קיצור מסלול משכנתא לא משנה ריביות?

🕒 פורסם בתאריך: 25/08/2023 11:58

פעם זה היה ככה



קבל משהו:



לאחרונה ראיתי הצעה ובה לתקופה של 22 שנים הריבית לשנה נמוכה מאשר ל-10 שנים



זה גם לי נשמע לי מוזר

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2023 09:40

זה שקר, אם תיגשו בלי יועץ ותראו כמו לקוחות לא מבינים במיוחד עדיין יביאו לכם הצעה ראשונה בריבית ממוצעת של 1% מעל מה שאתה יכולים להשיג. מה שכן נכון זה שלאחוז המימון יש פחות השפעה מבעבר כי הם הבינו שלא מדובר בגורם סיכון משמעותי עבורם.



זה הזוי אבל זה המצב היום, גגלו ״היפוך עקום התשואות״



למה אתם בכלל מתייעצים עם הפקידה בבנק על התמהיל שלכם?



צריך ללשלוח להם ולעוד מספר בנקים תמהיל שבניתם ולהבין מי נותן הצעה הכי טובה על התמהיל שלכם.

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2023 10:07

הבנק רוצה לכבול אתכם לקל"צ ארוך כדי שבמיחזור / פירעון מוקדם בעתיד תשלמו עמלת היוון גבוהה, מתוך הנחה שהריבית בעתיד תרד.

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2023 10:10

או לחלופין לא תמחזרו בגלל עמלת היוון גבוהה.



עוד סיבה לא לנהל דיון על התמהיל עם מוכר המשכנתאות בבנק.

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2023 21:47

לא התייעצנו איתה. היא נדחפה וניסתה 'לייעץ'.



אז נשמע שקלטתי נכון שזה סוג של מלכודת דבש.



אפתח אשכול חדש בקשר לתמהיל המשכנתא. תודה על העזרה!

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2023 22:19

בבקשה לא לפתוח שרשור מקביל, תעדכן כאן.



תודה.

🕒 פורסם בתאריך: 27/08/2023 22:56

דירה ששווה סביב ה-2.7 מיליון, מתכננים להביא קצת מעל ההון העצמי של 45% - 1.3 מיליון מיליון.



בשבוע-שבועיים הקרובים יחתם החוזה, ואולי תהיה לנו גם עזרה מההורים בנוסף להון העצמי (שתסגור בתקווה חלק ממסלול משכנתא).



שאלות שעלו לי:



1. לגבי מ"צ ומל"צ - הבנתי שהבנקים מתמחרים את המל"צ יותר גבוה, ושמ"צ לא טובה עבורי אם אתכנן לסגור חלק ממנה בעוד 5 שנים, בגלל האינפלציה שעוד לא התמתנה לגמרי.



ראיתי שהרוב פה בפורום מדברים על מ"צ. אני מפספס משהו או שזה היה יותר כדאי בעבר?



2. יש סיבה לקחת פריים לפחות מ30 שנה אם ניתן לפרוע אותו בלי קנס? אני מבין שזה לא ישנה הרבה על הריבית שנקבל.



3. מתלבט אם כדאי כבר לקחת פריים 2/3 ולוותר על המשתנה כל 5 שנים. מרגיש לי טיפה קיצוני, כי חשוף יותר מדיי לשינויי הריבית, למרות שאנחנו יכולים לעמוד בזה.



קיבלנו את הריביות הנ"ל לפי אחוז הון עצמי 25% כשהגשנו אישורים עקרוניים, ככה שזה לפני התמקחויות.



סכום

מסלול

אחוז מסך המשכנתא

תקופה בשנים

ריבית

החזר חודשי

החזר כולל ריבית

496,667

משתנה צמודה כל 5

33.33%

30

2.904%

₪ 2,069

₪ 744,840

496,667

קבועה לא צמודה

33.33%

13

5.037%

₪ 4,346

₪ 677,976

496,617

פריים

33.33%

30

5.240%

₪ 2,740

₪ 986,400

סה"כ החזר

₪ 2,409,216

₪ 1,490,000

סהכ חודשי

₪ 9,155



יש עוד מרווח של כמה אלפים בהחזר החודשי לפני שמגיעים ל40% מנטו ההכנסה.



--------------------------------------------------------------------------------



כמה תובנות שאני רוצה לרכז כאן:



1. אני מעוניין לקחת את הקל"צ המינימלי (שליש) כדי להימנע כמה שיותר מעמלת היוון שעלולה להיות בעתיד.



2. עדיף לקחת קל"צ לכמה שפחות זמן שניתן כדי לצמצם את עמלת הפיקדון המוקדם.



3. אני רוצה את רכיב הפריים כי אנחנו מסוגלים לעמוד בתנודתיות שלו לטווח הקצר-בינוני עד שירדו הריביות.

🕒 פורסם בתאריך: 28/08/2023 08:18

עיקר הנקודה היא לא רק לקבל ריבית יותר נמוכה אלא גם ללוות לפחות שנים שאז יוצא שאתה לווה לפחות שנים ומשלם פחות ריביות בסך הכל

כי הבנק סבור שהריבית תרד יותר בעתיד הרחוק ובעתיד הקרוב יכול להיות שתישאר יקרה

🕒 פורסם בתאריך: 28/08/2023 08:29

1. סביר מאוד שכן תסגור לפחות 100-200 אלף בשנים הקרובות בפרעון מוקדם לפי מה שאתה כותב, לכן כדאי לקחת סכום כזה במצ.



יש גם מלצ כל 3 בפועלים, לדעתי יש לו יתרונות, הייתי משתמש בו בתמהיל שמגיש לפועלים ולשאר הבנקים מגיש מלצ 5.



2. הסיבה לקחת פריים קצר יותר היא שכאשר פורסים ל30 שנה בשנים הראשונות החוב בקושי יורד, אבל אם פורסים לזמן קצר מסלולים אחרים אז יש פה היגיון.



3. גם חשוף לשינויים וגם תשלם ריבית גבוהה בכמעט 1% היום.



מוזר שקיבלתם כזה מרווח בפריים בהצעה הראשונה.

🕒 פורסם בתאריך: 29/08/2023 22:46

שיניתי את המ"צ למל"צ לפי ריבית שקיבלתי בפגישה במזרחי (גבוהה משמעותית מהמ"צ).



נוטה להזרים כמה שיותר כסף לקל"צ ישר בהתחלה (לצמצם עמלת פירעון מוקדם עתידית), כל כסף עודף שיהיה בכדי לצמצם אותו ל200-300 אלף שקל.



ואז לעבור בנקודת יציאה בעוד 5 שנים לצמצם את מסלול המל"צ.



זה נשמע סביר?



סכום

מסלול

אחוז מסך המשכנתא

תקופה בשנים

ריבית

החזר חודשי

החזר כולל ריבית

496,667

משתנה לא צמודה כל 5

33.33%

19

5.130%

₪ 3,415

₪ 778,620

496,667

קבועה לא צמודה

33.33%

13

5.037%

₪ 4,346

₪ 677,976

496,617

פריים

33.33%

30

5.240%

₪ 2,740

₪ 986,400

סה"כ החזר

₪ 2,442,996

₪ 1,490,000

סהכ חודשי

₪ 10,501

🕒 פורסם בתאריך: 29/08/2023 22:54

היום כן, בעגה המקצועית קוראים לזה "עקום תשואות שטוח".



מחר זה יכול להשתנות.

זה כבר לא מדויק אבל זה תלוי בנק וברצון שלהם.

🕒 פורסם בתאריך: 29/08/2023 23:09

הריביות או התמהיל?



ריביות אפשר להוריד הרבה, במיוחד במלצ, וטיפה בקלצ.



לגבי התמהיל כדי לצמצם עמלת פרעון מוקדם כמו שרצית עדיף להאריך מלצ ל30 שנה ולקצר קלצ למינימום במסגרת יכולת ההחזר.



הייתי גם לוקח פחות משליש פריים, במלצ אתה יכול לקבל 4.5 אחוז, ויש סיכוי טוב שהפריים יעלה בעוד רבע אחוז בעדכון הבא.



ולא אפשרי טכנית מלצ ל19 שנה כמו שכתבת, זה צריך להיות בכפולות של זמן שינוי הריבית, כלומר 5 שנים בכל הבנקים, או 3/7/10 בחלק מהבנקים.

🕒 פורסם בתאריך: 30/08/2023 07:49

ומתי ניתן לפרוע חלק מהקל"צ?



אני מניח שכשחותמים על משכנתא לוקח לבנק בערך חודש להביא את הכסף, ובזמן הזה הריבית הממוצעת יכולה לרדת (ולחייב אותי לשלם עמלת היוון).



אפשרי ממש יום אחרי שאני מקבל את המשכנתא לפרוע אותו חלקית?

🕒 פורסם בתאריך: 30/08/2023 08:11

נותנים לך אישור עקרוני עם תוקף לשלושה שבועות בהם הריבית בקלצ מקובעת, אם תכין את כל הבטחונות שאפשר לפני יביאו את הכסף די מהר.



הריבית הממוצעת מתעדכנת בתאריך קבוע בכל חודש, יש מצב שזה שונה בין הבנקים אני לא זוכר, אבל אתה יכול לדאוג לקבל את הכסף בשלב בחודש שהריבית הממוצעת לא תשתנה.

🕒 פורסם בתאריך: 30/08/2023 14:40

זה נכון לתשלום הראשון. אם לוח התשלומים בחוזה מחלק את הסכום למספר תשלומים מהמשכנתא, כל תשלום עשוי לקבל ריבית שונה בהתאם לשינויים בעוגן.

🕒 פורסם בתאריך: 30/08/2023 17:03

בחוזה כל התשלומים מהלוח תשלומים הם מההון העצמי שלנו, חוץ מהאחרון לפני הכניסה שהוא המשכנתא כך שזה לא אמור להיות עם ריבית שונה

🕒 פורסם בתאריך: 30/08/2023 20:39

אז במקרה שלך זה אכן לא משנה.

🕒 פורסם בתאריך: 25/10/2023 19:39

אז חתמנו על החוזה.



שקללנו את ההון העצמי (כולל עזרה מההורים פחות מיסים, עו"ד, מתווכת, שיפוץ) ויש בידינו 1.7 מיליון, מה שאומר שנצטרך משכנתא של מיליון שקל בערך.



תוהה איך הכי כדאי לבקש מהבנק.



מצד אחד אולי כדאי פשוט לבקש מיליון שקל משכנתא ולקחת ממי שיתן ריבית הכי נמוכה.



מצד שני, אולי לא ישתלם לבנק לתת לנו משכנתא שכזו אז יעלו לנו את הריבית ואז עדיף מסלול פיתוי.



אני יכול לקחת את המל"צ כל 5 שנים ואת הפריים ל30 שנה, ואת הקל"צ ל10 שנים, וזה מביא אותי בערך להחזר חודשי של 7.5 אלף.



מה הייתם עושים במקרה כזה? איך בנקים מתייחסים למי שמבקש משכנתא פחות מ50% מערך הדירה מבחינת ריביות?



מנסה גם להבין אם יהיה לנו קשה יותר להשיג ריבית טובה בתקופה הזו שהבנקים מפסידים כסף, או שלהפך וזה יבוא קצת לטובתנו.

🕒 פורסם בתאריך: 25/10/2023 23:27

בטח שלבנק משתלם לתת לכם משכנתא כזו.



כמובן שיתכן שמסלול פיתוי יאפשר לשפר ריביות במסלולים הרצויים.



ככלל, מתחת ל45% הבנק נותן ריבית עדיפה על מימון של עד 60%, ועל מימון של 75% לוקח ריביות מעט גבוהות יותר.



כיום זה פחות מתקיים - הבנקים משוועים ללקוחות, וגם במימון גבוה אפשר להשיג תנאים דומים.

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2023 09:42

אני מרגיש שזה דיי בעייתי להתעסק עם מסלול פיתוי, במיוחד כשמכוונים לקל"צ, ובמיוחד כשהסברה הרווחת כרגע היא שבהחלטת הריבית הקרובה הריבית תרד מעט.



כרגע מכוונן פשוט לקחת את המינימום כסף שאני צריך מהבנק, עם החזר חודשי יחסית סביר, עם קל"צ לכמה שפחות שנים.



בגלל שאני לוקח פחות בכל מסלול, יוצא גם שהריבית היוון פחות מטרידה אותי (ירידה מ5% ל2% למשל תצא בעוד 4 שנים עם עמלת היוון של 20 אלף שקל).



אין לי בעיה להשאר עם קל"צ שכזה, ואולי נוכל לסגור את המל"צ בעוד 5 שנים כי הסכום קטן יחסית.



שוקל לבקש מהבנקים בנוסף לתמהיל הנ"ל תמהיל עם 33% קל"צ ו66% פריים בידיעה שהריבית על הפריים תהיה פחות טובה.



השארתי את הריביות שנתנו לי כי לא בטוח שאצליח לשפר.



בונוס - אשתי לא מסכימה על המסלול של הקל"צ 10 שנים והיא חושבת שעדיף לקחת ליותר זמן ולהקטין את ההחזר החודשי בכאלפיים שקלים ולחיות בצורה יותר נוחה ולסגור בעתיד את המסלול הזה אם יתאפשר. מה דעתכם על קל"צ ל20-30 שנה כיום?



אשמח לפידבק.



סכום

מסלול

אחוז מסך המשכנתא

תקופה בשנים

ריבית

החזר חודשי

החזר כולל ריבית

333,333

משתנה לא צמודה כל 5

33.33%

30

5.130%

₪ 1,816

₪ 653,760

333,333

קבועה לא צמודה

33.33%

10

5.037%

₪ 3,542

₪ 425,040

333,333

פריים

33.33%

30

5.490%

₪ 1,891

₪ 680,760

סה"כ החזר

₪ 1,759,560

₪ 999,999

סהכ חודשי

₪ 7,249

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2023 09:52

אני מסכים עם אשתך.

זו לא הסברה הרווחת.

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2023 09:56

הריבית לא תרד בהודעה הקרובה לפי רוב ההערכות, הצפי הוא לקראת סוף 2024 ועד אז אי אפשר לדעת מה באמת יקרה.



מתי צריך להעביר את המשכנתא? הייתי מחכה קצת אם יש זמן.



אלו ריביות גבוהות, עשית מכרז בין הבנקים?



לא רואה סיבה טובה לקחת שני שליש פריים היום.

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2023 10:13

הריביות גבוהות כי הן מהסבב בנקים שעשינו כשביקשנו 2 מיליון שקל משכנתא, עדיין לא פניתי לבנקים לבקש את המשכנתא העדכנית.



לגבי מתי צריך אותה, כמה שיותר מהר. אנחנו יוצאים משכירות בעוד כחודשיים.

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2023 10:42

ולכן??



על משכנתא גבוהה ילחמו אפי' יותר למרות העליה באחוז מימון ברוב הבנקים

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2023 11:57

זה בגלל שלא עשינו מכרז בין הבנקים (כי ידענו שזה לא יהיה רלוונטי מבחינת מסגרת זמנים), רק רצינו לקבל אישורים עקרוניים ושיהיה לנו איש קשר.

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2023 12:47

למה?



ומי שלקח לפני שנתיים שני שליש פריים, ל 30 שנה זה כן היה טוב? מה נשתנה? פריים זה פריים. שואל באמת, למה שני שליש פריים וקלצ קצר זה לא טוב?

🕒 פורסם בתאריך: 27/10/2023 16:42

ההפך, הבנקים נלחמים על משכנתאות גדולות אפילו יותר, אלו פשוט עסקאות גדולות יותר עם אותה כמות עבודה.



היום כבר ביום הראשון מלצ יותר זול מפריים, הסיכון נמוך יותר, וגם במלצ אין כמעט השפעה לתקופה על הריבית.

🕒 פורסם בתאריך: 28/10/2023 15:20

ביצעתי קצת שינויים בתקופה של המסלולים השונים והגעתי לזה:



סכום

מסלול

אחוז מסך המשכנתא

תקופה בשנים

ריבית

החזר חודשי

החזר כולל ריבית

333,333

משתנה לא צמודה כל 5

33.33%

25

5.130%

₪ 1,974

₪ 592,200

333,333

קבועה לא צמודה

33.33%

12

5.037%

₪ 3,090

₪ 444,960

333,333

פריים

33.33%

28

5.490%

₪ 1,945

₪ 653,520

סה"כ החזר

₪ 1,690,680

₪ 999,999

סהכ חודשי

₪ 7,009



ניסיתי להקטין מעט את ההחזר החודשי בעקבות בקשת אשתי (שחושבת שחיים נוחים יותר ברמה החודשית חשובים יותר מתשלום גבוה במעט בסה"כ) והגעתי לזה:



סכום

מסלול

אחוז

שנים

ריבית

החזר חודשי

החזר כולל ריבית

333,333

משתנה לא צמודה כל 5

33.33%

25

5.130%

₪ 1,974

₪ 592,200

333,333

קבועה לא צמודה

33.33%

20

5.037%

₪ 2,207

₪ 529,680

333,333

פריים

33.33%

28

5.490%

₪ 1,945

₪ 653,520

סה"כ החזר

₪ 1,775,400

₪ 999,999

סהכ חודשי

₪ 6,126



לפי החישובים, ההחזר הכולל גדול יותר בכ-85K.



כמות הכסף שישאר בידיים שלנו פר שנה - 10.6K בערך.



הרצתי תרחיש של מה יקרה אם נרצה (ונוכל) לשדרג לדירה גדולה יותר בעוד 10 שנים:



נחסוך בהחזר החודשי- 105K כלומר 10.6K ב-12 חודשים



פחות התוספת בהחזר הכולל בין ההצעה הראשונה לשניה- 85K



פחות עמלת היוון (בהנחה מחמירה של 2% ריבית לעומת 5% כרגע)- 63K



בתוספת הריבית שהיינו משלמים אם לא היינו פורעים אותה כלל (לפי שפיצר)- 118K



יוצא שהרווחנו 75K והמשכנתא הייתה נוחה לנו בהרבה.



מה דעתכם?