המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 17/01/2024 20:51

מתוך כתבה שקראתי היום בגלובס:

יש גם דרכים לבצע תכנון מס - למשל במצב בו משכירים דירה מרוהטת לגמרי, ניתן להשכיר את הדירה בתקרת הפטור, ועל הריהוט לוקחים דמי שכירות פטורים ממס, כי זה רכוש פרטי אישי. "נניח משכירים בסך של 8,000 שקל בחודש, ועל הטלוויזיה והמקרר והריהוט מפורט בהסכם בתשלום, וכך גם ניתן לשמור על תקרת הפטור בפיצול השכרת הנכס מהריהוט המושכר בו".

אני משכיר דירה שבבעלותי עם ריהוט מלא. תקרת הפטור היא 5,654 שקל בחודש לשנת 2024.

היום אני משלם מס של 10% על דמי השכירות שהם מעל תקרת הפטור.

אפשר לקבל הסבר איך בדיוק מבוצע אם השכירות היא מעל תקרת הפטור (והבית מרוהט באופן מלא)?

🕒 פורסם בתאריך: 17/01/2024 20:59

אתה מחפש עורך דין שמוכן להונות את מדינת ישראל, והולך חותם אצלו הסכם

🕒 פורסם בתאריך: 17/01/2024 21:08

במסלול 10% החיוב הוא מהשקל הראשון (אלא אם אתה בעל דירה יחידה ששוכר והמשכיר, ואז ניתן לקזז הוצאות שכירות מהכנסות השכרה), לא על מה שמעל תקרת הפטור (ואם בחרת במסלול הפטור החלקי, הפטור יהיה נמוך מגובה התקרה - כל שקל חריגה מהתקרה מוריד את גובה הפטור בשקל).

🕒 פורסם בתאריך: 17/01/2024 21:36

טענה מעניינת.

🕒 פורסם בתאריך: 18/01/2024 09:17

לעניות דעתי השכרה של ציוד (שאינו נדלן) לא יכולה להינות מהפטורים הנהוגים בנדלן, ודווקא צריך להיות ממוסה במס שולי. יש טיעון נגד?

🕒 פורסם בתאריך: 18/01/2024 09:59

בדיוק, זה מה שאני מכיר (וגם מע"מ). ייתכן והייתי צריך לכתוב, טענה "מעניינת".

🕒 פורסם בתאריך: 18/01/2024 11:11

אם הטענה נכונה, אפשר להשכיר דירה ב -5 אלף ואת המקרר ב-5 אלף (שוק חופשי אחרי הכל, והמקרר ממש טוב), וכך לא לשלם מס על דירה שמושכרת ב 10 אלף.

זה בערך הטריק הכי ישן בספר, אז כל העסק לא נשמע נכון.

🕒 פורסם בתאריך: 18/01/2024 11:19

הטריק שמופיע הכי מוקדם בספר, לא? D:

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2024 07:50

בקיצור, אתם אומרים שמה שהיה כתוב בגלובס אינו מבוסס ואינו נכון.

🕒 פורסם בתאריך: 22/01/2024 01:14

ברשותי 3 דירות שאני משכיר : 2000 שח , 3800 שח , 4100 שח .

לא עובר את כפליים תקרת הפטור לשנת 2023 שעומדת על 5471 שח.

לפי החישוב שלי, הפטור שלי הוא : 1042 שח. (פטור נמוך מכל אחת מהדירות).

האם אני חייב לנצל את הפטור על אחת הדירות והיתרה לשלם מס שולי?

או ניתן להפחית את הפטור מסך ההכנסות ועל זה לשלם 10%.

כלומר : 9900-1042=8858 שח ועל זה לשלם 10% ?

בתודה מראש

🕒 פורסם בתאריך: 23/01/2024 02:44

נכון.

על כל דירה בנפרד אתה יכול לבחור בין:

1. תשלום של 10% מהשקל הראשון, ללא ניכוי הוצאות.

2. על ההכנסה לאחר ניכוי הוצאות, תשלום של מס שולי, אך לא פחות מ31% (אלא אם אתה מעל גיל 60).

3. שימוש בפטור שמצאת מעלה (על אחת הדירות), ועל היתרה ניתן לקזז הוצאות באופן יחסי. למשל בדירה של ה 2000 ש"ח, 1042 ש"ח הוא החלק הפטור ו958 ש"ח הוא החלק החייב, אז מכל הוצאה ניתן לנכות רק 47.9% מההוצאה, לפי היחס בין החלק החייב לבין שכר הדירה.

לאחר הניכוי, על היתרה יחול מס שולי החל מ31% (אלא אם אתה מעל לגיל 60).

🕒 פורסם בתאריך: 23/01/2024 16:31

תודה על התשובה,

בהמשך לשאלה, דרך אגב אני מתחת לגיל 60.

בתשובה שלך בסעיף 3, אילו הוצאות מדובר?

תיקונים, אחזקה, ביטוח משכנתא ?

עליי להמציא את כל הקבלות ולהגיש לפקיד שומה? איך זה בדיוק עובד?

(פשוט עד עכשיו שילמתי 10% בלי כאבי ראש).

בתודה מראש

🕒 פורסם בתאריך: 20/04/2024 08:33

רגע, אז אם אני מעל גיל 60, מומלץ לי להחליף המסלול למסלול מיסוי אחר (לא תשלום של 10% כפי שעשיתי עד כה)??

🕒 פורסם בתאריך: 20/04/2024 09:01

בכל שנה לעשות חישוב על פי 3 המסלולים הקיימים, ולפי התוצאה להחליט מה לדווח

🕒 פורסם בתאריך: 20/04/2024 12:04

תיקונים, אחזקה וביטוח לדעתי אין בעיה. משכנתא, אני לא יודע.

אתה צריך להגיש דוח שנתי (1301) אליו תצרף טופס 1321 (״חישוב ההכנסה החייבת שאינה מעסק או ממשלח יד״).

לא צריך להבנתי להגיש את הקבלות, רק לשמור אותן.

🕒 פורסם בתאריך: 26/04/2024 08:34

מותר (הכוונה האם זה חוקי?) לעשות התאמות בהסכם השכירות שיגדילו את ההוצאות ובאפשרות של קיזוז הוצאות

יקטינו את המס? למשל, תשלום מיסי ועד ע"י המשכיר ואז זו הוצאה?

🕒 פורסם בתאריך: 26/04/2024 08:46

אם המשכיר משלם את מס הועד זו אכן הוצאה, אבל מהיכן הכסף?

אם זה מכיסו , אז מה הרווחת?

ואם זה מהכיס של השוכר, אז התשלום שהשוכר שילם למשכיר הוא דמי שכירות, כולל התלום ששילם למשכיר עבור הועד

🕒 פורסם בתאריך: 27/04/2024 08:16

אני מתכוון למצב שבו נניח ודמי השכירות הם 7,000 ש"ח והשוכר משלם מיסי ועד 100 ש"ח לחודש,

לעומת -

דמי השכירות הם 7,100 לחודש, והשוכר משלם את מיסי הוועד.

האם במצב השני לא נוצרת יותר כדאיות מאשר המצב הראשון, מבחינת אפשרות לקזז עלויות?

🕒 פורסם בתאריך: 27/04/2024 08:22

התכוונת המשכיר משלם מס ועד

מבחינת המשכיר לפי מסלולים

1. מסלול הפטור: יקטין את החלק הפטור במסלול הפטור, ויגדיל את החלק שחייב במס שולי.

2א. מסלול 10% רגיל: יגדיל ב־10 שקל את התשלום שהמשכיר משלם בתור מס.

2ב. מסלול 10% עם קיזוז: אם ההגדלה נכנסת לסכום הקיזוז על הדירה שאתה שוכר, אז אין משמעות לשינוי, אחרת תוספת 10₪ במס.

3. מסלול מס שולי: ההוצאה מס ועד מתקזז מול תוספת ההכנסה, אין משמעות לעובדה שהתשלום עובר דרכך או לא.

בקיצור, אין אף מסלול שזה יתן למשכיר יתרון.

🕒 פורסם בתאריך: 27/04/2024 10:51

תכנון המס הוא במקרה ההפוך בו שוכר לוקח על עצמו הוצאה בה אמור לשאת המשכיר בתמורה להקטנת דמי השכירות המדווחים.

ספק אם הדיווח הזה חוקי.

🕒 פורסם בתאריך: 27/04/2024 12:57

אני משער שיש דברים שיכולים להיות בתחום הלבן.

למשל שהשוכר יישא בתיקונים בדירה של עד 5000 בשנה, ובתמורה להפחית את דמי השכירות ב400 ש"ח בחודש. ההחלטה מי נושא בעלות התיקונים היא תנאי מסחרי בהסכמה בין השוכר למשכיר.

🕒 פורסם בתאריך: 27/04/2024 13:09

אפור נוטה לשחור.

זה תשלום בשווה כסף

🕒 פורסם בתאריך: 27/04/2024 13:12

כן. יש הוצאות לגביהן ניתן לדון מי חייב בהן על פי דין ובהתאם לכך לסווג האם הן שכירות מוסווית.

🕒 פורסם בתאריך: 27/04/2024 13:39

הסבר מדוע? האם קיימת חובה שעלויות תיקונים ותחזוקת הדירה יפלו על המשכיר?

🕒 פורסם בתאריך: 27/04/2024 13:42

אין שום חובה.

עצם זה שזה היה מוסכם ביניהם הפך את זה לתשלום שווה כסף.

🕒 פורסם בתאריך: 27/04/2024 13:47

כמו שיעקב רשם, עצם זה שמדובר על זה כחלק מהתשלום, כלומר הוזלה במחיר תמורת התיקונים, זה תשלום שווה כסף.

על תשלום שווה כסף, שני הצדים חייבים במס, גם המשכיר כי מדובר כחלק מהשכירות, וגם השוכר, כי יש לו הכנסה.

🕒 פורסם בתאריך: 27/04/2024 13:50

לא חייבים לכרוך את שני התנאים זה בזה, שני הצדדים הסכימו על מחיר השכירות ושני הצדדים הסכימו על כך שעלות התחזוקה נופלת על השוכר, עד עלות שנתית מסויימת.

🕒 פורסם בתאריך: 27/04/2024 13:51

איזו הכנסה נוצרת לשוכר?

🕒 פורסם בתאריך: 27/04/2024 13:51

זאת הנקודה, תוריד את הנקודה הזו וזה הופך לאפור בהיר.

הסכום שירד לו מדמי השכירות ההוגנים, כלומר דמי השכירות שישולמו בשוק החופשי, עבור התיקונים האלו מהווים הכנסה מצידו.

כמובן שמההכנסה יוכל לנכות הוצאות התיקון בפועל.

🕒 פורסם בתאריך: 27/04/2024 13:57

לפי ההיגיון הזה, אם בעל הדירה הסכים להוריד לי 200 ש"ח בשכירות כחלק מתהליך המשא ומתן, אני צריך לדווח על הכנסה של 200 ש"ח?

🕒 פורסם בתאריך: 27/04/2024 13:59

"השוכר מתחייב להשיב את הדירה במצב זהה לזה בו התקבלה, למעט בלאי סביר וטבעי, ויהא עליו לבצע את כל התיקונים הנדרשים לשם כך. עם זאת, מוסכם על הצדדים כי תיקון ליקויים מעבר לסכום X יחולו על המשכיר ככל ומקורם אינו במחדליו של השוכר".

איפה יש כאן תשלום בשווה כסף למי מהצדדים?

🕒 פורסם בתאריך: 27/04/2024 14:12

מה התמורה? אם אין תמורה עבור ההורדה הזו, אז זו פשוט הנחה ואין עם זה בעיה.

אני מנסה להבין איזה תיקון שהוא לא בלאי סביר המשכיר אמור לתקן, הרי כל נזק שנגרם לדירה שאינו מבלאי סביר הוא על השוכר.

אבל בכל מקרה, אני לא נכנס לדקויות, לכן גם בהתחלה רשמתי אפור, ולא רשמתי שאסור לחלוטין.

🕒 פורסם בתאריך: 27/04/2024 14:19

קלקול - כל דבר בדירה שהפסיק לעבוד ודורש החלפה - ברזים, שקעים, דוד חשמל/שמש.

אני חושב שאין פה שום דבר אפור, וזה חוקי לחלוטין, גם אם כורכים זאת בהפחתת דמי השכירות.

אם השוכר מעוניין לשכור את הדירה ללא החניה למשל, והמשכיר מפחית לו מדמי השכירות -- לשיטתך השוכר קיבל תשלום שווה כסף בהפחתת דמי השכירות, והמשכיר קיבל חניה ששווה X שקלים בחודש...

🕒 פורסם בתאריך: 27/04/2024 14:22

ומה התמורה בדוגמה שנתתי, שבה קובעים עלות שכר דירה מסויימת בהסכמה, ובלי קשר לכך גובה תיקונים מירביים שנופלים על השוכר, כמו הסעיף שרשם @bigbang ?

🕒 פורסם בתאריך: 27/04/2024 15:17

התיקונים, מן הסתם.

🕒 פורסם בתאריך: 27/04/2024 15:19

רק אם אתה מניח שבהכרח התיקונים אמורים ליפול באופן אוטומטי על המשכיר.

🕒 פורסם בתאריך: 27/04/2024 15:23

זאת כבר לא הנחה, זה החוק.

סעיף 25ח(ב) לחוק השכירות והשאילה

וכמובן יש את סעיף 25יד לאותו החוק, שאוסר על התנית סעיף 25ח(ב) (בין השאר), אלא לטובת השוכר

🕒 פורסם בתאריך: 27/04/2024 15:46

אז זו כבר טענה שונה - שהחוק אוסר להטיל את עלות התחזוקה על השוכר מלבד בלאי סביר.

🕒 פורסם בתאריך: 27/04/2024 16:58

אין לי שום הנחה כזו.

אתה יכול להחליף את התיקונים בעזרה של השוכר בהגשת דוחות מס של המשכיר תמורת הפחתה של השכירות.

בעיקר משעשע אותי כמות הפליקלאקים בשביל בנפיט מוגבל מאוד בוודאות נמוכה.

🕒 פורסם בתאריך: 27/04/2024 17:09

יש דברים שמקובלים ביחסי שוכר משכיר, ויש כאלו שלא...

אם השוכר מקבל הנחה בדמי השכירות כי הוא משלם בתשלום אחד מראש?

🕒 פורסם בתאריך: 27/04/2024 17:17

אין בעיה עם הנחה שאין תמורה בגינה, רק המשכיר חייב לזכור שבמקרה כזה, אין לו אפשרות להשתמש במסלול הפטור

🕒 פורסם בתאריך: 27/04/2024 17:34

יש "תמורה" - לקבל את הכסף היום במקום במהלך השנה. בהינתן הריבית במשק, אפשר גם לכמת זאת.

🕒 פורסם בתאריך: 27/04/2024 19:37

אבל זהו בעצם המצב כמעט בכל דירה שכורה, בכל הקשור לתשלום מיסי הוועד.

הווה ידוע שמיסי ועד חייב לשלם בעלי הדירה. שהרי אם יש בעיה עם תשלום מיסי הוועד, הפניה עם דרישת התשלום אמורה להתבצע לבעלי הדירה (המשכיר). אז מה כמעט תמיד קורה - השוכר הוא זה שמשלם, ודמי השכירות "מופחתים" בהתאם.

יוצא שכל אלו שנוהגים כך, פועלים בעצם נגד החוק.

🕒 פורסם בתאריך: 27/04/2024 19:47

תשלומי ועד בית לאחזקה שוטפת של הבניין הם חובת השוכר על פי חוק. זה אפילו לא מקרה גבולי.

🕒 פורסם בתאריך: 27/04/2024 19:51

החוק לא מגדיר מה זה בלאי סביר, זה נתון לפרשנות.

אני אישית משכיר ככה דירה התנאי הוא פשוט:

אתה משלם שכ"ד ממש נמוך תמורת: "עזוב אותי באמאשך".

זה בכלל לא נעשה בשביל לחסוך במס אגב אלא לחסוך בכאבי ראש.

🕒 פורסם בתאריך: 27/04/2024 19:56

כלומר אם הדוד או המזגן הלך, הציפייה היא שהשוכר יחליף על חשבונו?

תכנון מס בהשכרת דירה

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן