דירה ראשונה להשקעה - תחילת המסע

🕒 פורסם בתאריך: 25/01/2024 11:17

השאלה הכי חשובה, למה דווקא עכו ומה אתה מנסה להשיג מההשקעה? תזרים/עליית ערך/פסיכולוגי?

🕒 פורסם בתאריך: 25/01/2024 11:32

מדובר בסכום כסף גדול שהוא למעשה השקעה, ולא מוצר צריכה כמו מכונית. ההשקעה יכולה להיות כדאית או גרועה. כשבאים לבחון השקעה כדאי לחשוב במושגים של תשואה חודשית אך חשוב מכך עליית ערך באיזור לאורך שנים. למה בעצם? כי בעקרון אם קנית ב700,000 דירה ונניח 3 עד 5 שנים לא היתה עליית ערך, כנראה שהפסדת כסף כי קיימת אינפלציה.



בנוסף עלות השכירות בעכו נמוכה מאוד בערך מוחלט, אפשר "לקנות" את החלב מבלי "לקנות" את הפרה- כלומר לשכור ולהשתמש בכסף להשקעות שהן מניבות יותר, משוק ההון ועד נדל"ן באיזורי ביקוש מתפתחים.



אינדיקציה טובה לבדוק את מצב הדיור בעכו, הם נתוני ההגירה של הלשכה לסטטיסטיקה.



(הנחתי שיש לך כוונה לגור בעיר...במידה ואין אז השאלה האמיתית היא למה הגעת דווקא לעיר הזו?)

🕒 פורסם בתאריך: 25/01/2024 11:39

למה עכו?

🕒 פורסם בתאריך: 25/01/2024 12:08

השאלה למה עכו חוזרת ולכן אגיד שההיגיון הוא שבמקור אני מעכו, מכיר באופן יחסי את האזורים והשכונות ולכן כאשר אני מגיע לבחון דירה אני מגיע עם קצת רקע והבנה, בנוסף יש לי משפחה בעכו ולכן אני מעריך שההתעסקות עם הדירה והשוכרים תהיה פשוטה יותר כך. מנגד כל עיר אחרת איני מכיר בכלל ועל כן זה פוגע ביכולת שלי להעריך את כדאיות העסקה. אשמח שתערערו את ההיגיון הזה אם לא מסכימים.

אני מעוניין להנות מעליית ערך, אני מבין שהסיכוי להיות בעוד עשר שנים עם בית גדול ובלי משכנתה חונקת הוא קטן אם אני מתבסס רק על המשכורת ולכן מעוניין ומקווה לבצע בעשור הקרוב מספר עסקאות טובות שיאפשרו לי לממש את המטרה.

תודה! למען האמת אין לי כוונה לגור בעיר, זו נטו השקעה. החל משנה הבאה סביר כי אשכור דירה במרכז.



כמו כן, האם יש דרך טובה להעריך את שווי הדירה שאותה אני בוחן? מעבר למעבר על העסקאות האחרונות שנעשו בבניין ובאזור..

🕒 פורסם בתאריך: 25/01/2024 12:28

מכיר את האמירה ניצח בקרב, הפסיד במלחמה?



במידה והשוק בעכו הפסדי, הידע שלך יוכל אולי למקסם את הרכישה יחסית לאיזור,



אבל אם עצם בחירת האיזור תהיה מוטעת, היכולת הזו לא תשנה את התוצאה של השקעה לא טובה. מכיוון שהתזרים שלך טוב במגמת עליה ואתה עובר לגור במרכז, אין שום סיבה שלא תקנה במרכז איפה שעליות הערך חזקות יותר ותנצל את תקופת השפל הנוכחית לטובתך.

🕒 פורסם בתאריך: 25/01/2024 13:25

ברוך הבא לפורום!

אם החלטת להיות משקיע בנדל"ן, עליך לפתח מיומנות והבנה בתחום. זאת לא השקעה פאסיבית וגם לא השקעה נטולת סיכון.



התשובות שתקבל כאן הן רק חלק קטן מהמסע שלך, אז קח את זה בחשבון.

סביר מאד בהתחשב שאתה בן המקום ומכיר היטב את השכונות והאוכלוסיה.



זה נכון שעליית הערך בעכו בעשור האחרון נמוכה מהעלייה הממוצעת בארץ (בטח לעומת המרכז) אבל גם שם יש עלייה. לפי מדלן בעשור האחרון עליה של 37% לעומת



ממוצע של 48% בכל הארץ ו-82% בתל-אביב.



לגבי תשואת שכר דירה ממוצעת, נכון להיום לפי מדלן, עכו גוברת על תל-אביב (3.8% לעומת 2.4%).



וכל זה רק ממוצעים, בסוף יש דירה אחת ספציפית לבחון את התשואה הפוטנציאלית שלה.



היות ואתה הולך להשתכר יפה מאד לדבריך, והיות ואתה רווק שיכול לחסוך כסף רב מהשכר כל חודש - תשואה חודשית משכ"ד לא תשנה לך הרבה כרגע. אתה כנראה תרצה לראות עליית ערך כדי להגדיל את הונך העתידי (בהנחה שתרצה להוסיף עוד דירות בהמשך או להחליף לדירה עם פוטנציאל עליית ערך גבוה יותר).



זה דורש תכנון מוקדם איך להתחיל ולאן להתקדם, והתכנון דורש הבנה. יש כאן בפורום כמה מלווי משקיעי נדל"ן שאולי תוכל להיעזר בהם כדי לבנות יחד את התכנית.

אחרי שתדע במדויק מה אתה מחפש ואיפה, תוכל להיעזר במתווך מקומי איכותי שיצליח להביא אותך לנכסים רלוונטים שהגדרת לו.

🕒 פורסם בתאריך: 25/01/2024 14:16

היכרות שלך עם מקום יכולה להוות יתרון למשל אם תדע על בנין שהולך לפינוי בינוי לפני שבעל הדירה (המוכר) ידע. אבל ברוב המקרים מדובר בהטיית ביתיות שלא משחקת לטובתך.

🕒 פורסם בתאריך: 25/01/2024 15:51

אם הידע שלך טוב מספיק בעכו ואתה מכיר את הבניינים והרחובות ה-"טובים", הייתי נכנס לעסקת פליפ של שנה וחצי בהתאם למה שכתבת.

🕒 פורסם בתאריך: 25/01/2024 15:54

תודה על התגובות המגוונות, זה מאוד פותח את הראש :)

חיפוש במרכז יתכן ומגדיל את פטנציאל עליית הערך כפי שציינת אבל גם יגביל אותי מבחינת סוג הדירות שאמצא, לא כך? בסופו של דבר התקציב שלי מוגבל ולא מאפשר לי גמישות גדולה מידי במחירי הדירות במרכז כיום. כמו כן זה בהכרח ידרוש משכנתה ואחת משמעותית, האם זהו צעד נכון כלכלית?

תודה רבה!



תהיות נוספות שעלו בעקבות התגובות -



האם עדיין הייתם ממליצים על חיפוש מחוץ לעכו גם אם מדובר בדירה שמתקדמת אל עבר תמ"א 38?



בנוסף,



מה לגבי רכישת דירה מקבלן? אני מכיר אישית בחור שקנה בעכו דירת 5 חדרים מקבלן ב1,550,000 וכעת דירה שכזאת שווה יותר משני מיליון שקלים. סה"כ הייתי אומר שזו עליית ערך מרשימה מאוד. מה הם בעצם החסרונות בקניית דירה מקבלן? ספציפית בעכו נבנה כיום פרויקט גדול במזרח העיר וניתן לרכוש דירת 4 חדרים ב 1,300,000. הדירה תהיה מוכנה לאכלוס בעוד כשלוש שנים לכל הפחות

🕒 פורסם בתאריך: 25/01/2024 16:28

"שווה 2 מיליון" זה מונח כללי, עד שלא בא קונה ונחתם חוזה, הדירה יכולה להיות שווה גם 8 מיליון.

🕒 פורסם בתאריך: 25/01/2024 17:14

המשכנתא שהבנק יאשר לך מבוססת על שני פרמטרים:



1. אחוזים מסך מחיר הדירה. יש הגבלה של בנק ישראל ויש מחיר יקר יותר לאחוז גבוה בגלל דרישה מהבנק לרתק הון מעל אחוז מסוים (תקרא על זה).



2. ההחזר החודשי האפשרי כתלות באחוז מההכנסות נטו שלך.

האם זה נטו או ברוטו? אם אתה הולך להשתכר 30K נטו בחודש עוד כשנה, ואין לך החזרי הלוואות אחרים, הבנק יוכל לאפשר לך החזר חודשי של כ-10K ש"ח בחודש ואולי יותר. החזר כזה מאפשר לך לקחת סכום רציני של משכנתא (תסתכל במחשבוני משכנתא) וזה בהתייחס לסעיף 2 שכתבתי.



לגבי סעיף 1, אם תרצה ריבית במחיר זול יחסית אז אחוז המשכנתא שלך צריך להוות 60% ומטה מסך מחיר הדירה. כלומר, מחיר דירה עד 1.75M.



אם תרצה להגדיל את אחוז המשכנתא ל-70%, תוכל לחפש דירות בעלות של עד 2.3M (ויש להניח שהבנק ישמח לאפשר לך במשכורת כזאת). דירות כאלה אפשר למצוא גם בעוטף ת"א.



ואולי בכלל כדאי להמשיך לחסוך במרץ עוד שנתיים-שלוש ולעלות ליגה ביתר נוחות.

איך אתה יודע? שכחת לרשום את גורם הזמן... ולכתוב "שווה יותר משני מיליון ש"ח" זה לא אומר כלום.



בסוף צריך לחשב תשואה אמיתית והיא נובעת מהכנסות שכ"ד ועליית ערך והפחתת עלויות קניה, ריבית, תחזוקה, מיסים ועלויות מכירה.