🕒 פורסם בתאריך: 03/07/2024 13:05
מחיפוש שעשיתי מצאתי דיון ארוך דומה מ־2016.
שואל על המקרה שלי.
רכשתי דירה מקבלן בשכונה חדשה שצמודה לשכונות איכותיות בבאר שבע.
מדובר בשמונה בניינים בני 5-6 קומות. סך הכל סביב ה־100 יח״ד.
בהמשך הולכות להיבנות בשכונה עוד 1,500 יח״ד של יזמים אחרים.
היזם שאני אצלו הוא הראשון בשכונה.
חצי מהדירות בכל השכונה הן מחיר למשתכן.
קיצר - תהיה לי תחרות משמעותית בהשכרה ובהמשך במכירה.
הדירה שרכשתי היא בשוק חופשי, דירת 5 חדרים. הסטדנרט גבוה יותר משל המחיר למשתכן.
ריצוף 100×100, תריסים חשמליים בכל הדירה, מרבית הקרמיקה במגוון די טוב. מחסן 7 מ׳ ו־2 חניות מקורות עוקבות, רשתות, דלתות טובות יותר וכן הלאה.
הדירה להשקעה, עם מחשבה שיתכן ונגור בה מתישהו, אבל בסבירות בינונית־נמוכה.
הכיוון הוא השכרת הדירה ומכירה שלה בעוד כ־7 שנים, לאחר שהשכונה תמצה את עצמה (שתפסיק להיות אתר בנייה, עם מוסדות פעילים בשכונה וכו') כדי למצות את מלוא עליית הערך, וגם לפני שבעלי הדירות של מחיר למשתכן יוכלו למכור אותה.
לפני כניסה לשדרוג של הדירה אני מסתכל על כמה דברים שאני רוצה להשיג, כמובן גם ביחס לשכנים שלי:
1. קלות בהכנסת שוכרים.
2. קלות בהכנסת שוכרים טובים.
3. שכירות גבוהה יותר.
4. שוכרים לטווח ארוך.
5. קלות במכירת הדירה בעוד כ־7 שנים.
6. מכירת הדירה במחיר גבוה יותר.
7. מינימום הוצאות במהלך השנים.
בשביל 7 - אני רוכש דברים קצת יותר יקרים, עם אחריות לעד 9 שנים.
חלק מהפרמטרים לא כמותיים אלא מביאים שקט ופחות התעסקות, ששווה בעיניי גם כן לכסף.
וכאן השדרוגים שחשבתי עליהם, חלק החלטתי לעשות, חלק בדילמה - ואשמח לשמוע לעצתכם:
ככל הנראה אעשה:
1. מזגן עילי בכל חדר + מזגן עילי בסלון-מטבח - 25,000 ₪ (הכיוון למזגני אלקטרה עם 7 שנים אחריות + תוספת תשלום להגדלה לעוד שנתיים, ומזגני ON/OFF במקום אינוורטר שם יש פחות תקלות והתיקונים זולים יותר, אם יתנערו לי מאחריות).
2. שדרוג חדרי רחצה: מקלחון + אמבטיון; הוספת אינטרפוץ 3 נוסף במקלחת הורים (2 נקודות מים במקביל, אחת קבועה למעלה ואחת ניידת, שיכולות לפעול במקביל); אותו דבר באמבטיה, שם החלפתי את הסוללה הרגילה באביק מילוי ומזלף (עם אינטרפוץ 4) והוספתי אינטרפוץ 3 לנקודת מים עליונה - 6,000 ₪.
3. שדרוג חשמל, עוד בסימן שאלה אבל כנראה הגדלת הלוח מ־3×25 ל־3×40 והוספת מגן נחשולי מתח. יגן לי על המזגנים ויצמצם תקלות. 2,000 ₪.
4. ביטול קיר בין חדר רחצה לחדר שירות כדי להגדיל את המקלחת. 2,000 ₪ (בגלל תוספת חיפוי רטוב). זה גם מאפשר לי להעביר דלת רגילה שתהיה בממ״ד בלי תוספת כסף.
עד כאן שדרוגים שאני בוודאות עושה. מגיע ל־35,000 ₪.
עם שדרוג חדרי הרחצה אולי קצת נסחפתי, אבל לדעתי העלות די נמוכה ומשדרגת מאד גם להשכרה וגם למכירה.
1. שדרוג דלתות פנדור מיוניק אקסלוסיב לפרימיום (צביעת הדלתות בתנור + צירים נסתרים + מנגנוני ציר טובים יותר) - 6,000 ₪
2. שדרוג שיש במטבח מאבן קיסר מהקבלן לשיש גרניט פורצלן - 6,000 ₪.
חלק מהשיקול הוא שאבן קיסר פחות איכותי ועלול להיהרס (אמרו לי בחברת השיש שאסור לשים סיר חם על השיש ושהם לא לוקחים על זה אחריות, בשונה מהגרניט פורצלן) ואני גם מכיר מהמשפחה מקרה על שיש אבן קיסר שהתפוצץ. ולא אוכל לסמוך על שוכרים שלא ישימו סיר חם על השיש.
שני שדרוגים אלה יעלו לי הרבה יותר אם ארצה לעשות אותם בהמשך.
3. תוספת ארונות עליונים במטבח (המטבח קבלן ממש קטן). עוד לא בדקתי מחיר.
4. תוספת מטר וחצי אי עם אותו שיש שאני חושב לשדרג (שוב - המטבח ממש קטן וזה מינוס גדול בדירה). גם לא בדקתי מחיר.
5. בית חכם - 5,000 ₪ (אני מזמין את הרכיבים מאלי אקספרס ומשלם לחשמלאי על משיכת קו 0 לכל הבית + התקנת המודולים מאחורי המתגים; התכנון ושאר ההתעסקות אני עושה בעצמי). יכול להיות שיצא אפילו פחות. פה אגב אני עושה את זה גם בתור תחביב וכלמידה לקראת הבית שאבנה לעצמי בהמשך. אני לא יודע (מה דעתכם ?) אם זה מביא לעליית ערך של הבית.
5.1. שדרוג נוסף לבית החכם - אזעקה, גלאי עשן, חיישני נוכחות, פתיחה / סגירת דלת, חיישני טמפרטורה, שלטים ומתגים נוספים על בסיס סוללות ועוד. עוד 1,000 ₪ (מאפשר אוטומציות שימושיות מאד).
6. תאורה בסיסית צמודת תקרה מאלי אקספרס, שלא נראית כאילו הגיעה מהקבלן. לא בדקתי עלות. אבל לא אמור לעלות יותר מדי. מאמין ש־1,000 ₪ אוכל לסגור את כל הדירה.
7. מאווררי תקרה לחדרי שינה - 4,000 ₪.
את 3-7 תמיד אוכל לעשות בהמשך.
3 ו־4 נראים לי הכרחיים בגלל שהמטבח שאני מקבל די קטן.
אשמח לשמוע לדעתכם. תודה!
שואל על המקרה שלי.
רכשתי דירה מקבלן בשכונה חדשה שצמודה לשכונות איכותיות בבאר שבע.
מדובר בשמונה בניינים בני 5-6 קומות. סך הכל סביב ה־100 יח״ד.
בהמשך הולכות להיבנות בשכונה עוד 1,500 יח״ד של יזמים אחרים.
היזם שאני אצלו הוא הראשון בשכונה.
חצי מהדירות בכל השכונה הן מחיר למשתכן.
קיצר - תהיה לי תחרות משמעותית בהשכרה ובהמשך במכירה.
הדירה שרכשתי היא בשוק חופשי, דירת 5 חדרים. הסטדנרט גבוה יותר משל המחיר למשתכן.
ריצוף 100×100, תריסים חשמליים בכל הדירה, מרבית הקרמיקה במגוון די טוב. מחסן 7 מ׳ ו־2 חניות מקורות עוקבות, רשתות, דלתות טובות יותר וכן הלאה.
הדירה להשקעה, עם מחשבה שיתכן ונגור בה מתישהו, אבל בסבירות בינונית־נמוכה.
הכיוון הוא השכרת הדירה ומכירה שלה בעוד כ־7 שנים, לאחר שהשכונה תמצה את עצמה (שתפסיק להיות אתר בנייה, עם מוסדות פעילים בשכונה וכו') כדי למצות את מלוא עליית הערך, וגם לפני שבעלי הדירות של מחיר למשתכן יוכלו למכור אותה.
לפני כניסה לשדרוג של הדירה אני מסתכל על כמה דברים שאני רוצה להשיג, כמובן גם ביחס לשכנים שלי:
1. קלות בהכנסת שוכרים.
2. קלות בהכנסת שוכרים טובים.
3. שכירות גבוהה יותר.
4. שוכרים לטווח ארוך.
5. קלות במכירת הדירה בעוד כ־7 שנים.
6. מכירת הדירה במחיר גבוה יותר.
7. מינימום הוצאות במהלך השנים.
בשביל 7 - אני רוכש דברים קצת יותר יקרים, עם אחריות לעד 9 שנים.
חלק מהפרמטרים לא כמותיים אלא מביאים שקט ופחות התעסקות, ששווה בעיניי גם כן לכסף.
וכאן השדרוגים שחשבתי עליהם, חלק החלטתי לעשות, חלק בדילמה - ואשמח לשמוע לעצתכם:
ככל הנראה אעשה:
1. מזגן עילי בכל חדר + מזגן עילי בסלון-מטבח - 25,000 ₪ (הכיוון למזגני אלקטרה עם 7 שנים אחריות + תוספת תשלום להגדלה לעוד שנתיים, ומזגני ON/OFF במקום אינוורטר שם יש פחות תקלות והתיקונים זולים יותר, אם יתנערו לי מאחריות).
2. שדרוג חדרי רחצה: מקלחון + אמבטיון; הוספת אינטרפוץ 3 נוסף במקלחת הורים (2 נקודות מים במקביל, אחת קבועה למעלה ואחת ניידת, שיכולות לפעול במקביל); אותו דבר באמבטיה, שם החלפתי את הסוללה הרגילה באביק מילוי ומזלף (עם אינטרפוץ 4) והוספתי אינטרפוץ 3 לנקודת מים עליונה - 6,000 ₪.
3. שדרוג חשמל, עוד בסימן שאלה אבל כנראה הגדלת הלוח מ־3×25 ל־3×40 והוספת מגן נחשולי מתח. יגן לי על המזגנים ויצמצם תקלות. 2,000 ₪.
4. ביטול קיר בין חדר רחצה לחדר שירות כדי להגדיל את המקלחת. 2,000 ₪ (בגלל תוספת חיפוי רטוב). זה גם מאפשר לי להעביר דלת רגילה שתהיה בממ״ד בלי תוספת כסף.
עד כאן שדרוגים שאני בוודאות עושה. מגיע ל־35,000 ₪.
עם שדרוג חדרי הרחצה אולי קצת נסחפתי, אבל לדעתי העלות די נמוכה ומשדרגת מאד גם להשכרה וגם למכירה.
1. שדרוג דלתות פנדור מיוניק אקסלוסיב לפרימיום (צביעת הדלתות בתנור + צירים נסתרים + מנגנוני ציר טובים יותר) - 6,000 ₪
2. שדרוג שיש במטבח מאבן קיסר מהקבלן לשיש גרניט פורצלן - 6,000 ₪.
חלק מהשיקול הוא שאבן קיסר פחות איכותי ועלול להיהרס (אמרו לי בחברת השיש שאסור לשים סיר חם על השיש ושהם לא לוקחים על זה אחריות, בשונה מהגרניט פורצלן) ואני גם מכיר מהמשפחה מקרה על שיש אבן קיסר שהתפוצץ. ולא אוכל לסמוך על שוכרים שלא ישימו סיר חם על השיש.
שני שדרוגים אלה יעלו לי הרבה יותר אם ארצה לעשות אותם בהמשך.
3. תוספת ארונות עליונים במטבח (המטבח קבלן ממש קטן). עוד לא בדקתי מחיר.
4. תוספת מטר וחצי אי עם אותו שיש שאני חושב לשדרג (שוב - המטבח ממש קטן וזה מינוס גדול בדירה). גם לא בדקתי מחיר.
5. בית חכם - 5,000 ₪ (אני מזמין את הרכיבים מאלי אקספרס ומשלם לחשמלאי על משיכת קו 0 לכל הבית + התקנת המודולים מאחורי המתגים; התכנון ושאר ההתעסקות אני עושה בעצמי). יכול להיות שיצא אפילו פחות. פה אגב אני עושה את זה גם בתור תחביב וכלמידה לקראת הבית שאבנה לעצמי בהמשך. אני לא יודע (מה דעתכם ?) אם זה מביא לעליית ערך של הבית.
5.1. שדרוג נוסף לבית החכם - אזעקה, גלאי עשן, חיישני נוכחות, פתיחה / סגירת דלת, חיישני טמפרטורה, שלטים ומתגים נוספים על בסיס סוללות ועוד. עוד 1,000 ₪ (מאפשר אוטומציות שימושיות מאד).
6. תאורה בסיסית צמודת תקרה מאלי אקספרס, שלא נראית כאילו הגיעה מהקבלן. לא בדקתי עלות. אבל לא אמור לעלות יותר מדי. מאמין ש־1,000 ₪ אוכל לסגור את כל הדירה.
7. מאווררי תקרה לחדרי שינה - 4,000 ₪.
את 3-7 תמיד אוכל לעשות בהמשך.
3 ו־4 נראים לי הכרחיים בגלל שהמטבח שאני מקבל די קטן.
אשמח לשמוע לדעתכם. תודה!