באיזה שלב הסתעפתם לנדל"ן, ואיך?

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2024 15:17

דירה ראשון (להשקעה): כשהיתה תוכנית מע"מ 0 של לפיד.



בסוף התוכנית התפוצצה אז הדירה המיועדת נקנתה וגם שולם עליה מע"מ.



דירה שניה (למגורים): כשנמאס היה לעשות מעברים ולתת דין וחשבון לבעלי דירות.



בשני המקרים לא הקרבתי הרבה מהתיק הנזיל משום שהדירות נקנו במשכנתא המקסימלית האפשרית, והדירה השניה מומנה בין היתר באמצעות המכירה של הראשונה.

🕒 פורסם בתאריך: 11/07/2024 09:42

שאלה מעצבנת - אם אתה שוכר דירה שאין באפשרותך לקנות, האם אתה שוכר מעל היכולת הכלכלית שלך? כלומר שורף את המזומנים היום ולא חוסך מספיק לעתיד.



לרוב, זה בדיוק התרחיש שבו דחוף לקנות נדלן - לטובת החסכון הכפוי.

🕒 פורסם בתאריך: 11/07/2024 09:47

רואה את זה אחרת - שוכר מה שרוצה (ויכול, הרי משלם את השכירות), ולא נקבר במשכנתא גדולה ויקרה בתקופה זו. לא בהכרח רע רק לשכור.

🕒 פורסם בתאריך: 11/07/2024 10:25

@פטל ואוכמניות



לא אמרתי שבהכרח. שאלתי ולא קבעתי מה המצב של פותש.



יחד עם זאת יש לא מעט אנשים שנופלים לקטגוריה שציינתי קודם, אז דורש בדיקה אישית. זה שמישהו עומד בתשלומי השכירות לא מעיד על כושר החסכון.



עוד אפשרות היא שכירות זולה יותר, שוב - תלוי במקרה הספציפי.

🕒 פורסם בתאריך: 11/07/2024 10:30

לפי מה שאני מבין נכון, ההון שלך הוא בערך 500k?



בשבילי זה לא סכום שמצדיק פיזור סיכונים לנדל״ן, אבל זה סובייקטיבי.



בייחוד ש:

וגם מבחינה כלכלית זה בעיניי ללכת אחורה אם האפשרות היחידה היא

וגם פגיעה באיכות החיים בלי סיבה מוצדקת:

🕒 פורסם בתאריך: 11/07/2024 12:22

אני לא חושב שהאמירה הזאת נכונה בהכרח, כאשר במרכז הארץ מחיר השכירות הוא מאוד נמוך ביחס למחיר הדירה אז מאוד הגיוני שיהיה למישהו את האפשרות לשלם שכירות על דירה אבל לא לקנות אותה.

🕒 פורסם בתאריך: 11/07/2024 13:22

לדעתי האמירה הייתה נכונה. כי @unsullied לא דיבר על אם זה נכון או לא נכון עובדתית.



אלא התייחס לאחוז החיסכון של פות״ש ועל כך ששני התרחישים פשוט לא זהים מהבחינה הזו.

וזו שאלה מאוד נכונה.



המשמעות של לקנות דירה זולה יותר ולעבור לגור בדירה הזולה - בהגדרה מייצרת מצב שבו האדם חוסך יותר. ולו רק על עלות המגורים שלו.



האם זה יהיה כלכלי? לא בטוח. זה כבר יהיה תלוי מן הסתם בתשואות שהוא יקבל משוק ההון לעומת התשואות (בחישוב המינוף) שהוא יקבל על הנדל״ן.



בשביל להשוות *אך ורק את הכדאיות הכלכלית* (של הנדל״ן לעומת שוק ההון) צריך להשוות מצב שבו הוא קונה את הדירה הזולה, משכיר אותה, ונשאר לגור בשכירות בדיוק באותו המקום שבו הוא נמצא.



לחילופין אם רוצים השוואה נכונה למצב שבו עוברים לגור בדירה הזולה, אז בהשוואה הזו צריך להשוות את החלופה של ״שוק ההון״ במצב שבו עוברים לגור *בשכירות* בדירה הזולה (שמן הסתם תיתן שכירות זולה יותר) ואת ההפרש משקיעים בשוק ההון.



להבנתי מה ש- @unsullied ניסה להגיד, שאם לפות״ש יותר קל להגדיל את החיסכון שלו על ידי כך שהוא מוכן רגשית ונפשית לעבור לדירה זולה יותר, אבל רק כל עוד הדירה בבעלותו, והוא לא מוכן לעבור לדירה זולה (דומה לזו שהיה קונה) בתור שוכר, כי כיף לו בדירה היקרה, אז בנוסף לשיקול הכלכלי ״נדל״ן מול שוק ההון״ יש גם את השיקול הזה. שהוא מאפשר לעצמו להתחייב על אחוז חיסכון גדול יותר (שיכול בעתיד להגדיל לו את ההון).

🕒 פורסם בתאריך: 11/07/2024 15:51

מחיר למשתכן היטה את הכף מבחינתי. לפני כן זה היה נראה לי כמו מהלך שגוי כלכלית.



לא יודע, אם לא היה מחיר למשתכן אולי בסוף הייתי נכנע פסיכולוגית כי משפחה וילדים וקונה דירה במחיר מלא אבל לשאלתך זה מה שטרם להחלטה באופן רשמי.

🕒 פורסם בתאריך: 12/07/2024 08:00

הטענה שלי לא סותרת את הטענה שלך. אני אפילו מסכים עם הטענה שלך - מה עוד שמעבר להון יש גם שאלת תזרים ומצב בחיים שנכנסים למשוואה.



מבין מכמה תגובות שהניסוח פסיכומטרי-סטייל שלי היה מבלבל. אבהיר:



אם אתה שוכר דירה שיש באפשרותך לקנות -> כנראה שאתה שוכר בתוך היכולת הכלכלית.



אם אתה שוכר דירה שאין באפשרותך לקנות -> *ייתכן* שאתה שוכר מעל היכולת הכלכלית. תבדוק את אחוז החסכון שלך + תוודא שמתאימה לתוכנית ארוכת הטווח (שצריכה להיות קיימת).



זו הטענה שלי. ואין לי שום התנגדות לשכירות לגילאי 30-50 כמו שנהוג בארץ, להפך.



ולעניין פותש שתוהה על מתי להיכנס לנדלן - אשמח לשמוע את התשובה לשאלה מעלה + מה ה-end game מבחינתך, התשובות יעזרו לענות על לשאלה המקורית שלך.

🕒 פורסם בתאריך: 12/07/2024 09:52

כשהבנו את היתרונות של נדלן בישראל, כשהרגשנו שהחיסכון בשוק ההון מכובד, וההורים אמרו שיעזרו בסכום נאה במקרה שנקנה דירה.

🕒 פורסם בתאריך: 12/07/2024 11:28

ההתניה הזו היא אכן חלק מסחרור הנדלן הישראלי.



אישית, אני מתכוון לא לנקוט בה. מעניין איך זה ישפיע על הבחירות של ילדיי.

🕒 פורסם בתאריך: 12/07/2024 11:43

ספציפית, היינו נכנסים לזה בלי קשר לעזרה, ולו בגלל הסיבות האחרות. אז אולי לרשום את זה ככה זה מטעה - קודם החלטנו שנקנה ואחכ אמרו שיעזרו.



אישית, גם לא הייתי עושה זאת, אבל זו תפיסה של רבים מהדור הזה: דירה = ביטחון כלכלי

🕒 פורסם בתאריך: 12/07/2024 11:54

גרוע מזה. תפיסה שמחירי הדירות תמיד יעלו ואין אלטרנטיבה כי הבורסה היא קזינו.

🕒 פורסם בתאריך: 12/07/2024 12:50

יש גם הטייה אמיתית לטובת הנדלן בארץ מבחינת מיסוי ומינוף לא?



לא יודע אני מעדיף את הפשטות של שוק ההון, אבל כן מבין שיתכן ואני מפסיד כסף.

🕒 פורסם בתאריך: 12/07/2024 13:19

מעניין!



נראה לך שזה ישפיע על הסכום שאתה מתכנן לתת (או שאולי לא תכננת לתת משהו?)



ואם כן תכננת לתת כסף האם זה יהיה סכום גדול בבת אחת (לעזרה בתחילת הדרך) או סכומים קטנים לפי צורך? האם יהיו התניות אחרות לכסף הזה? (נניח לימודים/עסק/או משהו אחר שאמור לעזור בבניית החיים ולא ״סתם״).

🕒 פורסם בתאריך: 12/07/2024 14:07

לא ישפיע

אני עוד לא שם. מן הסתם יש קשר לגיל מקבל המתנה.



מבחינת התניות, יש נושאים שאממן כמו לימודים, כולל בחו"ל, ויש צפי להוצאות גדולות אחרות שלא אפרט.



יש מן הסתם נושאים שלא אממן. מאמין שהילדים קיבלו חינוך טוב כך שלא יעשו שלא בחירות קיצוניות שיביאו אותי לדילמה הזו.



אני מניח שמתישהו בין גיל 25 ל 35 אעביר לכל אחד מהם סכום גדול והם יחליטו מה לעשות איתו



אבל נראה מה יהיה. זה מאד רחוק.



בינתיים חשוב שיידעו שלא צריך לקנות דירה כדי לקבל כסף מההורים.

🕒 פורסם בתאריך: 12/07/2024 14:15

המינוף כרגע לא זול ולא תמיד משתלם מיסויית.



מבחינת מיסוי, דווקא כמי שעוסק בתחום אני יודע שאסור לתת לזנב לקשקש בכלב. יש יתרון לדירה ראשונה זולה ויש חיסרון לדירה שניה ודירות יקרות.



ההבדל העיקרי הוא במגורים בשכירות לעומת דירה בבעלות, ובקשר לזה כל אחד והדעה שלו.

🕒 פורסם בתאריך: 12/07/2024 14:25

ואם אתה גר בשכירות ורוצה לקנות דירה ראשונה זולה להשקעה, מה היתרון (בקצרה) שקיים בארץ לעומת מניות נגיד?

🕒 פורסם בתאריך: 12/07/2024 14:29

אין מס רכישה (שלא קיים במניות), פטור ממס על דמי השכירות ופטור ממס שבח במכירה. שני האחרונים מהווים יתרון לעומת המיסוי בשוק ההון.

🕒 פורסם בתאריך: 12/07/2024 15:04

אני הייתי בגישה של אין לי בעיה לגור בשכירות גם בעוד עשור, כי לא ראיתי רכישת נדל"ן בישראל כצעד כלכלי נבון (תשואה נמוכה משכירות, מחירים סופר יקרים במרכז ולא רציתי לגלוש לפריפריה שאני פחות מכיר) וגם שכנעתי את אשתי בזה.



מה שהטה את הכף זה עזרה משמעותית מההורים שלא הייתה מתקבלת לצרכים אחרים + מבצעי מימון משמעותיים שהולכים פה בחודשים האחרונים (משכנתא מסובסדת, פטור ממדד , 20/80) שבפועל אמנם מגולמים במחיר העסקה באיזשהו אופן, אבל זה מקל על הרכישה.



הרגשתי שאם אנחנו לא עושים מהלך עכשיו (לפני 3 חודשים), אנחנו עלולים לפספס הזדמנות משמעותית שיש כרגע ואז זה רק יהיה קשה יותר בהמשך.



לכן חתמנו על דירה חדשה מקבלן לאחרונה. לשמחתנו ממש לקראת סוף המשא ומתן הבניין קיבל היתר, כך שסגרנו במחיר "פרי סייל" על בניין עם היתר. מההיתר המחירים קפצו כבר ב120 אש"ח לדירה זהה ועדיין אנשים קונים ברבאק

🕒 פורסם בתאריך: 12/07/2024 15:43

תודה. זה שאין מס שבח אומר שאין בכלל מס על עליית הערך? אז כמכשיר ספקולטוני זה יתרון די מטורף על פני מניות (לפחות על פני ספקולציה בבחירת מניה ספציפית). כמובן שגם צריך למצוא קונה מה שעלול לעכב ולסבך את העסק.

🕒 פורסם בתאריך: 12/07/2024 16:09

הרעיון היה לאפשר לאנשים להחליף את הדירה בה הם גרים, ולכן יש תנאים מסויימים לפטור כמו תקופת החזקה בדירה. אבל בעקרון אתה צודק. אם אתה יודע לזהות נכס שערכו יעלה, אז אתה יכול לקנות, להמתין (ולשפץ אם כדאי) ולמכור ברווח, ואז יש סיכוי טוב שתקבל פטור ממס שבח.



קח בחשבון שאם יחשדו שהפעולה שלך במישור העסקי, אתה עלול לשלם מס הכנסה על העסקה.

🕒 פורסם בתאריך: 12/07/2024 16:12

אולי תתנה את העזרה הכלכלית בפתיחת חשבון השקעות לזוג הטרי והשקעת הסכום ביום הראשון במדד רחב?



לא נשמע שאתה בכיוון של התניות בכלל, אבל אם תחליט לעשות את זה אשמח לשמוע מה יהיו התוצאות

🕒 פורסם בתאריך: 12/07/2024 16:20

הילדים שלי יידעו בגילאי 20+ מה שצריך לדעת על השקעות בשוק ההון. בגדול, אני מאמין שכשנותנים מתנה לאדם בוגר, צריך לסמוך עליו ובכל מקרה לא נכון לכוון התנהגות של ילדים בוגרים באמצעות מתנות כספיות (שוב, עד גבול מסויים שנקווה שלא נגיע אליו). בהחלט ייתכן שמתנה אצלנו תהיה בניירות ערך ולא בכסף ולו מהטעם שבדרך כלל זה כדאי יותר מיסויית.