המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 13/04/2017 14:02

שלום רב לחברי הפורום. אשמח להכוונה איך להתקדם מנקודה זו.

ברשותינו 2 דירות אחת חדשה שעברנו לגור בה ובנינו אותה במשך זמן רב

השניה ווילה ענקית 350 מטר במושב לא מבוקש שכרגע עומדת ריקה(יש משפחה שרוצה שנשכיר להם אותה ועל זה ההתלבטות) הקפאנו את הארנונה והחשמל לחצי שנה. ברור שלהשאיר אותה ריקה זה לא פתרון ולכן 2 אופציות או להשכיר או למכור.

חדר בבית של הסבתא זכרונה לברכה היה רשום על שם האישה והדירה נמכרה לפני כשנתיים.

ההתלבטות שלנו היא מה אנחנו יכולים לעשות במצב הנ"ל ? מצד אחד יש לנו נכס לא מניב בעל תשואה מאד נמוכה יחסית לשווי שלו (ארנונה +מיסי מושב עולים 1200 בחודש והמקום לא הכי מבוקש ולכן רוב האנשים מעדיפים לשכור שם דירות שליש מהגודל של שלנו) ולכן חשבנו שאם נמכור נוכל לקנות באותו מחיר נכס במקום יותר מבוקש באותו הסכום. המחשבה שלנו היא שאם תבוא משפחה גדולה שתצטרך בית עם הרבה חדרים בגודל כזה אז אולי נקבל מחיר נחמד במכירה.

הבעיתיות היא שצריך לשלם מס על המכירה וכל התהליך אולי לא משתלם מבחינה כלכלית.

לנו יש כסף בצד ופנסיה מכובדת שמספיקה לדרישות שלנו והמטרה שלנו היא שהנכס הזה/ הכסף שנרוויח ממנו ילך לעזרה לילדים שלנו כאשר הם ירצו לרכוש דירה נחלק אותו שווה בשווה בין שניהם. ולכן גם קיימת אופצייה שהם יוסיפו כסף שיש להם ואנחנו נוסיף עוד כסף ונרכוש לכל 1 דירה קטנה ואז כבר נוכל להיות רגועים שהם "מסודרים עם דירות".

אנחנו לא כלכך מבינים בתחום ולכן כואב לנו שאפשר לעשות צעד חכם ולהתחיל להרוויח או לפחות לא להפסיד ואנחנו לא מבצעים אותו מחוסר ידע.

לסיכום- מתלבטים אם להשכיר או למכור בית לא מניב בגלל שעברו רק שנתיים ממכירת דירה שחדר שם היה רשום על האישה. במידה ונמכור אז נרצה לקנות בסכום נכס מניב עם תשואה נורמלית במיקום טוב , שבבוא העת נמכור כדי לתת את הכסף ל2 הילדים שלנו. אשמח לשמוע מה אתם איתם עושים אם הייתם במצב דומה .

ברור לי שבמידה וארצה למכור אז אביא שמאי כדי לדעת כמה הנכס שווה ואולי אשלם לחברה אשר תבצע את התהליך.

כל תובנה / המלצה / דברים שלא שמתי לב יתקבלו בברכה .

שבוע מצויין

🕒 פורסם בתאריך: 13/04/2017 19:03

אני ממש ממליצה לך לגשת לעו"ד שמתמחה במקרקעין ולברר איתו. יש לך מידע חלקי ו/או מוטעה לגבי המס במכירה.

החוק לגבי מס השבח (זה המס שמשלמים במכירה, אם צריך לשלם) שונה כבר כמה פעמים בשלוש שנים האחרונות. אין יותר חישוב לפי ארבע שנים ממכירת דירה קודמת. יש גם התייחסות בחוק לגבי החלק היחסי בדירת ירושה (כמו שאשתך קיבלה) ואם זה פחות משליש מהדירה אז כנראה זה לא נספר.

בשביל זה צריך עו"ד שיעשה לך סימולציה.

אגב, הבית במושב הוא חלק מנחלה או חלק מהרחבה במושב? כי יש מיסים נרחבים על מכירת נחלה שלא קשורים למס שבח. אמרתי כבר עו"ד? :)

אם אתם רוצים לעזור לילדים בקניית דירות אז ברור שהשכרת הבית לא תעזור אלא אם תחסכו את ההשכרה למשך די הרבה שנים ובהנחה שלא יהיו לכם הוצאות תחזוקה נכבדות על הבית (בכל זאת בית ענק). יותר הגיוני לדעתי למכור את הנכס ולחלק לילדים את הכסף כדי שיוכלו לקנות דירה (למה אתם צריכים לרכוש? תנו להם לרכוש).

🕒 פורסם בתאריך: 13/04/2017 23:02

תודה על התגובה

עתידים להתייעץ עם עורך דין .

לגבי העזרה לילדים המטרה היא למכור עכשיו ולרכוש נכס עם תשואה או מנגד להשכיר שנתיים עד המכירה ואז לרכוש מהשו עם תשואה.

אך אולי אין טעם לחכות עם המכירה לפי מה שרשמת.

למי עוד אנחנו צריכים לפנות חוץ מעורך דין ושמאי (כדי להתיעץ איתו על קניית נכס מניב שגם יעלה במחיר וגם יכניס שכירות נחמדה )

🕒 פורסם בתאריך: 14/04/2017 02:45

תנסה להגדיר לעצמך מסגרת זמן ויהיה לך ליותר קל לתכנן.

🕒 פורסם בתאריך: 14/04/2017 08:17

תזכור שיש גם מס רכישה גבוה ברכישת דירה שניה.

בנוסף לעצות הטובות שקיבלת, שים לב שלא כל עורך דין שעוסק המקרקעין מבין היטב מיסוי מקרקעין.

🕒 פורסם בתאריך: 14/04/2017 12:26

לגבי מסגרת הזמן - 2 הילדים עכשיו סטודנטים מאמין שזה לא יהיה ב5 שנים הבאות. מעדיף לרכוש נכס מניב או אפילו 2 יותר קטנים ולהשכיר . בבוא היום שירצו לרכוש דירה אתן להם את הכסף ממכירת הדירות.

לגבי מס הרכישה הגבוה ברכישת דירה שניה - ארשום את הדירה על אחד מהם כי גם כך למטרה זו הדירות אמורות לשמש (נכס עתידי עבור 2 הילדים).

תודה על התגובות

🕒 פורסם בתאריך: 14/04/2017 14:01

כשאתה רושם על שם מישהו נכס אל תשכח ששליש מהזוגות מתגרשים ולרובם אין הסכם ממון.

🕒 פורסם בתאריך: 14/04/2017 16:32

נקודה חשובה תודה .

האם ניתן וכדאי כלכלית להעביר את הנכס שרשום על שמי ובת זוגתי על שם אחד מאיתנו ואת הנכס הבא שנקנה לרשום על שם השני? כך בעצם נוכל להימנע מהמיסים השונים שהמדינה לוקחת ?

תקנו אותי או תחדדו את דברי בבקשה

🕒 פורסם בתאריך: 14/04/2017 17:51

אסור לתת ייעוץ מס בפורום, אבל רק בגלל שזה בסיסיס, אז התשובה היא לא. המיסוי מקרקעין מתייחסים לבני זוג כאל רוכש/מוכר אחד (למעט העסקה ביניהם ועוד כמה חריגים לא רלוונטיים לשאלה שלך)

🕒 פורסם בתאריך: 14/04/2017 20:24

האמת היא שאני קצת מבולבלת @פנסיונר משקיע

בהתחלה כתבת ש

ואז ציינת ש

ואז כתבת שאולי כדאי לרשום דירה אחת על שם אחד הילדים ואחד עליכם ואחר-כך שאולי תרשום דירה אחת על שמך ואחת על בת זוגך.

ואני שואלת למה לסבך? אתה רוצה לקנות להם דירות במקום הבית במושב? אז אולי תקנה על שמם ובא לציון גואל.

כמובן שאם הם לא מעוניינים בדירה או לא מעוניינים להוסיף כסף משל עצמם (או להחזיר לכם חלק בתשלומים כשיעבדו) - אתה יכול להשקיע במה שבא לך וכשהם ירשו אותך הם יעשו עם זה מה שהם רוצים. בשביל זה צריך לעשות שיחה משותפת עם הילדים ולראות מה דעתם. היא יותר חשובה מדעתנו.

ולמה אתה מבקש כאן יעוץ במקום לגשת לעו"ד שמבין בזה? אנחנו הרי אנונימים שלא לוקחים טיפת אחריות לגבי ההחלטות שלך.

🕒 פורסם בתאריך: 14/04/2017 22:58

היום יש צו שעה לחלק דירות, בתנאים מסוימים.

וילה של 350 מטר יכולה להפוך לכמה דירות של 60~ 70 מטר.

🕒 פורסם בתאריך: 15/04/2017 06:15

לדעתי אתה קצת הולך לעיבוד,

מאחר ואתה לא מתכוון להמשיך לגור בבית הנמצא במושב ואתה מבין שמדובר בנכס לא אטרקטיבי להשכרה,

מומלץ למכור את הנכס, ולרכוש נכסים קטנים יותר להשכרה.

אין לי מושג על איזה סכומים אתה מדבר, אבל אם ניתן לרכוש במזומן מכספי המכירה שני דירות,

עדיף שתרכוש עבורם ועל שמם במשותף שלוש דירות להשכרה (עדיף על דירות מגורים, תן להם להתאמץ, ללמוד להשקיע, הרבה מאלה המקבלים דירה מההורים גדלים כפרזיטים, אל תקלקל אותם, אתה נותן להם דחיפה כלכלית משמעותית, כדאי שיפתחו את זה), עם מימון בגובה 33% מסה"כ שלושת הנכסים לטווח זמן בינוני של 10 שנים,

הבנים יצברו נסיון כמשקיעים, יהנו מהכנסה פסיבית חודשית, יבודדו את הנכסים בעזרת הסכם ממון בנישואים עתידיים (מומלץ להתייעץ עם עו"ד),

בעוד 10 שנים יוכלו לקחת מימון כנגד הנכסים ולרכוש נכס נוסף.......

הרצון שלך לעזור לילדים הוא בהחלט מרשים ויפה, המציאות כיום שונה, דירת מגורים בבעלות הילדים היא עזרה משמעותית, אבל עדיין לא מאפשרת להגדיר אותם כמסודרים, נכון להיום התוחלת חיים הצפויה להם היא עד לגילאים 95 - 97 כלומר, יתכן שבאמצעות 30 שנות עבודה הם יצטרכו לממן 40 שנות מחיה בגיל פרישה, הפנסיה הקיימת היום בנוסף לדירת מגורים בבעלותם עלול לא לא להספיק להם, הם צרכים ללמוד להשקיע ולייצר הכנסות פסיביות, העזרה שאתה נכון להגיש להם, אם תנוצל בצורה נכונה עשויה להוביל אותם בטווח זמן סביר לחוף מבטחים.

🕒 פורסם בתאריך: 15/04/2017 10:16

תבדוק טוב טוב את המיסים.

נכון להיום וילה שאתה מוכר חייבת במס של 25% כפול היחס בין השנים שהיא ברשותך לבין השנים שהיא ברשותך אחרי 2014 . כלומר

אם היא אצלך מ1987 המס שתשלם יהיה 25% כפול 3 חלקי 30 שזה 2.5% מהרווח.

אם היא אצלך מ2010 המס שתשלם יהיה 25% כפול 3 חלקי 7 שזה 10.7% מהרווח.

על זה תוסיף מס רכישה על הדירה החדשה ,תיווך ועו"ד .

מן הסתם יש חריגים לדוגמאות שנתתי אבל ככה אתה יכול להבין פחות או יותר מול מה אתה עומד.

🕒 פורסם בתאריך: 16/05/2017 11:02

ראשית תודה לכולכם וסליחה על התגובה המאוחרת פשוט החלטתי להגיב רק אחרי היעוץ עם עורך הדין.

השיחה היתה כשעה וחצי ולמדתי ממנה רבות. .

תודה

תודה

הם מעוניינים בדירות וגם כל אחד מהם יכול להוסיף סכום סכום כסף יחסית גדול שהם חסכו

מגיל צעיר.

לצערי לא באזור שבו אנו גרים.

וגם הדירה בנויה בצורה שמאד יהיה קשה לעשות זאת

תודה רבה על תגובתך המפורטת שנתנה לי כיוון לפני שיחתי עם עורך הדין.

הוצעה בשיחה לרכוש 2 דירות להם כדי להנות מההטבות מזה שאין להם דירות .

נאמר שגם אם יש את כל הכסף לרכוש 2 דירות קטנות שעדיף שהם ייקחו מימון של 50% ואת זה לא ממש הבנתי . למה זה עדיף אם כבר יש את הכסף ? למה לשלם ריבית לבנק על הכסף ?

אשמח גם לדעת למה אתה מציע מימיון של 33% פירוט ייתקבל בברכה ובהערכה .

תודה

תודה על התגובה

בדקנו את זה וזה לא יוצא סכום משמעותי מספיק כדי לא למכור

🕒 פורסם בתאריך: 16/05/2017 12:50

מאחר ואני יצאתי מנקודת הנחה שניתן לרכוש שני דירות להשקעה ללא צורך במימון, המלצתי להתאמץ יותר ולרכוש 3 דירות בסכום זהה פחות או יותר, כך שסך כל המימון עבור שלושת הנכסים יהיה 33%

ניתן להשתמש במימון גבוהה יותר, אך אני לא מרגיש בנוח עם עיתוי הרכישה, ויתכן בתנאי המימון הקיימים קיום ביחס לתשואה משכירות, מימון של 50% ייצר תזרים חודשי שלילי, והמשכנתא עלולה להיות לטווח ארוך (עדיף עם ניתן עד 15 שנים).

🕒 פורסם בתאריך: 16/05/2017 13:34

בשביל הביטוח חיים שמורכב בפנסיה ושישאר כסף נזיל למקרה חרום?

נניח פעם בשנה רואים שלא צריך וחוסכים - לכסות עוד חלק מהר יותר.

מכירת ווילה לא מניבה. הבעיה חדר בדירה אחרת היה רשום על האישה. מה עושים מכאן? אשמח להכוונה

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן