🕒 פורסם בתאריך: 15/08/2024 18:32
עברתי על חלק מהפוסטים שהיו בנושא מינוף כנגד ק.השתלמות או תגמולי פנסיה ועדיין חייב להגיד שלא ברור לי מה האפשרויות הכי טובות שלי במובן של הלוואות בריבית נמוכה ככל שניתן.
בחודשים האחרונים אני ואשתי מתחילים לחשוב על דירה להשקעה (אין לנו כרגע דירה כלל), בעיקר כי שוק הנדלן פה כל הזמן עולה ואני מרגיש שגם אם אני לא יכול לקנות כרגע את בית המגורים שלי, אני יכול לפחות לדאוג שחלק מההון שלי יהיה בנדלן בארץ ככה שגם עם העלויות נמשכות , אני כבר עם נכס בתוך "המשחק".
המטרה שלי למינוף הכסף היא יחסית סולידית. לקנות דירה להשקעה (חדשה כי לא רוצה את הסיכון שיש בבניין לפני תמא - אולי לא תהיה, אולי תיקח שנים, אולי היזם\קבלן יכנסו לקשיים), כי המקום שבו אני ואשתי גרים במרכז זה משהו שידרוש מאתנו משכתנא עצומה, כמו גם להוציא את מרבית כספי ההשקעה שיש לנו בשוק ההון הממוסה. ולכן אני מכוון על נדלן שנמצא במקום שבסבירות גבוהה יהיה קל להשכיר.
אני מכוון לדירה בעלות של כ2.5מ , ואנסה להוציא את מירב ההטבות הקיימות היום בעקבות המלחמה למילואומניקים\עולים חדשים וכו'.
בסופו של דבר אין מנוס מלקחת משכנתא מהבנק אבל אני הייתי רוצה לקחת את סכום הרבה יותר נמוך מ75% כי בסופו של דבר הבנק מחייב ומחוייב לכל מיני תמהילים של % מסוים צמוד למדד \ לא צמוד או % בריבית קבועה וכו'. אידיאלית היינו מעדיפים לקחת משכנתא מהבנק באופן כזה שנוכל לסגור את אחד המסלולים (ההכי רע מבחינתנו) תוך זמן קצר מאד, ומראש למקסם את מה שאפשר לקחת ממקורות אחרים אולי בתנאים טובים יותר משמעותית.
להבנתי -
1. בתי השקעות\חברות ביטוח שבהם יש לנו ק.השתלמות נזילות\פנסיות מאפשרים לקחת אחוז מסוים (איזה אחוז?) הלוואה בריבית טובה יותר מהבנקים (לא בטוח מה זה טובה) כנגד הקרן. מה שידרוש שהקרן תהיה לא במסלול מנייתי וזה כמה שנים של איבוד תשואות מנייתיות. כנ"ל לגבי קרנות פנסיה מקיפות. אני אישית בIRA אז מודע לכך שזה לא אופציה אבל בשביל הלוואה טובה מוכן גם לשקול לעבור למנוהל לעשור. גם פה בעצם לא ברור עד כמה ההלוואה כנגד הפנסיה יותר טובה מהריביות שהבנק יודע להציע.
2. IB - אני מחזיק שם כמה עשרות אלפי $ מושקעים בETF שונים. ולהבנתי גם את זה אפשר למנף ? בתנאים יותר טובים ממה שהבנק יציע?
3. חשבונות ממוסים - ניתן למנף בכלל מה שיש לי בחשבונות ממסוים בברוקרים בארץ? בתנאים סבירים? לפי מה שאני יודע התשובה זה לא. אם רוצים אפשר ללכת למשהו מנוהל ואז לקחת אולי הלוואה כנגד אותה קרן.
4. הגענו לברירת מחדל - הבנקים. אליהם אני אצטרך לגשת בל מקרה ולבצע סקר שוק.
5. אולי לא מאד משמעותי אבל לדעתי אפשר מכרטיס אשראי של כל מיני מועדונים כאלה ואחרים לגרד יחד (2 אנשים) סדר גודל של כ50-100 אלף הלוואה קצרת טווח ללא ריבית והצמדה
כל זה כמובן לא תחליף לייעוץ מקצועי של אנשי מקצוע, אבל זה יותר גישוש בתחום הזה כדי להבין אם תהליך המחשבה שלי נכון.
בחודשים האחרונים אני ואשתי מתחילים לחשוב על דירה להשקעה (אין לנו כרגע דירה כלל), בעיקר כי שוק הנדלן פה כל הזמן עולה ואני מרגיש שגם אם אני לא יכול לקנות כרגע את בית המגורים שלי, אני יכול לפחות לדאוג שחלק מההון שלי יהיה בנדלן בארץ ככה שגם עם העלויות נמשכות , אני כבר עם נכס בתוך "המשחק".
המטרה שלי למינוף הכסף היא יחסית סולידית. לקנות דירה להשקעה (חדשה כי לא רוצה את הסיכון שיש בבניין לפני תמא - אולי לא תהיה, אולי תיקח שנים, אולי היזם\קבלן יכנסו לקשיים), כי המקום שבו אני ואשתי גרים במרכז זה משהו שידרוש מאתנו משכתנא עצומה, כמו גם להוציא את מרבית כספי ההשקעה שיש לנו בשוק ההון הממוסה. ולכן אני מכוון על נדלן שנמצא במקום שבסבירות גבוהה יהיה קל להשכיר.
אני מכוון לדירה בעלות של כ2.5מ , ואנסה להוציא את מירב ההטבות הקיימות היום בעקבות המלחמה למילואומניקים\עולים חדשים וכו'.
בסופו של דבר אין מנוס מלקחת משכנתא מהבנק אבל אני הייתי רוצה לקחת את סכום הרבה יותר נמוך מ75% כי בסופו של דבר הבנק מחייב ומחוייב לכל מיני תמהילים של % מסוים צמוד למדד \ לא צמוד או % בריבית קבועה וכו'. אידיאלית היינו מעדיפים לקחת משכנתא מהבנק באופן כזה שנוכל לסגור את אחד המסלולים (ההכי רע מבחינתנו) תוך זמן קצר מאד, ומראש למקסם את מה שאפשר לקחת ממקורות אחרים אולי בתנאים טובים יותר משמעותית.
להבנתי -
1. בתי השקעות\חברות ביטוח שבהם יש לנו ק.השתלמות נזילות\פנסיות מאפשרים לקחת אחוז מסוים (איזה אחוז?) הלוואה בריבית טובה יותר מהבנקים (לא בטוח מה זה טובה) כנגד הקרן. מה שידרוש שהקרן תהיה לא במסלול מנייתי וזה כמה שנים של איבוד תשואות מנייתיות. כנ"ל לגבי קרנות פנסיה מקיפות. אני אישית בIRA אז מודע לכך שזה לא אופציה אבל בשביל הלוואה טובה מוכן גם לשקול לעבור למנוהל לעשור. גם פה בעצם לא ברור עד כמה ההלוואה כנגד הפנסיה יותר טובה מהריביות שהבנק יודע להציע.
2. IB - אני מחזיק שם כמה עשרות אלפי $ מושקעים בETF שונים. ולהבנתי גם את זה אפשר למנף ? בתנאים יותר טובים ממה שהבנק יציע?
3. חשבונות ממוסים - ניתן למנף בכלל מה שיש לי בחשבונות ממסוים בברוקרים בארץ? בתנאים סבירים? לפי מה שאני יודע התשובה זה לא. אם רוצים אפשר ללכת למשהו מנוהל ואז לקחת אולי הלוואה כנגד אותה קרן.
4. הגענו לברירת מחדל - הבנקים. אליהם אני אצטרך לגשת בל מקרה ולבצע סקר שוק.
5. אולי לא מאד משמעותי אבל לדעתי אפשר מכרטיס אשראי של כל מיני מועדונים כאלה ואחרים לגרד יחד (2 אנשים) סדר גודל של כ50-100 אלף הלוואה קצרת טווח ללא ריבית והצמדה
כל זה כמובן לא תחליף לייעוץ מקצועי של אנשי מקצוע, אבל זה יותר גישוש בתחום הזה כדי להבין אם תהליך המחשבה שלי נכון.