כמה פעמים סביר/לגיטימי להגיע לראות את הדירה לפני חתימה על חוזה

🕒 פורסם בתאריך: 05/10/2024 22:05

מאד לגיטימי, יתרה מכך זה משדר שאתם רציניים!



בתור מוכר אני אומר תבואו כמה שיותר ותבדקו מה וכמה שאתם רוצים.

🕒 פורסם בתאריך: 05/10/2024 22:09

אם ניתן לעשות זאת לאחר הרכישה אז עדיף.



קחו בחשבון שאם אתם מגיעים לדערה 5-6 פעמים והיא דירה מבוקשת אתם עשויים להפסיד אותה.

🕒 פורסם בתאריך: 06/10/2024 01:28

טוב לדעת, תודה.



תוכלי להסביר למה?



אנחנו מעדיפים לפני הרכישה לקבל רושם מה אפשר לעשות במסגרת התקציב, כדי שלא "ניתקע" אחר כך עם דברים שחשבנו שאפשר לעשות ובסוף יסתבר שאי אפשר או שהם יעלו יותר מדי.



נקודה טובה, ניקח בחשבון.

🕒 פורסם בתאריך: 06/10/2024 08:00

מסכימה

כי בסופו של יום אנשים גרים בדירה וצריכים לדאוג שתהיה מסודרת כל פעם שאתם באים ולפנות מזמנם כדי להיות שם.



הביקורים שלכם+שמאי+בדק בית זה כבר ארבע פעמים שמישהו היה צריך לתאם את חייו בשבילכם ואתם עוד רוצים להוסיף ביקורי אדריכלים (ברבים!) בתור מי שמכרה כמה דירות כנראה שאני כבר הייתי דורשת שתגיעו להחלטה או שתפסיקו להטריד אותי (סליחה על הבוטות).



מצד שני, מעולם לא מכרתי דירה שלא היה לה ביקוש אז כנראה שלא הייתה נשארת בשוק לאורך כל הביקורים האלו...



בדירה הרלוונטית.



קחו בחשבון שגם הם לא עובדים בחינם ואם תתחילו לגרור אדריכלים לדירות שונות בהזדמנויות שונות שרובן לא רלוונטיות הם יבקשו תשלום.

🕒 פורסם בתאריך: 06/10/2024 08:59

הם לפני ההוצאה הכי גדולה בחיים שלהם. 4 ביקורים להוצאה כזו זה לא הרבה. הם צריכים להיות שלמים עם ההחלטה שלהם. צריכים לבקר לדוגמא בשעות שונות של היום ובימים שונים, לדבר עם השכנים, בייחוד בדירה שהם קונים למגורים.



אבל שמאי זה אכן דיי מיותר לדעתי, עם אדריכלים אפשר להתייעץ גם על שרטוט מעודכן של הדירה, גם בדק בית לא כל כך מובן לי, הרי כל בעיה רצינית שבעלי הבית מסתירים הם יחויבו לשלם עליה אם תתבעו. לא כדאי ואסור לבעלי הבית להסתיר בעיות, פשוט תשאלו הרבה שאלות ותתעדו את התשובות.



ברור שאם מהססים עקב כך שלא שלמים עם ההחלטה, לוקחים בחשבון שבגלל כך יש סיכוי שמישהו אחר יקנה את הדירה ,

🕒 פורסם בתאריך: 06/10/2024 09:18

+1

🕒 פורסם בתאריך: 06/10/2024 19:32

מובן לגמרי, לכן שאלתי מלכתחילה.



כל אחד מהביקורים שציינתי יכול להשפיע על ההחלטה שלנו אם לקנות או לא. אם זה לא מקובל אז ניאלץ לוותר על חלק מהם (ולקחת סיכון).

אם לא היה מובן, הכוונה היתה לעשות את כל הביקורים שציינתי רק אחרי שמצאנו דירה שנראית לנו מתאימה, כדי לוודא שהיא באמת מתאימה לנו מכל הבחינות וכדי למנוע בעיות אפשריות.

דווקא שמאי מיותר? הרי נצטרך להביא שמאי בכל מקרה. אנחנו פשוט מעדיפים שזה יהיה לפני החוזה ולא אחרי, כדי לוודא מראש שאנחנו יכולים לקחת משכנתא מתאימה.

בהרבה מקרים בעלי הבית לא יודעים על בעיות שאולי יש בדירה. גם אז הם יחויבו לשלם על התיקונים?



באופן כללי אני חושב שעדיף לבדוק דברים כאלה מראש ולא להסתמך על כך שאם יהיו בעיות אז נוכל לתבוע. גם אם בית משפט יפסוק לטובתנו, לא סביר שנקבל את מלוא הסכום ובטח לא פיצויים על הזמן והמאמץ שניאלץ להשקיע ואת הירידה הזמנית ברמת החיים בגלל תיקונים שמתבצעים כשאנחנו כבר גרים בדירה.

🕒 פורסם בתאריך: 06/10/2024 20:12

למה לא לצמצם קצת?



תלכו ביחד ולא לבד. הנה ירד ביקור אחד.



תביאו שמאי ואדריכל ביחד. הנה עוד אחד...



ואז זה פחות יעצבן.

🕒 פורסם בתאריך: 06/10/2024 20:41

בקרו בדירה כמה שאתה רוצים עד שתהיו שלמים עם ההחלטה שלכם.



הסיכון כאן הוא שתעצבנו את בעל הדירה ואז הוא יהיה קשוח במשא ומתן. או שמישהוא אחר יקנה אותה לפניכם.

🕒 פורסם בתאריך: 07/10/2024 16:53

לפני כמה שנים אני מכרתי את דירת המגורים שלי. בשלושה שבועות הראשונים הגיעו כמה זוגות, וזוג אחד פשוט טרטר אותי. רצה לבוא ביום, רצה לבוא בערב, רצה בשישי בבוקר לראות את הדירה עם ההורים שלו, ואז רק לנסות לשבת במרפסת לקרוא ספר (קומה נמוכה). הייתי נורא נחמדה והסכמתי להכל, ובמקביל הראיתי לכל האחרים. הם ניסו לעשות איתי משא ומתן בנחמדות ובנחישות, ואכן היו זוג מקסים. אחרי שלושה שבועות, כשהם כבר היו אצלי אולי 4 פעמים, הגיע מישהו שהיה בדירה עשר דקות ואמר שיקנה אותה במחיר שביקשתי, שהיה מחיר השוק בלי מרווח להתמקחות. תוך יומיים סגרנו חוזה כי הוא רצה שאתפנה תוך שבועיים.



אחרי שבוע קיבלתי טלפון מהזוג הנחמד, שעכשיו הגיע להחלטה שהוא רוצה את הדירה אם אוריד 50 אש"ח... הם היו ממש בשוק שמישהו אחר קנה את הדירה ואפילו כעסו שלא הודעתי להם. נראה לי שמכל הנחמדות הזו הם חשבו שיש לי משהו בשבילם, אבל ממש לא. להפך. מה אני צריכה להתעסק עכשיו עם כל המחשבות שלהם? עם ההתלבטויות שלהם? רק היה לי חסר שאחרי החוזה הם היו גם רוצים לבוא למדוד ולראות ולעשות, והכל בנחמדות ובאיטיות שמוציאה מהכלים. ובסוף הם גם רצו הנחה... אין מצב. על כל הזמן הזה הייתי כנראה "קונסת" אותם בסוף בכמה אלפי שח לפחות, זה מה שיש לי לומר לך.

🕒 פורסם בתאריך: 25/11/2024 09:11

לדעתי אתם מגזימים, ואפשר לדלל את הפגישות לפני הרכישה. יש בעלי דירה שיזרמו איתכם מנחמדות או ממצוקה בגלל שהדירה לא מבוקשת, ויהיו כאלה שאתם עלולים לטרטר אותם ולגרום להם להתעצבן ואפילו לא להתגמש מאוחר יותר בשלב המו"מ.



אם כבר רכשתם, כמובן שהביקורים יהיו הרבה יותר מובנים ונסלחים.



נשמע שאתם מאוד חוששים ומנסים לעשות את כל הבדיקות האפשריות ולסגור את עצמכם מכל הכיוונים.



לדעתי את הדברים הבאים אפשר לדחות או לרכז בביקור יחיד:



שמאי - כל עוד אין בנכס עבירות בניה משמעותיות שיכולות להביא לירידת ערך והוא יחסית סטנדרטי, לא חושב שזה חשוב להביא אותו לפני רכישה. אתם יכולים לעשות הערכה גסה בלעדיו. החוזה אמור להגן עליכם אם יש דברים נסתרים בדירה שבעל הדירה יודע ולא חשף מולכם.



בדק בית - גם כאן, אם בעל הדירה לא גילה לכם פגם משמעותי או נסתר, זו עילה לביטול ההסכם. לכל היותר פגמים קטנים יכולים להוות איזה מנוף לחץ של כמה עשרות אלפי ש"ח במו"מ, אבל במחירים של היום זה בדרך כלל לא משמעותי.



אדריכלית - אפשר לעשות תכנון ראשוני על בסיס שרטוטים של הדירה, ובהמשך שתבוא לבקר. להביא כמה אדריכלים שונים ולעשות איתם השוואת מחירים בתוך הדירה שהיא עוד לא שלך - זה לדעתי כבר חוצפה.



אם אתם באמת לחוצים לעשות את הבדיקות האלה לפני הרכישה - הייתי ממליץ לרכז אותם באיזה בוקר אחד, ואפילו אולי מציע תשלום סמלי של כמה מאות ש"ח כדי להפגין רצינות. בתכל'ס שמאי ובדק הם עצמאיים לחלוטין, הם לא צריכים שהרוכש יסתובב להם בין הרגליים. רק עם האדריכלית יש על מה לדבר. אז אפשר להזמין את שלושתם, הם יעשו את העבודה ואתם תצפו בצד.

🕒 פורסם בתאריך: 26/11/2024 00:42

מיותר לוודא שהם יוכלו לממן את ההתחייבות במילוני שקלים שהם הולכים לחתום עליה? מספיק שהשמאי של הבנק ייתן 200 אלף פחות כי לא היו הרבה עסקאות ברחוב בשנים האחרונות והוא יאלץ להשוות לעסקאות ישנות או עסקאות שלא באמת מתאימות כמו דירות בגדלים שונים, והם יתקעו ויצטרכו הלוואות משלימות בהחזר גבוה, עזרה מהמשפחה או אפילו לא יצליחו להשלים את העסקה.



אם אי אפשר לזהות את הדירה כנדרש או שאין חותמת על הגרמושקא או שיש איזה פיר צנרת שהפכו אותו לעוד חדר בדירה אז מחיר השמאות יהיה נמוך במאות אלפי שקלים.



לגבי בדק בית, לדעתי זה לא הכרח בכל עסקה, תלוי מה קונים, דירה חדשה כמובן כי אפשר לדרוש תיקונים של הכל מהקבלן, דירה ממש ישנה לא, כי גם ככה אין למה לצפות, אלא אם רואים סדקים וכו במבנה מבחוץ. בדירות יד שנייה במצב טוב שהמוכרים אומרים שהצנרת הוחלפה לפני מספר שנים, או שעשו שיפוץ אז שווה לוודא את זה.



הפתרון לשני הדברים האלו הוא לעשות אותם בשלב הטיוטות, אחרי שכבר הוסכם מחיר ולוח זמנים ומעבירים טיוטות בין עורכי הדין, אז אפשר לשלוח את השמאי והבדק בית, בשלב הזה כבר ידאגו להכניס אותם, אם תגלו שהכל בסדר תמשיכו בעסקה, אם לא תנסו להוריד במחיר או תרדו מהעסקה.



לגבי ביקורים רבים, בסוף הכל לגיטימי, תעשו מה שאתם רוצים ואם למוכר ימאס והוא לא יתאם אתכם יותר תבינו שהגזמתם, אבל כמו שאחרים כבר כתבו פה, מוכרים של דירות במחירים טוב יחסית לשוק לא יחכו ל4+ ביקורים שלכם, כולל מספר מעצבי פנים שיסתובבו להם בדירה, ותשארו עם עסקאות של מוכרים שלא מצליחים למכור לאף אחד אחר.

🕒 פורסם בתאריך: 26/11/2024 13:46

כמובן ששמאי חשוב, זאת לא הנקודה. השאלה היא מתי הגיוני וסביר להזמין שמאי. אני פחות שמעתי בדירות סטנדרטיות על אנשים שמביאים שמאי לפני רכישת דירה, אלא בשלב הטיוטות אחרי שמראים רצינות, או אחרי חתימה ולפני לקיחת משכנתא.



כל הדפקטים האפשריים האלה אמורים להיות מוגנים תחת החוזה - שהוא תקף בתום לב ובגילוי נאות של המוכר על כל פגם בדירה, עבירת בניה, או כל דבר אחר משמעותי שהמוכר יודע וצריך לספר לקונה ועלול להשפיע על החלטתו. אם שמאי מוצא דברים מהותיים זו עילה להפרת יסודית של החוזה, ביטולו, או לחילופין להנחה משמעותית במחיר.



בכל אופן, כפי שאמרתי, אם כל כך לחוץ לקונים לעשות את כל הפגישות המקדימות האלה בטרם הרכישה, אז אפשר לשריין שעתיים באיזה בוקר של 3 בעלי המקצוע (שמאי, אדריכל, בדק) ולסגור אותם בפעם אחת.

🕒 פורסם בתאריך: 26/11/2024 14:13

רשמת שלא חשוב...



שלב הטיוטות קורה לפני הרכישה.



מוכרים לא יהיו מוכנים להתחייב על אי הימצאות עבירות בנייה תמיד, לרוב יגידו תבדוק מה שאתה רוצה ותחליט אם רוצה את הדירה או לא, כי יש כל מיני דבירם שיכולים להחשב עבירות בנייה כמו שינוי פנימי ללא עדכון התשריט, אז יעדיפו לא להיכנס לזה.



ועבירות בנייה זה ממש לא הסיבה היחידה לחשיבות שמאות מוקדמת, השמאי גם מוודא רישום תקין מה שעורך דין לא מוודא עד הסוף, וגם מוודא שתקבל כמה שאתה רוצה במשכנתא כי שמאי של הבנק יכול לתת פתאום שמאות נמוכה במאות אלפי שקלים בשלב שכבר אין לך מה לעשות ואם לא תשלם תהיה בהפרת חוזה.



מסכים