החלפת מסלול קבועה צמודה למסלול קבועה לא צמודה

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2024 17:08

זה נקרא מיחזור משכנתא.



יתכן שתאלץ לשלם קנס ויתכן שלא, זה תלוי במצב הריביות במועד המיחזור לעומת מצבם בעת לקיחת המשכנתא.

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2024 17:12

אלה בעצם ריביות של אותו המסלול,



או בהשוואה למסלול שאליו אני עובר?

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2024 17:44

בנק ישראל מפרסם כל חודש את ממוצע הריביות בחודש החולף, לפי חלוקה בין צמודה ולא צמודה ולפי שבירה לתקופות של 5 שנים.



כשתרצה למחזר יבדקו את אם הריבית הממוצעת הנוכחית הצמודה לפי יתרת התקופה נמוכה או לא מהנמוך בין הריבית שלך בפועל והריבית הממוצעת שהייתה כאשר לקחת את המסלול.



אם התשובה היא לא, לא תהיה לך עמלת היוון.



אם התשובה היא כן, תחושב עמלת היוון שהיא בגדול משקפת את האובדן הכספי של הבנק בין הריבית הישנה לריבית הממוצעת החדשה.

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2024 18:28

זה לא חכם ומסוכן.



הקטע בצמודה הוא שההצמדה קורית בין רגע והיא בלתי הפיכה.



אם המדד עולה ל5% , ההלוואה שלך הופכת בין רגע ממיליון ל1,050,000 .אי אפשר לתקן את זה.



אתה יכול לקחת הלוואה בריבית פריים ולנסות למחזר אם וכאשר הריבית תרד.

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2024 21:15

זה לא שונה מריבית גבוהה במסלול לא צמוד שנגבית באותה שנה.



אם הריבית היתה 5% אז אשלם את זה באותה שנה וזה בלתי הפיך.



מה ההבדל?

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2024 23:07

מאוד שונה .



בצמודה הקרן מוצמדת ועכשיו אתה תצטרך למחזר הלוואה של 1,050,000 במקום 1,000,000 .

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2024 23:34

אם הריבית הקבועה הלא צמודה היא 7%.



מול אינפלציה 5% וריבית של 2%.



בחישוב גס - זה אותו דבר.

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2024 06:24

אם אלה ההפרשים . אבל הם לא . ובכל מקרה בכל שנה אתה צובר עוד ועוד הצמדות .

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2024 09:58

זה ממש לא אותו הדבר. אני רואה את ההנחה השגויה הזו הרבה.



אני יודע שהבאת דוגמא קיצונית אבל היא טובה להעביר את הנקודה:



למסלול של 300 אלף שילקח ל30 שנה בריבית 2% עם אינפלציה 5% תהיה יתרה של 330 אלף אחרי 5 שנים (שרק ממשיך לעלות אגב בהנחת אינפלציה כזו)



לאותו מסלול בריבית 7 אחוז תשאר יתרה של 282 אלף אחרי 5 שנים.



אז המסקנה היא שריבית + אינפלציה לא שווה "ריבית חדשה", אלא סכום שונה לגמרי שיכול להאמיר במשך שנים כתלות באינפלציה ובאורך החיים של המסלול. חשוב להכיר את זה.

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2024 12:01

אבל לא לשכוח שבקל"צ החזרת באותה תקופה כ120 אלף ש"ח, בעוד שבק"צ שילמת רק כ75 אלף, שזה לא רחוק בין היתרה של שני המסלולים.

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2024 13:56

אלה לא ההפרשים ,אף אחד לא לוקח קלצ ב7%.



בפועל אתה חוסך 2% בריבית וחוטף בגדול בהצמדה.

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2024 14:22

אני לא חולק על זה שצמוד זה גרוע, רק התייחסתי למספרים בהודעה שעליה הגבתי.

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2024 17:18

בין השנים 2012 ל 2020 האינפלציה היתה 2%



לא בשנה, 2% סך הכל.



באותו זמן מישהו אחר היה חוטף 2% כל שנה נוספים בקלץ.



בפועל שילם 18% ריבית על הביטוח מפני אינפלציה.



אז הוא חטף עכשיו 5% בהצמדה ויש לו זמן להגיב…

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2024 17:30

תקופה חריגה בהיסטורה של ריבית 0 .

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2024 17:53

אם הבנק מוכר לך הגנה מפני אינפלציה ב 2% ,



כמה הוט מצפה שהאינפלציה תהיה?



1%?

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2024 18:42

סביר שתשלם עמלת היוון במקרה כזה (קנס במילים שלך), כי אתה תרצה להחליף לקלצ כאשר הריבית במשק ירד, וכמו שהאזרח הקטן הסביר:



אבל, אם תקבל היום ריבית נמוכה מהממוצע למסלול, שזה דבר מאוד סביר עבור לקוחות טובים, ותהיה עם היד על הדופק, תוכל לרוץ למחזר מהר לפני שהריבית הממוצעת למסלול תהיה נמוכה מהריבית שלך, וככה לחסוך את עמלת ההיוון.



בטווח הקצר אתה צודק וזה מאוד דומה, אבל בטווח הארוך @amit והנוחת לגובה צודקים.



עדיף ריבית של 7% מאשר ריבית של 2% והצמדה של 5%, כי במקום שהחוב ירד עם הזמן, החוב כל פעם גדל, ואז יוצא שאתה מחזיק יותר חוב לאורך יותר זמן אז משלם בסה״כ יותר.



הזנתי למחשבון של משכנתאמן שני תמהילים לפי ההנחות שלך, על 100א ל30 שנה, ותוכל לראות שבאפשרות עם ההצמדה משלמים הרבה יותר, וגם את השינוי הקיצוני בהחזר החודשי.



לא הצלחתי להעלות תמונה אז כותב רק את העיקר.



תמהיל א, 7% קלצ, 100א, 360 חודשים.



החזר חודשי 665



החזר סה״כ 239,509



עלות לשקל 2.4



תמהיל ב, 2% קצ, אינפלציה 5% בשנה, 100א, 360 חודשים.



החזר חודשי ראשוני 371, החזר חודשי מקסימלי 1651



החזר סה״כ 308,901



עלות לשקל 3.09



בקיצור ההבדל ברור.

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2024 19:13

אני מסכים עם המסקנה שלך, וחושב שבשורה התחתונה כדי להימנע ככל הניתן מהלוואות צמודות.



אבל:



נומינלית אתה כמובן צודק, אך המספרים האלו מתעלמים ממימד הזמן - שקל שאתה משלם היום שווה יותר משקל שאתה משלם בעוד חמש שנים.



לכן להשוות החזר כולל זה נחמד אבל לא נראה את התמונה המלאה.

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2024 19:31

כמובן, אבל בהסתכלות של רוב האנשים זה מה שהם ירצו לראות.

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2024 20:01

רוב האנשים בורים בענייני מימון...