משכנתא צמודה

🕒 פורסם בתאריך: 18/01/2025 09:21

אחדד רק שזו דירה שעתידה להמכר ב 10 שנים הקרובות, מניח שאולי זה הופך אך המסלול הצמוד לכן כדאי בצורה כלשהי

🕒 פורסם בתאריך: 18/01/2025 09:35

במחשבה שניה, כשאני משחק קצת במחשבוני משכנתא נראה כי גם לשנים מעטות מסלול קלצ עדיף על מסלול צמוד.



המספרים שהכנסתי-



קלצ - 5.3



קצ- 2.5 ריבית + 2.8 מדד.



שחקתי קצת עם המס ככה שתמיד יסתכמו ל 5.3 וגם בשנים בודדות הקלצ יצא עדיף.



ככה שאני לא מבין בכלל את היתרון של מסלולים צמודים חוץ מ-



1. החזר נמוך בשנים הראשונות



2. מי שגבולי מבחינת יחס החזר משכנתא- הכנזה פנויה, זה עוזר לו.



אם ככה, חוזר לשאלה הראשונה- מה אני מפספס? נוטה לוותר לגמרי על המסלול הצמוד ולהשתמש בו כפיתוי בלבד

🕒 פורסם בתאריך: 18/01/2025 15:15

לברוח מקלצ בסכום הזה.



על הקלצ יש עמלת פרעון מוקדם



(גם על הקבועה צמודה יש)



ובסכומים של 5.3 אתה מקבל עמלת פרעון מהרגע הראשון

🕒 פורסם בתאריך: 18/01/2025 17:51

זה היה כדי להדגיש את חןסר הכדאיות של המסלולים הצמודים כפי שאני רןאה את זה.



אפילו קלצ ככ גבוה יוצא יותר כלכלי אז קל וחומר שקלצ בגןבה של 4.7 יצא משתלם יותר.



וזה רק מחזק לי את חוסר ההבנה מה ככ מושך אנשים במסלול צמוד והאם זה מוצדק

🕒 פורסם בתאריך: 18/01/2025 20:14

יועצים דוחפים את זה לאנשים כדי להראות להם החזר נמוך. אחרי 10 שנים הם מבינים שהם טעו . כנ"ל מקצרים להם קל"צ כדי "להוריד ריבית".

🕒 פורסם בתאריך: 18/01/2025 23:37

תודה על התגובות!



אשמח לתובנות לגבי המסלול פיתוי.



האם אני עושה את זה נכון? הייתם משנים משהו?



לציין כי זה משאיר אותי במדרגת מימון של 59 אחוז

🕒 פורסם בתאריך: 18/01/2025 23:40

היי התלמיד,



אני עונה כבעלים של חברה לייעוץ משכנתאות.



חלק לא מבוטל של הלקוחות שלי בוחרים לשלב צמוד מדד בתמהיל שלהם, וזאת במודעות מלאה לחסרונות של המסלול, ואחרי שהם נחשפים ליתרונות של המסלול.



נתחיל מהחסרונות:



הלוואה צמודת מדד היא הלוואה מסוכנת , ההחזר החודשי עולה במהלך השנים בריבית דריבית.



אתה יכול להשתמש בכלל ה 72 (זה כלל אצבע נחמד שמאפשר לך לחשב בצורה גסה מתי השקעה או החזר שגדלים בריבית דריבית מכפילים את עצמם.)



אם אתה למשל לוקח משכנתא בהחזר של 1000 ש"ח בחודש במסלול צמוד מדד, והאינפלציה היא 3% מדי שנה ושנה, אזי ההחזר החודשי יכפיל את עצמו מדי 24 שנים.



כלומר, אחרי 24 שנים, החזר חודשי של 1000 ש"ח יהפכו ל2000 ש"ח בחודש.



יחד עם זאת, הנה החסרונות:



מה שמשפיע על משך המשכנתא הכי הרבה זה לא הריבית, אלא משך השנים של ההלוואה. אם אתה רוצה לשלם כמה שפחות ריבית לבנק, אתה צריך להגדיל את הקצב שבו הקרן (קרן החוב לבנק) שלך יורדת. הלוואה במסלול צמוד מדד מאפשרת לקצר את משך השנים ובכך להוזיל את המשכנתא באופן משמעותי.



לעניין מסלול פיתוי:



לא, זה לא שקוף, אין שום בעיה שתיקח מסלול פיתוי. אף אחד לא יכול להכריח אותך להחזיר את הכסף לבנק. אני הייתי ממליץ לך לחשוב פעמיים האם נכון לך לשלב מסלול פיתוי במשכנתא. האם נכון לך עבור חיסכון של 0.1% בריביות לאבד 150 אש"ח? לדעתי זו עסקה לא משתלמת.



בהצלחה,



אייל מFINWIZ

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2025 00:00

היי אייל, תודה רבה על התגובה המפורטת והמושקעת!



ברשותך, אשמח לכמה חידודים-



אני מניח שאתה אומר שהלוואה במסלול צמוד מאפשרת לקצר את משך השנים כיוון שההחזר החודשי ההתחלתי קטן ולכן ניתן לפרוס ליותר שנים.



נקודה מעניינת שלא חשבתי עליה, תודה!



אם כי אסייג ואומר לגבי שכיוון שזו דירה שעתידה להמכר ב 10 שנים הקרובות, בין כה לא אחזיק במשכנתא לכל חייה, בייחוד לא בריביות של היום כך שאם אני מבין נכון, עבורי זה פחות מועיל.



למה כוונתך "לאבד 150 אש"ח" ?



אתה מתכוון שעדיף לי לקחת משכנתא מקסימלית בגובה 75% ואת ההון העצמי להשקיע לצורך העיניין?



אם כן, זה פחות רלוונטי כיוון שזה יכביד על התזרים החודשי דבר שאינו רצוי ואינו מתאפשר לי כרגע.



לאור זה, האם לדעתך מסלול פיתוי כן כדאי ולכמה הוזלה בריבית עלי לשאוף ביחס למסלול ללא פיתוי.



ושוב תודה על המענה!



נהנה לקרןא את מה שאתה כותב בעינייני משכנתא, לומד המון

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2025 00:21

היי התלמיד,



ראשית כן, אני ממליץ שתשקול לקחת משכנתא גדולה יותר.



דבר שני, אני לא אמרתי שתלך לקצה השני, ותיקח 75% מימון.



לפני הכל: אתה צריך להיות במצב בטוח בתזרים שלך. אני ממליץ לכל משק בית להיות בתזרים של 10% לפחות (כלומר, ההפרש בין ההכנסות להוצאות [גם כעת, וגם בעוד שנתיים/שלוש] הוא 10% מההכנסה נטו). אתה צריך לראות האם הקושי התזרימי שאתה מתאר הוא זמני, ואז אתה אמור להתגבר עליו באמצעות הון (שאלו הם בדיוק 150 אש"ח שאתה רוצה לפרוע), או שיש לך קושי תזרימי קבוע, ואז כדאי ללכת על משכנתא הכי קטנה שיש.



אני לא ממליץ לך לבצע מסלול פיתוי, ואני ממליץ לך לבצע את הניסוי המחשבתי הבא:

א. תברר כמה חודשים לוקח לך לחסוך 150 אש"ח. 150 אש"ח היום שקולים ל700 ש"ח בחודש החזר חודשי בחודש. תשאל את עצמך האם 700 אש"ח יעשו שינוי משמעותי במשק הבית שלך?



אם התשובה היא לא, אל תבע מסלול פיתוי.



ב. תחשוב על ה4 שנים הקרובות, האם יש לך צרכים שאתה תזדקק לכסף הזה? אם התשובה היא כן, אל תבצע מסלול פיתוי.



ג. האם יש לך היום קרן חירום (אני מגדיר אותך כהכנסה החודשית של בעל השכר הגבוה בבית מוכפלת ב 4/3 או ב6 אם אתה עצמי), שתאפשר לך להתמודד עם פיטורים? בעיה רפואית? מחלה קשה? אם התשובה היא לא, אל תבצע מסלול פיתוי.



ד. איפה אתה משקיע את הכסף שלך? האם אתה עושה תשואה גדולה מ7% בתוחלת ברוטו? אם כן, (ובכפוף לתזרים שתיארתי לעיל), אל תבצע מסלול פיתוי.



אם אתה לא יודע איך להשקיע את הכסף, אל תבצע מסלול פיתוי - תכניס את הכסף לקרן כספית - אתה תאבד 1% בשנה על הכסף (בגלל הפער בין הקרן כספית לבין המשכנתא) - זה שקול ל1500 ש"ח בשנה. תנצל את הזמן הזה כדי לקרוא ולהבין איך להשקיע את הכסף, ולאחר כך תוציא את הכסף ותשקיע אותו. אתה תעשה תשואה גדולה יותר (בתוחלת) ממה שהפסדת.



שורה תחתונה,



תדאג לתזרים חיובי, אל תבצע מסלול פיתוי, אל תפסול אוטומטית הלוואות צמודות מדד



בהצלחה!



אייל מFINWIZ

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2025 01:48

אני אענה למה אנחנו לוקחים את כל ההלוואה במסלולים צמודי-מדד.



יש לנו הכנסה גבוהה, כך שנשאר לנו סכום גדול יחסית כל חודש. אנחנו מתכוונים להשקיע אותו במניות, שהן נכס ריאלי ולכן לא מושפע משינויים בערך השקל. לדוגמה, אם תהיה היפר-אינפלציה וסכום ההלוואה יגדל ב-10% תוך חודש, השווי של תיק ההשקעות שלנו בשקלים באותו חודש יגדל גם הוא ב-10% + התשואה החודשית הרגילה. לכן שינויים במדד לא ישפיעו עלינו באופן משמעותי.



מנגד, הריבית שמציעים בבנקים במסלולים צמודי-מדד (גם בשקלול אינפלציה צפויה) נמוכה מריביות שמציעים במסלולים מקבילים שאינם צמודי-מדד ולכן זה יוצא משתלם יותר. בנוסף לזה, כיוון שההחזר החודשי מתחיל נמוך ועולה עם השנים, נוכל להשקיע סכום גדול יותר בהתחלה וזה ישפר משמעותית את התשואה הכוללת שנקבל.



כל ההסברים האלה הם נפנופי ידיים. כדי לקבוע בצורה מסודרת מה עדיף לי חישבתי מה יהיה שווי הנכסים שלי בכל חודש, תוך התחשבות בהכנסות צפויות, הוצאות צפויות, אינפלציה צפויה, תשואה צפויה בתיק ההשקעות וכו. מהחישוב יצא שעדיף לי לקחת הכל במסלולים צמודי-מדד. אחרי שראיתי בחישוב שזה עדיף ניסיתי להבין למה, ומצאתי את ההסברים שכתבתי לעיל. תעשה חישוב דומה עם הנתונים שלך ותראה מה עדיף לך.

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2025 18:41

זה לא בעייתי מבחינת הבנק שההחזר יעבור את ה 40% ביחס להכנסה, כשההחזר הצמוד יגדל?

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2025 18:46

זה ממש לא נכון.

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2025 20:24

לא, יחס החזר הכנסה הנדרש הוא על התשלום הראשון בלבד.



כמובן שמדןבר על תשלום ראשון של כלל המסלולים ללא גרייס.



שוב, תודה על התגובה המושקעת והמפורטת!



אז אם לסכם-



עדיף לקחת משכנתא גבוהה יותר ללא מסלול פיתוי כיוון ש/ במידה ו-



1.מקשה על התזרים.



2. העדר קרן חירום



3. ייתכן ואצטרך את הכסף בשנים הקרובות.



4. משקיע במסלולים בסיכון גבוה - למשל מדדי מניות.



אכן נקודות למחשבה, תודה רבה!

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2025 20:28

לא.



הבנק בוחן את כושר העמידה שלך רק בהתחלה, ולא מעניין אותו מה קורה בהמשך.



מבחינתו, אתה יכול לאבד את עבודתך.



אייל

🕒 פורסם בתאריך: 20/01/2025 21:39

אני אדייק, העמלת פרעון תהיה ההפרש בין הריבית הממוצעת במועד המשיכה של הכסף



לריבית הממוצעת ביום המחזור.



כלומר בריבית של 5.3, יחשבו לך לפי הריבית הממוצעת ביום המשיכה ( כי כיום היא עומדת על סביב 5 )



אז אם יהיה קנס או לא, תלוי בריבית הממוצעת בחודש הבא, ואם תפרע את המסלול למחרת, לא יהיה הקנס