המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2025 20:29

עו"ד טען לי שכחלק מהחישוב של מס שבח בדירה שהושכרה מחשבים גם את השכירות, כלומר, הדירה עלתה מיליון, היום שווה 2 מיליון, והושכרה בחצי מיליון א"כ ההשבחה היא 1.5 מיליון.

האם זה נכון?

תודה רבה

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2025 20:33

ממש לא, כנרא שלא הבנת אותו.

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2025 20:47

ההכנסה משכירות אינה נחשבת חלק מהשבח, אבל כן יכולה להשפיע על גובה השבח, למשל לעניין חישוב פחת.

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2025 20:48

פחת משכירות מעלה את השבח או מוריד את השבח?

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2025 21:06

פחת מוריד את מחיר הקניה, לכן מגדיל שבח.

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2025 21:24

כדי להגיע לפחת של חצי מהעלות, אתה צריך להחזיק בדירה 19 שנה וכל הזמן מושכרת.

אבל חוץ מזה יש עוד גורמים שמשפיעים, מה עם ריבית על משכנתא? הוצאות שיפוצים שיהיו ב־19 השנים האלה? ועוד

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2025 21:28

לא הבנתי על מה באת לענות....

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2025 21:31

כמו שרשמו לך, רק פחת יכול להגדיל את השבח.

אתה ציינת ירידה של 50% בעלות (ממיליון לחצי).

לכן ההערה, שבשביל ירידה כזו, צריך 19 שנה של דירה מושכרת.

ויש גם גורמים אחרים שמגדילים את העלות, ולכן מקטינים את השבח, כמו ריבית על משכנתא והוצאות שיפוצים ועוד...

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2025 21:40

לא בטוח שאני מבין אותך. דיברתי על עליה בשבח ממיליון למיליון וחצי על ידי שכירות.

למה? בדירה שמושכרת ב10,000 ש"ח לחודש תוך פחות מ4.5 שנים כבר יש רווח של חצי מיליון שקל.

נראה שיש לי חוסר הבנה...

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2025 22:16

הכנסות שכר דירה =! שבח.

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2025 22:17

לא מבין... למעלה כתבת ככה:

"ההכנסה משכירות אינה נחשבת חלק מהשבח"

אתה חוזר בך או שלא הבנתי נכון?

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2025 22:18

להיפך, אני חוזר על אותו דבר.

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2025 22:26

=! משמעו לא שווה.

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2025 22:27

לא הכרתי...

🕒 פורסם בתאריך: 02/08/2025 02:25

מה שככל הנראה העו"ד התכוון זה שבגין השנים (או חלקי השנים) שהדירה היתה מושכרת אתה צריך לנכות פחת - דבר שמעלה את השבח, אבל לא סביר שהתכוון שמוסיפים את דמי השכירות עצמם כדי לחשב את השבח.

שתי שיטות עיקריות לחישוב הפחת - (לרוב על מחיר הרכישה המקורי).

א. לפי תקנות מיוחדות של פחת בדירות שהושכרו למגורים - 2% לשנה.

ב. לפי תקנות הפחת - מקובל לעשות חלוקה בין מרכיב הקרקע 1/3 (עליו אין פחת) ומרכיב הבניה - 2/3 - שעליו מחשבים את הפחת. אחוז הפחת נקבע לפי סוג הבניה (בערים יקרות לפעמים משחקים עם היחס בין מרכיב הקרקע למרכיב הבניה).

לא מהווה יעוץ משפטי.

🕒 פורסם בתאריך: 03/08/2025 15:28

למה בדירה שגרים בה אין חישוב של פחת?

🕒 פורסם בתאריך: 03/08/2025 16:05

כי בזמן שאתה מתגורר בדירה אין לך אפשרות לדרוש פחת. כאשר אתה משכיר את הדירה, יש לך אפשרות לדרוש פחת בכדי להקטין את ההכנסה החייבת במס על השכירות.

🕒 פורסם בתאריך: 03/08/2025 16:07

ואם לא דרשתי פחת?

מה זה משנה אם אני יכול לדרוש? אם שווי הדירה יורד בגלל הפחת שאני מתגורר בה והשבח גדל אז למה שלא אשלם עליו?

🕒 פורסם בתאריך: 03/08/2025 17:04

פחת קיים רק על נכס שמשמש לייצור הכנסה.

כשאתה גר בדירה, היא לא משמשת לייצור הכנסה.

אם הדירה מושכרת חצי שנה, וחצי שנה שניה עומדת ריקה, אז יותר פחת רק עבור חצי שנה.

במסלול מס שולי, אם יש לך הוכחה שלא דרשת פחת, אז ערך הדירה לא יופחת.

במסלול 10% בכל מקרה יהיה פחת.

במסלול הפטור, כמו שרשמתי למעלה, זה עומד בבית משפט.

🕒 פורסם בתאריך: 03/08/2025 17:29

אכן - הנושא של מסלול פטור נמצא בדיון בבית המשפט העליון.

רשות המסים הגישה ערעור על החלטת בית המשפט לעניינים מינהליים (התובענה עוסקת במסלול פטור בלבד).

בית המשפט העליון החליט על עיכוב ביצוע לגבי החלטת בית המשפט לעניינים מינהליים, ולכן למיטב ידיעתי, רשות המסים מתעלמת מהפסיקה של בית המשפט לעניינים מינהליים, וממשיכה לחייב ניכוי פחת גם במסלול פטור.

הדיון בעליון קבוע לחודש מאי 2026

לא מהווה יעוץ משפטי.

חישוב דמי שכירות בשבח

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן