התייעצות בנושא תמהיל משכנתא

🕒 פורסם בתאריך: 31/10/2025 08:50

שלום לכולם,



משכנתא ע״ס 1.61 מ״ש, הכנסה 26 נטו, לכן נרצה שההחזר החודשי יהיה 8,900-9,500.



קיבלנו תמהיל ראשוני מהבנק (לפני שעשינו סבב בנקים ושיפרנו ריביות).



קל״צ 33% מהתיק בריבית 4.7% על 20 שנה,



מל״צ כל שנה על בסיס מק״מ 40% מהתיק בריבית 4.93% על 25 שנה,



פריים 17% מהתיק בריבית 5.1% על 30 שנה,



והוספנו רכיב מ״צ על בסיס אג״ח משתנה כל שנתיים בשיעור 10% מהתיק בריבית של 3.01% על 30 שנה, אותו נפדה ב3-5 שנים הראשונות ובהתאם למצב הריבית במשק אולי נשקול למחזר.



היות ויש לנו מעל חודש וחצי עד שנצטרך את הכסף, היועץ של הבנק פחות ״זרם״ על סימולציות שונות ומשחקים עם הפריסה/אחוז מהתיק ורק נתן לנו משהו ראשוני כדי שנתחיל את סבב הבנקים ונבין עם מי נרצה להתקדם.



ערכתי מספר סימולציות ואני מתלבט לגבי הרכב התמהיל ומשך התקופה, שוקל להוריד את הפריים והמל״צ ל25 שנה.



האם הורדת מסלול הפריים בהנחה ויש מל״צ שמשתנה כל שנה יותר נכונה במקרה הזה?



בהינתן ולא נוריד אותו, האם הגדלת החשיפה שלו ל20% על חשבון המל״צ דווקא תהיה נכונה יותר בהתאם לתחזית הריביות במשק?



מבחינת ריביות, לאן אפשר לשאוף? ראיתי שהסטטיסטיקה עומדת על משהו כמו 2.6-3.3 לצמודות, 4.5-5.3 ללא צמודות, האם ריאלי לתמהיל מהסוג הזה?



מה דעתכם? האם יש מקום לשפר תמהיל?



תודה רבה!