🕒 פורסם בתאריך: 01/11/2025 14:28
שאלה תאורטית, כאשר אדם פרטי מעוניין לרכוש דירה והוא מעוניין לקחת משכנתא, גובה המשכנתא המקסימלית, נגזר משווי הנכנס, ההון שהרוכש מביא ויכולת ההחזר החודשית.
במידה ואותו אדם לא מצליח לעמוד בהחזרי המשכנתא, הבנק ימכור את הנכס על מנת לצמצם הפסדים.
כאשר יזם נדל"ן, נכנס לפרוייקט תמ"א (לא משנה איזה), התמורה של היזם היא מהדירות החדשות שנבנות, היזם יודע לבצע חישוב לפי שווי נוכחי/עתידי, כדי לדעת שהפרוייקט משתלם לו.
מסיבה זו, תמ"א מתבצע בעיקר באיזורי ביקוש (כי בפריפריה, הרווח מהדירות החדשות לא מכסה את הוצאות היזם, אלא אם כן היזם מקבל תמורה נוספת מהמדינה).
במידה ויש ירידה בשווי הדירות (שנמשכת לאורך מספר שנים), הדירות שהיזם תכנן למכור לא יכסו לו את הוצאות הפרוייקט והוא עלוי להיכנס לחובות (ואף לעצירת התמ"א).
1. האם זה תרחיש הגיוני?
2. אם התשובה היא כן, האם יש מגבלות על יזמים כדי לא להיכנס למצב בו הפרוייקט לא משתלם להם?
3. האם זה יכול לגרום לתגובת שרשרת שתגרום להרבה קבלנים להיתקע ולא לסיים פרוייקטים (כי הם עובדים בהפסד) ואז דווקא לגרום למחירי הדירות לעלות בגלל צמצום בהיצע?
4. האם יזם נדל"ן גם לוקח הלוואה מהבנק, לצורך ביצוע התמ"א? אם כן, מה הבנק יעשה, הוא לא יכול למכור דירות לא מוכנות?
במידה ואותו אדם לא מצליח לעמוד בהחזרי המשכנתא, הבנק ימכור את הנכס על מנת לצמצם הפסדים.
כאשר יזם נדל"ן, נכנס לפרוייקט תמ"א (לא משנה איזה), התמורה של היזם היא מהדירות החדשות שנבנות, היזם יודע לבצע חישוב לפי שווי נוכחי/עתידי, כדי לדעת שהפרוייקט משתלם לו.
מסיבה זו, תמ"א מתבצע בעיקר באיזורי ביקוש (כי בפריפריה, הרווח מהדירות החדשות לא מכסה את הוצאות היזם, אלא אם כן היזם מקבל תמורה נוספת מהמדינה).
במידה ויש ירידה בשווי הדירות (שנמשכת לאורך מספר שנים), הדירות שהיזם תכנן למכור לא יכסו לו את הוצאות הפרוייקט והוא עלוי להיכנס לחובות (ואף לעצירת התמ"א).
1. האם זה תרחיש הגיוני?
2. אם התשובה היא כן, האם יש מגבלות על יזמים כדי לא להיכנס למצב בו הפרוייקט לא משתלם להם?
3. האם זה יכול לגרום לתגובת שרשרת שתגרום להרבה קבלנים להיתקע ולא לסיים פרוייקטים (כי הם עובדים בהפסד) ואז דווקא לגרום למחירי הדירות לעלות בגלל צמצום בהיצע?
4. האם יזם נדל"ן גם לוקח הלוואה מהבנק, לצורך ביצוע התמ"א? אם כן, מה הבנק יעשה, הוא לא יכול למכור דירות לא מוכנות?