🕒 פורסם בתאריך: 19/11/2025 14:02
שלום,
לצורך הדוגמא נדבר על דירה באיזור המרכז שנרכשה בשנת 2000 אך החלה להיות מושכרת לראשונה במסלול פטור חלקי רק בשנת 2020 (20 שנה אחרי).
ראשית לגבי קיזוז הפחת כנגד הכנסות שוטפות - ניתן לבחור רק במסלול תקנות מגורים כלליות, כלומר 2-4 אחוז על חלק המבנה בלבד ללא מרכיב הקרקע:
1. האם ניתן לקבוע שרירותית 2/3 מבנה בהתאם לנהוג, או שמכיוון שמדובר באיזור המרכז סביר להניח שאחוז הקרקע גדול יותר וחייבים לקחת בעל מקצוע להערכה מדויקת?
2. האם הקיזוז מחושב מרגע הרכישה או רק מרגע ההשכרה, או רק בשנים שהנכס הושכר? כלומר, האם בשנת 2020 ברשותי 100% מהמבנה לקזז ממנו, או שהפסדתי כבר 80% (20 שנה כפול 4%) ונותרו רק 20% שממשיכים להיות מקוזזים ללא תלות באם הדירה הושכרה ובאם דרשתי בפועל את הקיזוז או לא?
כעת בהקשרי חישוב מס השבח:
3. התקנות קובעות כי גם אם לא קוזז פחת במהלך השנים, הוא יקוזז לצורכי הגדלת מס השבח בהתאם לפחת המקסימלי שהיה ניתן לקזז על פי חוק, אך ורק בשנים בהם הדירה הייתה מושכרת - כלומר במקרה שלנו, גם אם מבחינת מס הכנסה "הפסדתי" 20 שנה של קיזוזים, מבחינת מס שבח הקיזוז יבוצע בהתאם לשנות השכירות בפועל. אני צודק?
4. האם יש התייחסות למסלול שבה הדירה הושכרה במהלך השנים במקרה כזה? מכיוון שהמסלול שנבחר הוא פטור חלקי, לא ניתן לקזז לפי פחת דירות מגורים (2% צמוד), מכאן שאני מסיק שגם לצרכי מס שבח זה לא מסלול הקיזוז שיבחר?
5. במידה ובחרתי לקזז במהלך תקופת ההשכרה 2% פחת רכוש כללי על המבנה (במקום 4%), האם בחישוב מס השבח יקוזז הפחת שבחרתי בפועל או שיקוזזו 4%, וזאת מכיוון שזה הפחת המקסימלי שניתן לקזז על פי חוק בהתאם למסלול הספציפי שבחרתי?
6. לסיכום, כרגע אני מסיק שתמיד כדאי לקזז פחת מתי שאפשר, מכיוון שהוא בכל מקרה יקוזז כנגדי בהקשרי מס הכנסה ומס שבח, גם אם לא ניצלתי את ההטבה לאורך הדרך להקטנת חבות המס שלי. כלומר, אין לי את האופציה לבחור שלא לקזז ובכך לא לפגוע בשבח העתידי, ואין לי את האופציה לבחור שלא לקזז כדי לשמור את אופציית הקיזוז לשנים עתידיות רווחיות יותר. האם מדובר במסקנה נכונה?
תודה רבה!
לצורך הדוגמא נדבר על דירה באיזור המרכז שנרכשה בשנת 2000 אך החלה להיות מושכרת לראשונה במסלול פטור חלקי רק בשנת 2020 (20 שנה אחרי).
ראשית לגבי קיזוז הפחת כנגד הכנסות שוטפות - ניתן לבחור רק במסלול תקנות מגורים כלליות, כלומר 2-4 אחוז על חלק המבנה בלבד ללא מרכיב הקרקע:
1. האם ניתן לקבוע שרירותית 2/3 מבנה בהתאם לנהוג, או שמכיוון שמדובר באיזור המרכז סביר להניח שאחוז הקרקע גדול יותר וחייבים לקחת בעל מקצוע להערכה מדויקת?
2. האם הקיזוז מחושב מרגע הרכישה או רק מרגע ההשכרה, או רק בשנים שהנכס הושכר? כלומר, האם בשנת 2020 ברשותי 100% מהמבנה לקזז ממנו, או שהפסדתי כבר 80% (20 שנה כפול 4%) ונותרו רק 20% שממשיכים להיות מקוזזים ללא תלות באם הדירה הושכרה ובאם דרשתי בפועל את הקיזוז או לא?
כעת בהקשרי חישוב מס השבח:
3. התקנות קובעות כי גם אם לא קוזז פחת במהלך השנים, הוא יקוזז לצורכי הגדלת מס השבח בהתאם לפחת המקסימלי שהיה ניתן לקזז על פי חוק, אך ורק בשנים בהם הדירה הייתה מושכרת - כלומר במקרה שלנו, גם אם מבחינת מס הכנסה "הפסדתי" 20 שנה של קיזוזים, מבחינת מס שבח הקיזוז יבוצע בהתאם לשנות השכירות בפועל. אני צודק?
4. האם יש התייחסות למסלול שבה הדירה הושכרה במהלך השנים במקרה כזה? מכיוון שהמסלול שנבחר הוא פטור חלקי, לא ניתן לקזז לפי פחת דירות מגורים (2% צמוד), מכאן שאני מסיק שגם לצרכי מס שבח זה לא מסלול הקיזוז שיבחר?
5. במידה ובחרתי לקזז במהלך תקופת ההשכרה 2% פחת רכוש כללי על המבנה (במקום 4%), האם בחישוב מס השבח יקוזז הפחת שבחרתי בפועל או שיקוזזו 4%, וזאת מכיוון שזה הפחת המקסימלי שניתן לקזז על פי חוק בהתאם למסלול הספציפי שבחרתי?
6. לסיכום, כרגע אני מסיק שתמיד כדאי לקזז פחת מתי שאפשר, מכיוון שהוא בכל מקרה יקוזז כנגדי בהקשרי מס הכנסה ומס שבח, גם אם לא ניצלתי את ההטבה לאורך הדרך להקטנת חבות המס שלי. כלומר, אין לי את האופציה לבחור שלא לקזז ובכך לא לפגוע בשבח העתידי, ואין לי את האופציה לבחור שלא לקזז כדי לשמור את אופציית הקיזוז לשנים עתידיות רווחיות יותר. האם מדובר במסקנה נכונה?
תודה רבה!