מס רכישה כשהדירה המקורית לא מוכנה

🕒 פורסם בתאריך: 27/11/2025 20:13

תאונת מס הינה היא באה:



יש לך 24 חודש ממועד רכישת הדירה החליפית על מנת למכור את הדירה הראשונה בפטור ממס רכישה על החליפית.



יש לך 24 חודש ממועד רכישת הדירה החליפית על מנת למכור את הדירה הראשונה שהחזקת בה 18 חודש לאחר קבלת טופס 4, כדי לקבל פטור ממס שבח.

🕒 פורסם בתאריך: 27/11/2025 20:33

יש פתרון?

🕒 פורסם בתאריך: 28/11/2025 09:20

ניקח דוגמא היפוטטית כדלקמן:



א. דירה א' – דירה על הנייר שנרכשה ב־1.11.23



ב. דירה ב' – דירה חליפית גמורה שנרכשה ב־1.11.24



בתקופה הרלוונטית הייתה למיטב ידיעתי הוראת שעה שקיצרה את התקופה מ 24 חודשים ל 18 חודשים.



מתוך האתר של רשות המסים -



"במסגרת התכנית הכלכלית לשנים 2023 ו-2024 תוקנו סעיפים 9 (ג1ג) (2) (ב) ו-49ג (1) לחוק "מיסוי מקרקעין". סעיף 9 (ג1ג) (2) (ב) תוקן כך שבעלי דירה יחידה אשר יירכשו דירת מגורים חדשה כתחליף לדירה היחידה יהיו חייבים למכור את אותה דירה יחידה תוך 18 חודשים מרכישת הדירה החדשה כדי להיות זכאים למדרגות מס הרכישה של דירה יחידה, במקום 24 חודשים כפי שהיה עד התיקון. ברכישת דירה חדשה מקבלן כתחליף לדירה יחידה אין שינוי בהוראות החוק.



סעיף 49ג (1) תוקן כך שמי שרכש את הדירה החדשה כתחליף לדירתו היחידה החל מיום 1.6.23 ועד ליום 31.5.25, משך התקופה למכירת דירתו הישנה, על מנת שיהיה זכאי לפטור דירה יחידה ממס שבח, יעמוד על 18 חודשים במקום 24 חודשים כפי שהיה עד התיקון.



תחולתם של שני הסעיפים הינה למשך שנתיים, מיום 1.6.23 ועד ליום 31.5.25. "



מההיבט של מס שבח, בדוגמא הנ"ל - רכישת דירה ב' ב - 1.11.24 מתחילה מרוץ של 18 חודשים כדי למכור את דירה א' בפטור ממס (עד ליום 1.5.26 ) וזאת לאחר שדירה א' הוחזקה 18 חודשים מסיום בנייתה.



במועד רכישת דירה ב' ב־1.11.24 ככל שדירה א' אינה גמורה, כבר באותו מועד לא הייתה אפשרות לעמוד בתנאי של החזקת דירה א' 18 חודשים מסיום בנייתה ומכירתה עד ליום 1.5.26 כדי ליהנות מהפטור.



אמנם קיימת פסיקה שמרחיבה את שיקול הדעת של מנהל מיסוי מקרקעין להאריך מועדים - אבל בנסיבות שתוארו לעיל נראה יותר שמדובר בתכנון מס לא מיטבי או אפילו תכנון מס לא ישים, ולא במקרה שמתאים להפעלת שיקול הדעת להארכת מועדים.



שום דבר שנאמר כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי או המלצה כיצד לפעול.



אל תאמין לאף אחד באינטרנט.