התייעצות והמלצות - מיסים, כדאיות, תנאי הלוואות ומיקום דירה להשקעה

🕒 פורסם בתאריך: 19/04/2026 14:20

אשמח לשמוע לדעתכם בתרחיש הנל:



קניית שלישים



שליש ראשון - לקונה דירה בבעלותו



שליש שני - לקונה מעל דירה אחת בבעלות



שליש שלישי - לקונה זכות לדירה (צריך לקבל מפתח בעוד שנה+)



מבחינת מיסים



האם כולם במסלול מס רכישה לדירה יחידה (התייחסות לרכישת שליש דירה פוטר מס רכישה? אם לא, האם זכות לדירה מאפשר מס רכישה דירה יחידה כי עדיין אין דירה? איך נכון לתכנן עבור כל אחד? כולל אופציות המכירה בכדי לשלם כמה שפחות)



מבחינת שבח - במכירת שליש דירה כאשר דירה נוספת משמע אין פטור שבח ולכן בתכנון נקח בחשבון השקעה לטווח ארוך.



כדאיות ומימון - נוכל להצהיר כל אחד לבנק שיפור דיור ובכך נקבל מימון גדול יותר?



בסדר גודל של חצי מיליון שקל שנוכל לחלק בינינו לצורך הסדרת התשלום, מה הדרך הנכונה ביותר לחלק ולאיזה סדר גודל של דירה כדאי לכוון מבחינת עלות?



יש הון נוסף ויכולת עמידה והחזר של כל אחד מהצדדים רק לדעתנו עדיף להשתמש בכמה שפחות מהחסכונות. הקונים הם פרטיים ולא שותפים עסקיים, אך זו לא העסקה המשותפת הראשונה ויש ניסיון משותף.



האם לא "נכון יותר" לקנות זכות לדירה שנקבל בעוד 5+ שנים כך שבפועל נקבל דירה חדשה וכך נוכל גם לצאת לקנייה של דירה חדשה מקבלן ולא יד 2.



בשלב זה חשבתי למצות את המצב שהשוק של הקונים ולנסות למצוא עסקה טובה בשוק יד 2. למשל בת ים סביב 1.6מ . לאיזה שכונות לכוון?



אשמח לשמוע דעות, המלצות למי שיודע לתת מעטפת, ייעוץ וכו' גם יכול להיות נחמד :-)



אשמח לעזרתכם,