המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 21/12/2017 15:05

קניתי דירה לפני כחודש והרחבתי את הדירה וחילקתי אותה. כעת אני שוקל למכור את החלק העיקרי במחיר שקניתי כולל הרישום לאדם זר וכן אינני מוכר את המחסן. ואינני מציין בחוזה שהיחידה והמחסן המצורפים לדירה אינם נמכרות -

בפשטות אני אמור להרוויח את דמי השכירות בחינם ללא השקעה. אולם אינני מבוטח על חלקי.

אני מנסה לשקול את הצעד -

א. האם זה חוקי? [לא החלוקה, אלא מכירה כזאת ללא דיווח על מה שאינה כוללת.]

ב. במקרה ולא חוקי - מה הסיכון?

ג. האם יש נטל מהיחידה לבד מהסיכון שיקחו לי אותה יום אחד [וזו אינה מפריע לי משום שהקונה עצמו כנראה לא יעשה זאת - עכ"פ בשנים הקרובות - וכל יום של רווח הוא רווח נקי]

ד. האם ביום מן הימים יוכלו לתבוע ממני שכירות על חלקי? ואם כן - איך אפשר לפתור הבעיה?

מה החסורנות הנוספים של הצעד הזה?

הבו עצה. (מותר לייעץ בנדל"ן!!)

🕒 פורסם בתאריך: 21/12/2017 15:15

אתה רציני???

אתה מחפש לרמות בן אדם ושואל אם זה לא יכול להוביל לבעיות חוקיות או אחרות?

🕒 פורסם בתאריך: 21/12/2017 15:21

לרמות?

הוא יודע מכל פרטי העיסקה

הוא הציע לי אותה

הצעתי לו לקנות את הדירה והיחידה במחיר הקניה + 50000 ש"ח על העבודה שלי. והיות ואין לו כסף הציע לי את זה.

(מדובר באחי)

[אני מבין שהטעות שלך נבעה מהמילים 'ללא דיווח' - אך הכוונה ללא דיווח לרשויות]

🕒 פורסם בתאריך: 21/12/2017 15:50

@ישראל הכהן סליחה על הטעות.

זה כלל לא מה שמובן מההודעה שלך.

איזה סיבה יש לך לא לדווח?

🕒 פורסם בתאריך: 21/12/2017 15:55

למה לא לפשט את העיסקה ? תמכור לו את הכל ותשכור ממנו את המחסן בעלות אפסית ל5-10 שנים

🕒 פורסם בתאריך: 21/12/2017 16:17

אני רוצה לשכור ממנו לתמיד בחינם.

וזאת בדיוק השאלה.

🕒 פורסם בתאריך: 21/12/2017 16:20

אם נהפוך לשותפים רשמיים בטאבו- אני חייב להיות לווה נוסף במשכנתא שהוא לוקח וזאת אינני מעוניין.

אם נהפוך לשותפים רשמיים- הוא צריך לסמוך עלי [ועל יורשי] שיסכימו שהוא ימכור את הנכס.

חשוב לציין שהיחידה והמחסן - הם משהו צדדי בדירה. הדירה בת 150 מ"ר. והיחידה 22מ"ר. והמחסן 8 מ"ר.

🕒 פורסם בתאריך: 21/12/2017 16:40

למה לא להגדיר השכרה כזו כחלק מחוזה המכירה (עם סנקציות / סעיף פירוק)?

כך אתה לא שותף ולא רשום בטאבו, אבל מוגן חוקית.

🕒 פורסם בתאריך: 21/12/2017 16:44

עסקה לא שיגרתית, מציע לך להתייעץ עם עו"ד.

מנסיון שלי ורבים אחרים בגילי, אין לערב עסקים ומשפחה. משפחות נהרסות בגלל סכסוכים כספיים אלא אם הכול חתום, סגור ומעוגן בחוזה.

🕒 פורסם בתאריך: 21/12/2017 16:56

בא נזקק את השאלה, בהינתן נכס רשום, האם ניתן (חוקית) למכור/לקנות חלק ממנו באופן שיהיה תקף חוזית אך ללא רישום ברשויות.

שאלה טובה, ההיגיון שלי אומר שאפשר, אבל מציע שתתיעץ עם עו"ד.

🕒 פורסם בתאריך: 21/12/2017 17:03

שווי הזכות הזו, צריכה להתווסף לתמורה אותה תקבל לצורך חישוב מס שבח. בנוסף, יהיה מס רכישה שתצטרך לשלם על השכירות.

🕒 פורסם בתאריך: 21/12/2017 17:21

שכירות לאורך זמן חייב בדיווח.

מדוייק ממש ממש. אך אני מוותר על תקף חוזית משום שאי אפשר.

התייעצתי עם שתי עו"ד. והיות והעיסקה מאוד לא שיגרתית לא היה להם מענה ברור. -לבד מדיקדוקי עניות בלשון החוק.

עיקר שאלתי היא בנושאי ההשלכות ולא בנושא חוקיות המהלך. [והכוונה גם להשלכות חוקיות וגם הסתבכויות טכניות]

🕒 פורסם בתאריך: 21/12/2017 17:35

תראה, אין לי מושג לגבי השאלה שלך, אבל אני מכיר מישהו שגם עשה משהו נדל"ני מפוקפק, ואחר כך הוא אכל סרטים. בכל התעסקות שלו עם הרשויות הוא היה משקשק מפחד שיעלו עליו, מס הכנסה יתחיל לחקור אותו, ייקנסו אותו רקטרואקטיבית וישליכו אותו לכלא...

בקיצור, למען השינה הטובה שלך נראה לי שכדאי לעשות את ההליך הזה בצורה הכי מסודרת ונקיה שאפשר, גם אם תשלם אח"כ מס של כמה אלפי שקלים.

🕒 פורסם בתאריך: 21/12/2017 17:37

לא הבנתי למה לא לערוך חוזה ברור ומפורט עם הרוכש. אם אתה מפחד שבבנק יקראו את האותיות הקטנות ולא יסכימו לתת משכנתא, אז אפשר לערוך הסכם נפרד בעניין החסוי ולא לצרף אותו עם החוזה הראשי.

🕒 פורסם בתאריך: 21/12/2017 19:12

1.אני מקווה שהשם שבחרת אנונימי

2. אני חושב שאתה צריך עורך דין בתשלום

🕒 פורסם בתאריך: 21/12/2017 19:21

אכן כן - אך אינני עושה דבר שאינו חוקי! [חוץ מלחלק דירה]

אקח, רק רציתי ללמוד מניסיון.

הטאבו גם לא יקרא? האם זה נראה לך חוקי?

אינני מעוניין לעשות דברים שאינם חוקיים. שאלתי היאך לעשות בצורה חוקית.

🕒 פורסם בתאריך: 21/12/2017 19:40

אני לא מאמין שיש בטאבו מי שקורא חוזים בעיון.

🕒 פורסם בתאריך: 21/12/2017 20:11

ניתן לעשות מה שאתה רוצה בעזרת מכירה חלקית + הסכם שיתוף.

המכירה לא תהיה רשומה בטאבו עם כל המשתמע, אולי יהיה ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו על הסכם השיתוף.

משכנתא אחיך לא יקבל כמובן.

מיסים צריך לשלם כמובן, גם מס שבח וגם מס רכישה.

אוווו תתפלא, בעיון רב.

🕒 פורסם בתאריך: 21/12/2017 20:59

הם קוראים את כל החוזה או רק את עיקרי החוזה?

[מעניין אותי בגלל עיסקה אחרת שיש לי בה סעיף שאני צריך שיעבור מתחת הראדאר]

למה רק אולי?

🕒 פורסם בתאריך: 21/12/2017 21:11

הכל ככל הידוע לי ומנסיוני.

איני יודע כי איני עו"ד אבל יתכן וצריך את הסכמת נותן המשכנתא.

🕒 פורסם בתאריך: 21/12/2017 21:51

הדיון ננעל.

הפורום הזה לא נועד לדיונים בעסקעות ״מתחת לרדאר״.

🕒 פורסם בתאריך: 22/12/2017 07:07

נפתח מחדש להמשך דיון.

🕒 פורסם בתאריך: 22/12/2017 09:15

כנראה אינך בענף.

מדובר בדברים חוקיים ב100%, שמסיבות מסויימות עדיף שלא להתבלט.

[לדוגמא: בעבר מכר שלי מכר מגרש חניה, והשאיר את הניהול אצל חברה בבעלותו, וכתב בחוזה שבמקרה של עיכוב תשלום על הניהול יוכל לגבות מהנכס. משום מה זה היה נראה להם כעיסקת קש שמיועדת לביטול בטענת אי תשלום על הניהול. לבסוף ירדו ממנו כשהבינו שאין לו מה להרוויח מהביטל.]

🕒 פורסם בתאריך: 22/12/2017 10:42

מודה באשמה, נעלתי, למדתי את הנושא ופתחתי.

נטל בבעלות על דירה ללא רישום/ חוקיות בדירה ללא רישום.

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן