🕒 פורסם בתאריך: 09/01/2018 08:21
אנסה להסביר.
1. קניית דירת מגורים היא לפי אמוציות, מתעלמים ממגמת השוק, מתעלמים מתנאי משכנתא גרועים, עשויים להתחייב למשכנתא ארוכת טווח שיתקשו לעמוד בה, העיקר להגשים חלום.
לעומת זאת משקיע מקצועי, קונה לפי פרמטרים כלכליים, וכמובן לא מתעלם ממגמת השוק, תזרים חיובי או שלילי משכירות, פוטנציאל עליית ערך, תנאי המשכנתא.....
2. בדרך כלל רכישת נכס מניב עם פוטנציאל השבחה בעיתוי נכון, מאפשר למקסם את התשואה משכירות, דירות להשקעה בדרך כלל קטנות יותר (באזור המרכז) ומניבות תשואה גבוהה יותר משכירות בהשוואה לדירות מגורים למשפחה דירות בנות 4 או 5 חדרים.
לדוגמא, דירת 4 חדרים עם חניה ומעלית בצפון הישן של תל אביב מחירה כיום 5,000,000 ש"ח, שכירות חודשית 10,000 ש"ח, אופציה אחרת זה לקנות 4 דירות להשקעה בבת ים ולקבל שכירות חודשית בסביבות 15,000 ש"ח בסכום שמתקבל ניתן להשכיר דירה גדול ועדיין ישאר עודף (ניתן לא לשלם מס על השכירות בתיכנון נכון, זה יבוא על חשבון מס רווחי ההון).
3. ניתן לשלב גם רכישת נכסים מניבים בחו"ל ולקבל תשואה גבוהה יותר משכירות כדי לממן השכרת דירה למשפחה בארץ ולהישאר עם עודף שכירות מדי חודש.
4. ברכישת דירת מגורים עם משכנתא הסיכון גבוה יותר, במידה ומפוטרים או כשהשכר יורד בגיל מסויים. בדירות להשקע אם השוכר מפוטר, משכירם לשוכר אחר, ובמידה ורוצים למכור, אין כל קשר ריגשי לנכס, מדובר בהשקעה.
5. בדרך כלל רוכשי דירות מגורים, נוטים בעת התרחבות המשפחה ובשיא ההשתכרות, לשפר דיור, קונים דירה יקרה יותר, גדולה יותר עם משכנתא שמסתיימת בסביבות גיל 60, מסוכן להתחייב כיום עד איזה גיל כל אחד יעבוד וכמה ירוויח, ומאחר ומדובר בהוצאה גדולה, יתכן שיסיימו לשלם את המשכנתא, אבל בגיל פרישה לא ישאר מספיק למחיה.
6. מאחר ודירת מגורים היא רכישה אמוציונאלית, ניתן לראות קשישים החיים בדירות 4 חדרים, מתקשים בפרנסה החודשית, רגילים לקהילה בה הם חיו את רוב ימי חייהם ומתקשים לעבור למגורים מתאימים. כשגרים בשכירות קל יותר לעשות את ההתאמה כאשר הילדים יוצאים מהבית.
7. בדירת מגורים כאשר מחיר הדירה עולה משמעותית במהלך השנים, אין לזה השפעה פיננסית ישירה על הכנסה החודשית, בדירות להשקעה כאשר יש עליית ערך משמעותית, ניתן למכור ולהשקיע בשוק לאחר משבר, באופן מיידי להגדיל (אפילו להכפיל ויותר) את ההכנסה משכירות ואת הפוטנציאל לעליית ערך נוספת.
8. קניית דירת מגורים עלולה להכניס לשעננות, תחושה של ביטחון, לא מתמקדים ביצירת הכנסות פסיביות לגיל פרישה.
9. משקיע בנכסים מניבים , מתמקד בהגעה לעצמאות כלכלית, ורק לאחר מכן אם ירצה ירכוש דירת מגורים, קודם רשת ביטחון כלכלית, לאחר מכן מותרות.
10. במקרה ששני בני הזוג תורמים תרומה שונה לרכישת דירת המגורים, זה עלול לצוף בכל ויכוח או משבר בניהם.
11. בדירות להשקעה, השוכרים משלמים את המשכנתא ועוזרים להשלים את רכישת הנכס, כשרוכשים מספר נכסים מניבים, יתרון זה בולט מאוד. ברכישת דירת מגורים, בני הזוג משלמים את המשכנתא משכר העבודה.
12. חשוב לציין שרכישת נכסים מניבים יש בה התעסקות, בעיקר אם כל הנכסים בארץ זה מצריך ניהול ישיר.