שילוב של נדל"ן ומניות

🕒 פורסם בתאריך: 14/01/2018 14:06

לא

מדובר על דירה למגורים לרוב, ומדובר על מקרים בהם מדובר על אותו הון. אם זה הון אחר, אז אתה יכול גם לקנות בו ביטקוין או כרטיסי חיש גד, זה לא משנה לעניין הדירה.

🕒 פורסם בתאריך: 14/01/2018 15:22

וואלה? הסבר.

🕒 פורסם בתאריך: 14/01/2018 15:47

זה לא הרעיון. הרעיון הוא השקעה בענף אחר, עם נכס פיזי ו"הטבות מס" על התזרים.

🕒 פורסם בתאריך: 14/01/2018 16:47

הבנתי. אז כשאנחנו אומרים "רעיון" אנחנו מתכוונים לרציונאל מסוים מנקודות מבט שונות.



אני דיברתי על הרציונאל של משקיעי נדל"ן (מה שאמרתי זה למעשה אחד העקרונות שכל משקיעי הנדל"ן מסכימים עליהם, לכן הופתעתי שדחית את זה בכזה ביטחון), ואתה דיברתי על הרציונל של השקעה בנדל"ן לצד השקעה בשוק ההון או משהו כזה.

🕒 פורסם בתאריך: 15/01/2018 08:12

להבנתי זה נכון בעיקר אם אתה צופה עליית מחירים.

🕒 פורסם בתאריך: 15/01/2018 08:17

עליית מחירים, אבל בכל התיק שלך, לא רק ב"רכיב" הממונף.



במילים אחרות, זה לא משנה שהבית מהווה בטוחה, אם אתה חושב שההשקעות שלך יעלו יותר מהריבית על ההלוואה (במרווח סביר).

🕒 פורסם בתאריך: 15/01/2018 10:24

לא כולם. לא לכולם יש מינוף מקסימלי על כל נכס.

🕒 פורסם בתאריך: 15/01/2018 10:41

משקיע נדל"ן באופן טבעי ובאופן כללי פועל בעזרת מימון, אך זה לא כלל אצבע, צריך לבדוק כל השקעה לגופה.



1. במידה ומתעקשים להשקיע בשוק בועתי, הייתי ממליץ לא להיעזר במימון או באחוז מימון נמוך ככול הניתן.



2. לבדוק מה הם תנאי הריבית של המימון.



3. לבדוק את ההשפעה של מסלולי המימון על השינוי בעלות המימון החודשית לאורך זמן (הצמדה למדד, ריבית משתנה).



4. לחשב תשואה משכירות בצורה מחמירה, ולוודא האם צפויים לתזרים חודשי שלילי או חיובי.



5. להכין קופת חירום עבור בלתמים בהתאם למיקום הנכס, מצבו הפיזי של הנכס , קהל היעד הפוטנציאלי של השוכרים, עלויות המימון החודשיות, זמן ועלות פינוי שוכר שאינו משלם....



6. הערכת גובה הקנסות על סילוק המשכנתא בעת מכירת הנכס בשלב מוקדם.

🕒 פורסם בתאריך: 15/01/2018 11:02

מה הנוסחא לחישוב אם אנחנו בשוק בועתי?



או שזה אמור להיות ברור.



אני מניח שתמיד יש את כלל האצבע שאם הספר (למניעת בלבול: גוזם השערות) שלך נותן לך טיפים לרכישת נזל"ן.

🕒 פורסם בתאריך: 15/01/2018 12:08

יש כמה גישות.



דרך אחת זה להסתכל על העובדה שהיסטורית שווי נכסי נדל"ן נתן אולי 1-2% מעל האינפלציה. אם נכסים עלו יותר מזה בצורה משמעותית זאת עוד אינדיקציה לבועה (אתה מניח שתיהיה חזרה לממוצע).



דרך אחרת (שפחות מערבת כדורי בדולח וכל מיני הנחות לא מוכחות) זה להסתכל על התשואה משכירות. מתחת לתשואה מסויימת לא משתלם לקנות. בעקיפין זה אומר שאולי אנחנו בבועה.

🕒 פורסם בתאריך: 15/01/2018 13:51

זה גם אומר, שאם המחיר יירד טיפה, התשואה תעלה טיפה וההשתלמות לקנות תחזור.



הבועה לא חייבת להתפוצץ.

🕒 פורסם בתאריך: 15/01/2018 14:06

שוב, השאלה מתי לקנות.



השאלה לא אם יש בועה שתתפוצץ אלא אם המחיר עכשיו גבוהה מידי.

🕒 פורסם בתאריך: 16/01/2018 04:49

כדי להחליט על מגמה של שוק הנדל"ן, יש צורך בשילוב של מספר גורמים, ארשום כאן חלק מהם, בגדול המחזוריות בשוק הנדל"ן כשהוא עולה או יורד היא בסביבות 7 עד 10 שנים בממוצע, יש לקחת בחשבון סטיית תקן.



גורמים המאפיינים בועה בשוק הנדל"ן הם:



1. היצע הדירות קטן מהביקוש בשוק



2. אחוזי אבטלה נמוכים, תחושת בטחון כלכלי תעסוקתי, נטייה להתחייבויות לטווח ארוך (משכנתאות)



3. העדר שולט, כולם קונים דירות, והטענה שהשוק רק עולה מאוד שכיחה (גורם פסיכולוגי שמגביר את המגמה בשוק).



4. שכיחות בהתמחרות של מספר קונים על דירה מסויימת, דירות נמכרות מעל המחיר המבוקש.



5. קצב גבוה של מכירת מלאי הבתים בשוק, לדוגמא: קצב מכירה של 2,000 בתים בחודש מתוך מלאי של 10,000 בתים בשוק.



6. בשוק עולה, גם מחירי השכירויות עולים עד לגובה מסויים בהתאם למגבלת רמת השכר, לעומת זאת מחירי הנכסים ממשיכים לעלות, משום שאת הנכסים רוכשים עם מימון, הפער שנוצר כאן זה בדיוק הבועת מחירים.



7. עלייה דרסטית בטווח זמן בינוני ביחס בין השכר הממוצע במשק (כח הקניה) לבין העלייה המואצת במחיר הנכסים.



8. תשואה נמוכה משכירויות.



9. ריבית משכנתאות נמוכה.



10. גידול בהתחלות בנייה, ככול שמחירי הנכסים גבוהים יותר, היזמים נוטים לבנות יותר כדי לממש את הרווח על עליית מחירי הקרעות שברשותם (רואים הרבה מנופים באוויר).



11. שינוי דרסטי כלפי מעלה במחירי הקרקעות בטווח זמן בנוני.



12. משקיעים זרים ממשים נכסים משיקולים כלכליים נטו.



13. ירידה בפעילות המשקיעים המקומיים בין היתר כתוצאה מתשואת נמוכות משכירות ותזרים חודשי שלילי.



14. קלות בקבלת המשכנתאות, באנגליה 2007 היה ניתן לבעלי עבודה יציבה ומתגמלת, לקבל מימון בגובה של 120% מעלות הדירה לרכישה.



15. משרד האוצר והבנק המרכזי, עושים מאמצים להוציא מהשוק את המשקיעים, להקשות על קבלת מימון, ולהאיץ את קצב בניית נכסים חדשים (כל זה משום שהם חוששים מרמת מחירי הנכסים).



16. רמות תופסת הנכסים בשיא.



17. התעסקות רבה בתקשורת ובשיחות במפגשים חברתיים בנושא רכישת נדל"ן למגורים או להשקעה.