המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 18/05/2018 19:01

שלום לכולם,

עד היום גרתי כמעט בחינם שמושב בערבה שבו עבדתי. עם משכורת של פלאח (משגיח על תאילנדים) וירושה צנועה הגעתי לעצמאות כלכלית.

עכשיו נמאס מהמושב ולמושב ממני ואני עובר לעיר הולדתי ירושלים. עברתי על דירות להשכרה שם ונשמטה לי הלסת. דירות חירבה בשלושת אלפים ש"ח לחודש. חשבתי שאם כבר זה התשלום החודשי אני אקנה משהו. קראתי הרבה על לקנות מול לשכור והבנתי שהנקודה הכי חשובה היא מה עולה לי פחות, שכירות על הדירה או שכירות על הכסף שאני לווה מהבנק.

רציתי לדעת כמה מינימום תהיה (באחוזים) השכירות על הכסף אם אני לוקח משכנתא, שתמורתה אני משעבד את הדירה שאני קונה, משעבד את הדירה שקיבלתי בירושה ומשעבד תיק מניות של כחצי מיליון ש"ח, כנגד המשכנתא? האם זה בכלל יכול להוריד את הריבית אם אני מספק הרבה בטוחות או שזה לא העניין? אני מדבר על ריבית קבועה. [אני מניח שאני יכול למשוך את כל התיק ולקנות איתו חלק מהדירה ואז אצטרך משכנתא קטנה יותר, אבל הייתי מעדיף לא לעשות את זה אם אפשר וזה הגיוני]

ואם אפשר אז גם אשמח לדעת איך בדיוק עלי לחשב מה יותר כלכלי, שכירות על דירה או שכירות על הכסף?

תודה

🕒 פורסם בתאריך: 18/05/2018 19:33

רק רגע, אני רוצה להבין, אתה שואל/רוצה למשכן את כול מה שיש לך בחיים עבור בלוקים?

ממה אתה מתפרנס היום.

תגדיר בבקשה

אני מניח שהדירה שקיבלת בירושה מניבה שכ״ד.

אני לא חושב שהבנק יסכים למשכן את תיק ניירות הערך.

🕒 פורסם בתאריך: 18/05/2018 19:59

מתכוון למצוא עבודה חדשה, אבל כמו שאמרת הדירה מניבה שכ"ד ואני רגיל לחיות בצמצום ויכול לחיות ממנו גם בלי לעבוד.

אני מניח שאמצא עבודה כך שאוכל לחיות ממנה מבלי לגעת בשכירות שמניבה הדירה.

אני לא בטוח למה אנשים תמיד משתמשים בביטוי הזה של "בלוקים". זו דירה. והסיכוי שיקרה משהו שיאפס את השווי שלה נמוך מאוד וגם מבוטח.

🕒 פורסם בתאריך: 18/05/2018 20:30

כן, זה ביטוי מעט פופוליסטי אבל הוא מתאר מצב. זה כמו משכנתא הפוכה שבגיל מבוגר מוכרים בלוק אחרי בלוק כדי לממן דיור מוגן.

בכול אופן, מספר פעמים הבעתי את דעתי בנושא רכישת דירה למגורים שהיא חיובית אבל בתנאים הבאים:

מינימום שבמינימום משכנתא כדי שלא תהיה כאבן ריחיים לכול החיים, ו..

בעד רכישת דירה ללא משכנתא בגיל מבוגר כאשר יש מצב שחסכונות החיים ותיק ההשקעות ממנים את הוצאות המחיה לפי כלל ה 4%.

רכישת דירה עם משכנתא בגיל צעיר מפחיתה באופן קיצוני את האפשרות לחסוך כ 30-50% אחוז ולכן תיק ההשקעות גדל בקצב הצב ויהיה חסר משמעות פיננסית לאחר פרישה.

שים לב שלא דיברתי על נדל״ן מניב אלא על נדל״ן למגורים.

אתה נמצא במצב טוב יחסית כי יש ברשותך כבר ״בלוקים״ נקיים ממשכנתא? ולכן אתה יכול למנף את הדירה השניה שלך.

אני בטוח ש @רוני יכול להוסיף לדיון הזה.

ג.נ - רכשתי דירה נקייה ממשכנתא בגיל 60 בערך, אוסף ביטוח לאומי ופנסיות ממספר מקומות עבודה ולא משכתי עדיין אפילו גרוש אחד מתיק ההשקעות.

🕒 פורסם בתאריך: 18/05/2018 20:36

אבל השכירות היא באותו גובה של המשכנתא, אז גם שכירות מפחיתה באופן קיצוני את האפשרות לחסוך. אני לא בטוח שאני מבין מה ההבדל. בנוסף, אם אני חייב לשלם משכנתא כל חודש זה מבחינתי אחלה מסגרת בשביל חסכון ושמירה על מסגרת תקציבה הדוקה.

שמע, אני בראש שלך ומבין את מה שאתה אומר. לא הייתי שוקל את זה אפילו אם השכירות הייתה שפויה. אבל מאחר שהיא לא, ומצד שני הריביות נמוכות באופן היסטורי (כן, כנראה שבדרך לעלות), ומאחר שאני כנראה יכול להפחית אותן כי אני לווה פחות מסוכן, אז יכול להיות שאני נמצא במצב שבו לקנות יהיה לי יותר זול מלשכור. אמנם יש סיכונים ואני לא מזלזל בהם, אבל אולי זה זמן טוב.

🕒 פורסם בתאריך: 19/05/2018 04:42

הרצון שלך לקנות דירת מגורים מובן, אך כדי לקבל החלטה, אתה צריך לבחון את התמונה הגדולה, כיצד זה משרת את היעד שלך, רוב החברים בפורום זה מתמקדים בעצמאות כלכלית, לדעתי יש להגיע קודם כל לעצמאות כלכלית, ורק לאחר מכן אם רוצים או ניתן, לרכוש דירת מגורים.

כיום הדור הצעיר, צפוי ל 30 שנות עבודה בממוצע, לרכוש היום דירה בירושלים, הנמצאת בירידת מחירים, עלול להשבית את המשאבים הכלכליים שלך 7 עד 10 שנים קדימה, מבחינה כלכלית לא מדובר בצעד נכון בעיתוי זה.

לא ברור פה על איזה גודל משכנתא אתה מדבר, מאחר ויש בבעלותך דירה להשכרה, רכישה של דירה נוספת, תחייב אותך בתשלום של 8% מס רכישה, 1.5% תווך ועו"ד, יתכן שתצטרך לשפץ ולרהט את הדירה החדשה, מאחר ומדובר בדירה שנייה, תקבל עד 50% מימון משווי הדירה, האם יש ברשותך 50% הון עצמי פלוס כסף עבור עלויות רכישה ?

נקודה נוספת, בעלות על דירת מגורים נותנת תחושת ביטחון, ועלולה לגרום לך לא להתאמץ מספיק כדי להגיע לעצמאות כלכלית.

מבחינה ריגשית יתכן וזה מרגיש לך נכון, אחוז מאוד גבוהה של רוכשי דירות מגורים, ההחלטה שלהם ריגשית.

🕒 פורסם בתאריך: 19/05/2018 10:33

אין עבודה אין משכנתא. בנק יסכים לממן אותך אם ההחזר החודשי שלך יהיה לכל היותר שליש מכל ההכנסות שלך (כולל שכ"ד).

נכון להיום משכנתא תהיה יקרה יותר ובהפרש די גדול, במיוחד בי-ם.

🕒 פורסם בתאריך: 19/05/2018 12:01

אם עכשיו, כשהריביות בשפל היסטורי (אאל"ט), משכנתא תהיה יקרה יותר ובהפרש די גדול, מתי כן משתלם לקנות דירה לעומת לשכור? או שתמיד החישוב הזה ספציפית הראה שעדיף לשכור?

מה זאת אומר "להשבית את המשאבים הכלכליים שלי"? התשלום על שכירות יהיה באותו גובה כמו תשלום המשכנתא פחות או יותר.

להבנתי אקבל משכנתא של 50% שווי הדירה החדשה, אבל אוכל לקבל גם חלק "על חשבון" הדירה הקיימת, כל שבפועל אוכל לקנות ללא הון עצמי. ויש לי חצי מיליון במניות שאני מעדיף לא למכור כדי לא לשלם מס אבל אם לא תהיה ברירה אוכל לעשות זאת.

מצד שני יש משכנתא שחייבים להעביר אליה כסף כל חודש אז זה מכניס למסגרת תקציבית.

אני משתדל שהיא לא תהיה, לכן אני כאן. אבל מה שהביא אותי לכאן היה רגשי. אני מרגיש שדיור בשבילי זה לא משהו ששווה 3.5K בחודש. אני מתחיל לחשוב לכיוונים של לישון על גג של בניין או להרים אוהל איפשהו (מושבניק, כאמור...)

🕒 פורסם בתאריך: 19/05/2018 13:50

רכישת דירה בשוק יורד, משמעותה תשלום מחיר גבוהה עבור הנכס, משכנתא גבוהה יחסית בגלל מחיר הנכס, ומאחר ואנחנו יכולים לחסוך ולהשקיע בעיקר בשנים שאנחנו עובדים, עדיף לעשות זאת בשוק עולה כדי ליצר עליית ערך בטווח הקרוב.

אחוז המינוף שאתה מדבר עליו גבוה, הריבית של המימון לטווח ארוך תהיה בהתאם, סביר להניח שעלות המימון החודשי תהיה גבוהה מהשכרת דירה דומה.

אני בעד שימוש במשכנתאות והלוואות, בתנאי שעושים זאת נכון (בעיקר ברכישת נכסים מניבים), ובעיתוי הנכון, אתה צריך לזכור שחלק מהמסלולים של משכנתא לטווח ארוך חשופים לשינוי בשער הריבית והצמדה למדד מחירים לצרכן.

.

ריבית מינימלית על משכנתא (לקנות או לשכור)

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן