שאלת נדל"ן, במה הייתם בוחרים?

🕒 פורסם בתאריך: 30/07/2018 15:03

הייתי בוחר 0 חוב עם 50 אלף הכנסה שנתית. בכל מחיר. כלומר אף אחת מהאפשרויות האלה.

🕒 פורסם בתאריך: 30/07/2018 15:17

2 אופציות לא הגיוניות בעליל.



ההכנסה לא מספיק גדולה כדי לכסות חובות של 1-1.5 מיליון בזמן סביר.

🕒 פורסם בתאריך: 30/07/2018 15:27

:|

🕒 פורסם בתאריך: 30/07/2018 17:45

באופציה א' העלות הכוללת 4 מליון ש"ח והחוב מליון וחצי, באופציה ב' העלות הכוללת 4.5 מליון והחוב מליון שקלים, לא ברור ?



בגדול אני מעדיף את אופציה א' מאחר ובמידה ואתה לא מסתדר עם החוב אתה מוכר את הדירה להשקעה ונשאר עם דירת המגורים, סיבה נוספת, פחות נח כשהשוכר גר אצלך בבית.

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2018 11:07

לא הבנתי מתגובתך אם שאלתי שאלה רטורית מבחינתך, או האם ברור שכדאי לבחור באופציה השניה.



אולי המילה "עלות" אינה מתאימה והייתי צריך להשתמש במילה "שווי הנכסים". רשמתי עלות מאחר ואלו מחירי השוק ברגע זה ועשויים להשתנות כמובן בעתיד. בכל מקרה אין שגיאה במספרים שרשמתי.



אתה צודק לחלוטין. העניין הוא שבחירה באופציה ב' משקפת יתרון פיננסי משמעותי.

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2018 11:09

ההכנסה היא משכירות. אני אתגורר באחד מהנכסים והוצאות הדיור שלי יהיו לטובת כיסוי יתרת החוב

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2018 11:12

כנראה שלא ניסחתי כראוי. אף אחד לא הבין למה התכוונתי.



אני צריך לגור איפשהו. אני מתלבט בין לרכוש שתי דירות ולהתגורר באחת מהן,



או לרכוש בית פרטי ולהשכיר את חלקו לצורך החזרת החוב הכולל



המספרים שרשמתי נכונים ומשקפים עסקאות ספציפיות על הפרק

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2018 11:43

נכון, אבל אתה לא יכול להדליק את הנר בשני קצוות.



אז השכירות מדירה אחת תממן אולי, ואני מדגיש שוב אולי משכנתא אחת. על דירה שניה ריבית המשכנתא גבוהה יותר. וכפי שכתבת, הערכה שלך מהכנסות לא כוללות הוצאות נלוות. כמו כן לא נתת נתון חשוב נוסף וזה הכנסה נטו של התא המשפחתי.



כמו שכתבתי בשרשור אחר בנושא דומה - נראה לי שהחשבון של זה "חשבון מפית", משהו שנכתב בצ'יק צ'ק ומרווח הטעות מאוד גדול. בדירה אחת לפחות, זו שתגור בה תרצה כנראה לשדרג, האם זה נכלל בחישוב? מס על דירה שניה, האם זה כלול בחישוב?



יש עוד פרמטרים וככול שתנדב יותר מיידע כך תוכל לקבל תשובות חכמות יותר.



לדעתי, אבל לא המלצה, נראה לי שעדיף בית + יחדת/ות דיור כי כך תתעסק עם משכנתא אחת.



בהצלחה.

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2018 12:28

בהינתן דירה בעלות מיליון וחצי ומשכנתא של מיליון וחצי - זה אומר שקנית דירה ב100% מימון?

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2018 13:05

אולי כדאי שתעשה סדר, כי אני לא בטוח שהבנתי נכון.



מה הסכום שיש ברשותך היום?



מה ההכנסה שלך היום ללא קשר לדירות שתקנה?



האם כבר יש לך נכסים חוץ מאלה שציינת בפוסט?

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2018 14:16

אין בידי נכסים.



יש לי 3M ש"ח לטובת העניין.



מסוגל להקצות לטובת החזר משכנתא 7.5K ש"ח בחודש.



יש לי אפשרות לרכוש בית פרטי ספציפי בהנחה של 0.5M ש"ח. הבית כולל יחידת דיור.



יש לי אפשרות לרכוש בשוק הפתוח דירה למגורים עצמיים ב2.5M ש"ח ועוד דירה להשקעה ב1.5M ש"ח.



התשואה על השכירות סטנדרטית ותכניס במקרה הטוב 50K בשנה מהדירה ו40K מיחידת הדיור.



*"בהינתן דירה בעלות מיליון וחצי ומשכנתא של מיליון וחצי - זה אומר שקנית דירה ב100% מימון?"



שתי דירות ב4M (כולל) עם משכנתא של 1.5M מחולקת איך שתרצה



*"על דירה שניה ריבית המשכנתא גבוהה יותר" - לא ידעתי



*"בדירה אחת לפחות, זו שתגור בה תרצה כנראה לשדרג, האם זה נכלל בחישוב? מס על דירה שניה, האם זה כלול בחישוב?" - עשיתי חשבון מפית ;)

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2018 15:23

על דירה שנייה תשלם מסך רכישה מהשקל הראשון, על הבית הפרטי ועל דירת המגורים תשלם תשלם מס רכישה פרוגרסיבי, מעל 1,660,000 ש"ח.



התמונה כרגע ברורה יותר, לכן מותר לי לשנות את דעתי, מאחר ואתה קונה נכסים בשוק יורד, עדיף לעשות זאת עם מימון נמוך ככל האפשר.

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2018 15:55

אתה מאמין שהמחירים יורדים בישראל? לא ברור לי איך בכלל אפשר לבדוק כזה דבר.



בעיר שאני מכוון אליה המחירים בוודאות לא יורדים. אולי עומדים.



תוכל להתייחס ל"הנחה" המגולמת במחיר הנכס הבודד? 0.5M ש"ח זה לא סכום זניח...

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2018 15:57

אפשרות שקיימת לכולם או רק לך אישית?

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2018 16:05

אפשר לשאול האם זה תשלום במזומן, ז״א מרשרשים ללא צבע וריח?

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2018 17:20

רכישה מקרוב משפחה עם רצון להשאיר את הנכס "בידינו" . כשר לחלוטין ותשלום מלא ומדוייק של מיסים

🕒 פורסם בתאריך: 01/08/2018 04:42

השוק בוודאות נמצא במומנטום שלילי, כמובן יש שוני בין אזור לאזור, לגבי ההנחה של חצי מליון ש"ח, קשה לי להתייחס מבלי להכיר את העסקה הספציפית, אך הדבר הראשון שעולה לי לראש הוא שלא מדובר בהנחה, אלא בהתאמה של המחיר למציאות בשוק, בתים פרטיים הם קשים יותר למכירה כיום, חמי הוציא את הבית הפרטי שלו למכירה בהרצליה פיתוח בקיץ 2016, במחיר של 6.2 מליון ש"ח, מחיר ראלי לשוק בזמנו, עד היום לא מכר את הבית, אך היום מחיר השוק הראלי הוא 4.8 מליון ש"ח.



מאחר ואני עוסק בנדל"ן, פונים אלי מדי יום אנשים המתקשים למכור נכסים בתל אביב, רמת השרון, הרצליה פיתוח אשקלון, עפולה, אופקים......



הם עדיין לא הפנימו את השינוי בשוק, כדי למכור הם יצטרכו להוריד מחירים.



לגבי העיר שאתה מתכוון אליה, אתה טוען שהמחירים עומדים, אם המחירים עומדים לאחר עלייה רצופה ועוצמתית של 10 שנים, מדובר בשינוי מגמה, השלב הבא זה ירידת מחירים, יש סבירות גבוהה לעליית הריבית בטווח הנראה לעין, תהיה לכך השפעה שלילית על מגמת השוק.



אף עיר לא חסינה מפני ירידת מחירים, במשבר האחרון לונדון ירדה בשנה אחת 16% ואילו במנהטן היו ירידות של 20%.