בחינת שתי אופציות להשקעה

🕒 פורסם בתאריך: 06/11/2018 15:09

היי,



אני בוחן שתי אפשרויות השקעה ודי הסתבכתי עם החישוב של רכישת דירה מקבלן.



אופציה א - רכישת דירה מקבלן



נניח שהדירה תהיה מוכנה לאכלוס לאחר שלוש שנים ולאחר שש שנים אמכור אותה.



מחיר הדירה כולל עלויות נלוות הוא 1372000



הון עצמי שאני מעוניין לשים 815300



משכנתא 556700



בדקתי במחשבון משכנתא לפי ריבית 3% למשך 15 שנים וקיבלתי החזר 3844.



שכר דירה משוער 3600 , כאמור אכלוס שלוש שנים מהרכישה. הנחה נוספת היא תשואה של 4 אחוז על השכירות שתתקבל.



מה שקיבלתי:



118800 מהשכירות שהופכים ל132790 לאחר מס מחושבים לפי 11 חודשים.



השווי המוערך של הנכס בתום התקופה הוא 1848000.



החזר של 72 חודשים 276768.



יתרת הקרן בזמן המכירה 366400.



אופציה ב' דירה להשקעה והשקעה בשוק ההון:



דירה בשווי 815300 שתניב שכירות של 3600 באופן קבוע וגם תמכר לאחר שש שנים.



השכירות וההפרש מאופציה א (3844 בחודש) יושקעו בשוק ההון ויניבו 4 אחוז לפני מיסים. אין צפי לעליית ערך הנכס.



מה יהיה שווי הנכסים שלי בתום התקופה?



לפי החישוב שלי אופציה א



1848+132-366=1614 אלף



לפי אופציה ב קיבלתי 1363



800 שווי דירה, 303 להשקעת הקרן והריבית מאופציה א ו260 מהשקעת השכירות



איפה אני טועה? מדובר בחישוב גס ואשמח להסבר for dummies