שאלות בנושא הלוואות ליזמי נדל"ן בחו"ל

🕒 פורסם בתאריך: 30/12/2018 11:51

1. להבין אם מדובר בהלוואת בלון שיש להחזיר תוך זמן קצוב (בעייתי אם לא מצליחים למכור את הנכס)



2. הערת אזהרה כבעל זכויות בנכס.



3. העסקה תלויה בחוסנו, וניסיונו של היזם, בנוסף יש כאן חשיפה למגמת השוק בעת המימוש בעתיד.



4. הריבית על ההלוואה מוכרת כהוצאה בישראל, לגבי המיסוי, בעת מימוש הנכס ישולם על הרווח הראלי 25% מס,



על ההכנסה משכירות, יש לבדוק את 2 אופציות המס השכיחות, 15% מס על הברוטו בקיזוז פחת בלבד, או 30% ומעלה



בהתאם למס השולי, כאן ניתן לקזז הוצאות, כולל ריבית של המימון, פחת מבנה, ומס עם שולם בחו"ל.

🕒 פורסם בתאריך: 30/12/2018 13:18

ראשית, @רוני , תודה רבה על המענה.



שנית, על מנת למקד את השאלות מעט יותר, אספק עוד פרטים ואשמח לתשובות בהתייחס לפרטים הנוספים הללו:



1. אני בצד הנותן, לא המקבל.



2. מדובר ביזמים, אשר רכשו בניינים קטנים (יחסית), במחירים נמוכים, לאור מורכבותם, וכעת נמצאים בהליך של השבחה ומכירה בשווקים המקומיים ולצורך כך הם זקוקים למימון חלקי (כ-40% משווי כלל הדירות, לאחר השבחה).



3. מדובר בהשבחה ומכירה ולא בהשכרה. האם יש מקום לדרוש סעיף המחייב את השכרת הדירות, אם כעבור זמן נתון, כל הדירות לא נמכרו?



4. הרווח הצפוי עבורי הוא אך ורק ריבית על ההלוואה.



5. לגבי המיסוי בארץ, עבור שכירים, האם נדרש להגיש דו"ח מלא, או ניתן להשתמש במנגנון הדיווח המקוצר, אם ההכנסה מהריבית על הלוואה זו, היא ההכנסה היחידה מחו"ל?



לאור המידע הנוסף שסופק, אשמח לקבל התייחסות לשאלותי הנ"ל. תודה.

🕒 פורסם בתאריך: 31/12/2018 05:04

1. כנגד ההלוואה שאתה נותן, אתה צריך לדרוש שתירשם הערת אזהרה לטובתך כבעל עניין בנכס, כדי שבמעמד מכירת הנכס, הצ'ק הראשון מהרוכש אתה תקבל



כדי להחזיר את ההשקעה שלך.



2. יש לך כאן תלות ביזמים ובתנאי השוק בעת מימוש הנכס.



3. לדעתי כן, במידה ומדובר בשוק הנמצא בעליית מחירים מספר שנים, ועלייה של ריבית המימון, יתכן שבעוד תקופה מסוימת כאשר הנכס יצא לשוק למכירה, השוק ישנה מגמה והמומנטום יהיה שלילי, בנקודה זו עדיף להשכיר את הדירות עד שיהיה ניתן למכור את הבניין.



4. מאחר והרווח הצפוי הוא הריבית על ההלוואה, המיסוי יהיה זהה למיסוי ריבית על איגרת חוב בחו"ל, לדעתי תצטרך להגיש דו"ח מס בחו"ל ודו"ח מס בארץ.



5. לדעתי במקרה זה ניתן להגיש דו"ח מקוצר.



בכל מקרה מומלץ להיעזר בשרותים של עו"ד שייצג אותך בעסקה.

🕒 פורסם בתאריך: 31/12/2018 15:53

יש כ"כ הרבה דברים שזה פשוט גדול על משקיע קטן, חובה חובה חובה שעו"ד בתחום ייצג אותך או לחלופין מישהו שזה עבודתו (יוצא בנק השקעות במחלקת נדל"ן).

כל מקרה לגופו, הכי טוב זה שיעבוד ראשון בדרגה על הנכס וערבות אישית+של החברה. אבל יש עוד הרבה דקויות וערבויות שניתן ומקובל לתת. עו"ד מטעמך יכיר אותם.

בהחלט. צריך לבדוק עוד הרבה דברים כמו LTV נוכחי, LTV אחרי השיפוץ, תקציב השיפוץ, חוות דעת הנדסית, חוות דעת שמאית, נזילות של היזם, נסיונו של היזם וכו'

הכנסה מריבית, 25%



בדיוק סגרתי אתמול עסקה שכזו, חובה חובה חובה להיות מיוצג ע"י אנשי מקצוע מטעמך או ללכת עם אנשים שאתה סומך עליהם.