המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 16/01/2019 19:26

כמה אחוז המימון משפיע ברכישת דירה?

לפי מה שקראתי כאן זה שמינוף הוא חלק חשוב, אבל לא הצלחתי להבין:

האם כדאי לרכוש נכס עם מימון כמה שיותר גבוה (נניח 70-80%, במידה ויש) עם משכנתא ל-5 שנים (ותזרים שלילי שאפשר לחיות איתו) או עדיף לפרוס את התשלום (ולשלם יותר ריבית, את מה שנותר להשקיע בשוק ההון) ולהשתמש במינוף נמוך יותר (50%-60%)?

🕒 פורסם בתאריך: 16/01/2019 20:02

אתה שואל שאלה תיאורטית שיכולה להיות לה תשובות רבות והפוכות, זה תלוי ברבה גורמים כמו:

מה עלות ההון שלך במשכנתא? איך העלות משתנה במדרגות המימון השונות?

מה האלטרנטיבה לכסף?

מה סיבולת הסיכון שלך?

מהי תשואת הנכס?

🕒 פורסם בתאריך: 16/01/2019 20:55

מה עלות ההון שלי במשכנתא + איך העלות משתנה במדרגות המימון השונות - לא הצלחתי להבין את השאלה

האלטרנטיבה לכסף - מניות. בגלל שהתכנון הוא לרכוש מניות בהפקדות חדשות אחרי שכל ההון הנוכחי מושקע בנדל"ן, יווצר לי תיק שמורכב מנדלן ומניות. זה נכון שאני יכול להשקיע רק במניות ולהנות מתשואה גבוהה יותר (ממוצעת) במקום לרכוש נכס נדל"ן, אבל אני מעוניין שיהיה לי גם נדל"ן בתיק.

סיבולת סיכון - גבוהה

תשואת נכס משוערת משכירות - 3%

🕒 פורסם בתאריך: 16/01/2019 20:59

סיכון גבוה+ אבל יש התכנות כלכלית למהלך בהנחה שהשוק יהיה בסדר, בהנחה שהריבית של המשכנתא שלך סבירה.

🕒 פורסם בתאריך: 17/01/2019 07:54

איזה מהלך מאלו שהצגתי?

🕒 פורסם בתאריך: 17/01/2019 09:53

לקחת 70% או 80% מימון בשוק יורד, עלול להקצין את המגמה השלילית על ההשקעה.

🕒 פורסם בתאריך: 17/01/2019 10:05

לכולם. ככל שתיקח הלוואה לטווח ארוך יותר ככה יהיה לך יותר זמן "לעבוד" עם הכסף, אבל ככל שתיקח לתקופה קצרה יותר ככה תשלם ריבית נמוכה יותר אבל עם החזרים גבוהים יותר ופחות זמן משחק עם הכסף.

אפשר גם לשלב: לדוגמא משכנתא קלאסית של שליש+שליש+שליש בו מסלול הפריים הוא ארוך, קל"צ קצר ומשתנה כל 5 בינוני או כל שילוב אחר.

לא מייעץ לא ממליץ ולא לוקח בחשבון ירידות בשוק ההון ובשוק הדיור.

🕒 פורסם בתאריך: 17/01/2019 13:11

למה בדיוק? מה משנה אחוז המימון את המגמה השלילית, הרי זה כסף שאני בסוף צריך לשלם בכל מקרה, ואפילו יותר.

הטענה שלך מתבססת על זה שההפרש בריבית בין 5 שנים ל 10 שנים (או יותר) בהחזר משכנתא תהיה קטנה יותר מהתשואה שתתקבל מכסף שיושקע במניות?

🕒 פורסם בתאריך: 17/01/2019 13:16

לא. הטענה שלי היא שככל שטווח השנים קצר יותר ככה הריבית נמוכה יותר מה שדופק לך את התזרים ואופק ההשקעה אבל נותן לך הפרש גדול יותר מהתשואה הצפוייה.

🕒 פורסם בתאריך: 17/01/2019 14:49

היי

אסביר באמצעות דוגמה, נרכש נכס בעלות של מליון ש"ח, 80% מימון, במידה והשוק ירד 20% ואתה נאלץ למכור, הפסדת את כל ההון העצמי.

מוטב לעשות שימוש במימון כאשר יש צפי לעליית מחירים, במצב זה, המימון יעצים את המגמה החיובית על ההשקעה.

🕒 פורסם בתאריך: 17/01/2019 14:54

למה שמישהו יאלץ למכור?

🕒 פורסם בתאריך: 17/01/2019 15:02

כשיש המינוף גבוהה ודברים משתבשים, תרחישים שונים יכולים להתממש.

🕒 פורסם בתאריך: 17/01/2019 15:40

תמיד כדאי לקנות לקנות לפני עליות ולמכור לפני ירידות.

כמו להישאר צעיר לנצח, בריא לנצח, עשיר לנצח, חדי קרן ועוד דברים.

🕒 פורסם בתאריך: 17/01/2019 15:47

אני חושב שהיה כאן בילבול קטן עם השאלה שלי. כשאמרתי מימון התכוונתי למימון עצמי גבוה, ז"א מינוף נמוך.

לרכוש דירה בעלות 1.3 מ' ש"ח ולשים 800 א' ש"ח

🕒 פורסם בתאריך: 18/01/2019 02:32

אכן הבנתי אחרת :)

🕒 פורסם בתאריך: 18/01/2019 09:10

ז"א שמימון עצמי גבוה בשוק יורד או נטרלי זה רעיון הגיוני?

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2019 11:40

בשוק יורד, עדיף הון עמי גבוהה יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 19/01/2019 11:45

בשוק יורד עדיף לא להיות בשוק :)

אחוז מימון ברכישת דירה

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן