המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2019 16:22

שלום,

הגיעה אליי הזדמנות די חד פעמית, באופן אישי (מקרובי משפחה), לרכוש נכס , להלן מס' פרטים:

מדובר בעיר בצפון השרון, מרחק דקות הליכה מהים, שכונה ישנה (בניינים משנות ה-50/60), אוכלוסייה מבוגרת מאוד ובעלי הכנסה נמוכה יחסית, איזור מרכזי בעיר קרוב לכל מה שצריך.

90 מ"ר, 2.5 חדרים, קומה 3 עם מעלית שמגיעה עד קומה 2 (אז מעט מדרגות), כולל מרפסת.

לצורך הרכש, אצטרך לקחת משכנתא של סביבות ה-400,000 ש"ח.

המחיר של הנכס לא חשוב כרגע לדיון, אבל אין לי בעיה להגיד בפרטי.

אני רק אגיד שקשה לי קצת להעריך את שווי הנכס ע"ב עסקאות דומות מהאיזור, כי נראה שיש עיסקאות זולות יותר משלי באופן חריג (תוהה אם זה כונס נכסים?) אבל רוב העיסקאות במחיר שאני קיבלתי בוצעו לפני 3-4 שנים, מה שנתן לי תחושה שאני קיבלתי מחיר מתחת למחיר השוק (שזו הכוונה שלי ולא הייתי שוקל לרכוש נכס ללא זה) .

הנכס מיועד להשכרה, טווח המחירים שאני מוצא באיזור הוא בין 3000 ל- 3600.

מה דעתכם? מה אני צריך לשים לב? איך כדאי לי לבנות תוכנית משכנתא ומימון? (יש לי חשבון מסחר פרטי שאני לא מעוניין למכור) .

ממה צריך להזהר? אילו קשיים אני הולך לחוות?

אני בחור צעיר וזה הנכס הראשון שאני אולי ארכוש.

תודה רבה לעוזרים

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2019 16:25

1. תביא שמאי.

2. משופצת או לא? אם כן החליפו חשמל וצנרת?

3. קומה 3 מתוך כמה?

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2019 16:48

מתכנן להביא שמאי, כרגע מנסה למצוא אחד.

לא משופצת, לא החליפו חשמל וצנרת (וגם לא היו עד כה בעיות בנושא) .

קומה 3 מתוך 4 .

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2019 17:14

המחיר הוא החשוב ביותר לדיון.

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2019 17:14

מה הנק' תורפה בגלל הנ"ל ? ומה היתרונות/חסרונות של עניין מס' הקומות?

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2019 17:31

+1

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2019 19:51

2. אם הצנרת מקורית והבניין ישן זה שאלה של זמן עד שתאלץ להחליף אותה, בדרך כלל זה דורש גם לשבור חצי בית עם כל המשתמע.

3. אם זה קומה אחרונה אתה תאכל חרא מהאיטום בגג, אם הגג ישן אז עוד יותר, אם לבניין אין ועד טוב אז עוד יותר כפול 2.

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2019 20:09

מה העלויות לצנרת?

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2019 20:10

אפשר לנסות עדיין לעזור ולדבר בטווחים

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2019 20:21

תלוי באיזה אורך והאם אפשר לעשות מעקף בלי לשבור קירות יותר מדי. זה מתחיל מכמה אלפים (2-3 במינימום של המינימום).

בודאי. אבל אפילו לא אמרת באיזו עיר נמצא הבית (אני מנחש שנתניה?)...

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2019 20:34

זה תלוי אם אתה מחליף רק את הצנרת או גם את הביוב, אם גם ביוב זה לפרק חצי בית, אם רק צנרת זה תלוי באיפה בדיוק היא עוברת, אם צריך להרוס את המטבח ואת כל השירותים/מקלחת וכו' אין מחיר אחד לעניין.

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2019 20:48

חוץ מעניין האיטום בקומת גג/צנרת בבית ישן.

האם אני צריך לשים דגש בעת רכישה דירה לטובת השכרה בשאלה:

האם הדירה היא בקומה 3 מתוך בניין בן 5 , קומה 4 בבניין 10 וכו' ? או שזה עניין של "נוף" הנצפה מהחלון בלבד ?

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2019 20:57

לא עקרוני. עקרונית ככל שהדירה בקומה גבוהה יותר היא גם שווה יותר (בהנחה שיש מעלית).

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2019 23:21

נתניה

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2019 05:27

היי

אין כאן מקום לתחושות וניחושים, נתניה נמצאת במגמת ירידת מחירים (הזרים מזמן יצאו מהשוק ויש בנייה חדשה), תוציאו את הנכס למכירה, ובהתאם להצעות

שיתקבלו מרוכשים פוטנציאליים, בהתאם לקהל היעד של שוכרים פוטנציאליים (האם צפויים כאבי ראש, מה זמן מציאת שוכר, מאוד חשוב בעת רכישה עם משכנתה, ומה האפשרות להעלות שכירויות בעתיד), בנוסף למצב הפיזי של הנכס, תחליט אם אתה מעוניין לרכוש את הנכס.

בהצלחה !

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2019 07:46

מה ש @רוני אמר...

כמובן שבלי לראות את הנכס קשה להעריך במדויק.

בכל מקרה, כשאתה אומר ״מתחת למחיר השוק״ פירוש הדבר שאתה יכול למכור את הנכס במחיר גבוה יותר אותו אתה מגדיר כ״מחיר השוק״. תשאל את עצמך האם לדעתך אכן ניתן למכור כיום את הנכס במחחר הזה. מאוד נדיר שאנשים ימכרו משהו בזול יותר ממה שאפשר ויותרו על כסף.

אם בכל זאת התשובה היא כן - אז הייתי קונה רק אם ההפרש משמעותי מספיק. אני אישית לא הייתי נכנס להרפתקת נדל״ן בבניין ישן בנתניה רק כי אני יכול לקנות את נכס ב 2-3% פחות.

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2019 15:13

אתה לא יודע את מחיר השוק, איך אתה יודע שהמחיר שקיבלת הוא מתחת?

כמה אחוז תשואה ברוטו מחירי השכירות מגלמים?

פערי הידע כרגע גדולים מדי לדעתי.

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2019 16:00

1. תעשה סקר שוק יותר מעמיק, תתייעץ עם מתווך אם אתה יכול ושווה להביא שמאי נייטרלי (לא של הבנק).

2. צנרת יכולה להיות כאב ראש לא נורמלי. אם זה הולך להשכרה אז יש בגדול 2 אפשרויות - 1. לעשות שיפוץ מהיסוד, להרים בלטות ולעשות הכל חדש וייתן לך שקט לאיזה 30-40 שנה אם עשית עבודה טובה (אם קנית צינורות זולים יותר אז שקט ל15 שנה). 2. לעשות ביטוח דירה וצנרת, ואם יש תקלה, אז האינסטלטור של הביטוח מגיע (בתוספת השתתפות עצמית), עושה רנטגן לזיהוי הדליפה, מרים את הבלטה הספציפית, סותם את הדליפה וסוגר. פלסטר. הרבה בעלי דירות עובדים ככה. זה באמת עניין של מזל.

3. חשמל זה פחות קריטי לעשות בדירה, ולא בטוח שצריך, באמת צריך לראות.

4. קומה אחרונה בד"כ זה כאב ראש שחוזר על עצמו כל כמה שנים עם דליפות. שוב, אם תעשה עבודה טובה באיטום (יריעות זפת מניסיוני), אז תקנה לך שקט לכמה שנים. אבל תמיד זה חוזר בטווח של 5-10 שנים.

זה לגבי הדירה עצמה, שיש עוד הרבה מה לשים לב (כיווני אוויר, שכנים, קרוב לכביש ראשי או מטרדים אחרים כמו אנטנות, האם יש מזגנים? בני כמה? מרוהטת? בן כמה הדוד חשמל?).

לגבי המימד הפיננסי, לא אמרת מחיר אז ממש קשה לדעת תשואה והאם המחיר משתלם ביחס לשוק.

תיסגר על האם המחיר משתלם באמת (לפחות 10 אחוז פחות ממחיר השוק בעיניי זה נכנס להגדרה הזאת), האם התשואה משכירות משתלמת (3 אחוז שנתי זה מינימום לדעתי ממחיר העסקה הכוללת עו"ד, שיפוץ, מיסים למיניהם וכו), והאם בא לך להתעסק בנכס בנתניה ומאמין בו.

לא מייעץ ולא ממליץ על כלום, כל החלטה שתיקח היא על אחריותך בלבד.

בהצלחה!

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2019 16:10

בעיקרון, בערים גדולות, ככל שהקומה גבוהה יותר ככה הדירה שווה יותר (בתל אביב בערך 50-70K ש"ח לקומה given all else equal). ישנם יוצאים מן הכלל כמו שכונות קטנות לא מרכזיות עם בניינים נמוכים ואז קומת קרקע שמגיעה עם גינה תהיה שווה יותר מקומה 1 או 2. או בניינים בלי מעלית.

יש עוד מקרים ספציפיים אחרים שנגיד שקומה 3 פונה לים או לפארק תהיה שווה יותר מקומה 4 או 5 שפונות למגרש חנייה או בניין שכן.

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2019 16:28

אי אפשר לקנות דירה ולעשות

ביטוח דירה וצנרת.

במקום להתחיל עם שיפוץ יסודי של הבלטות? או שאני חי בסרט ואף חברת ביטוח לא תסכים לזה?

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2019 16:33

תסכים אבל זה סיפור, כל פעם שיהיה לך נזילה זה התעסקות של כמה ימים טובים, האינסטלטורים של החברות ביטוח שווים לתחת ופעמים רבות רק גורמים לעוד נזקים, על כל מקרה אתה תשלם התשתתפות עצמית וגם תאלץ לפצות את הדייר, שלא לדבר על נזקים שאולי יקרו לשכנים ותאלץ להתמודד גם עם זה.

אני לא אומר שיהיה לך בעיות כל שני וחמישי אבל צנרת מתכת ישנה זה מתכון לצרות, זה מאד תלוי גם בן כמה הבניין.

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2019 16:33

לא בטוח שהבנתי מה שאלת, אבל אני מתקן - ביטוח דירה וצנרת == ביטוח מבנה הכולל צנרת.

זה ביטוח סטנדרטי שעושים שעולה כמה מאות שקלית בשנה (בתלות במאפייני הדירה שלך). כשלוקחים משכנתא הבנק מכריח אותך לעשות ביחד עם ביטוח חיים לדירה (אם תמות, הביטוח יכסה את שארית המשכנתא).

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2019 16:33

לא בטוח שהבנתי מה שאלת, אבל אני מתקן - ביטוח דירה וצנרת == ביטוח מבנה הכולל צנרת.

זה ביטוח סטנדרטי שעושים שעולה כמה מאות שקלית בשנה (בתלות במאפייני הדירה שלך). כשלוקחים משכנתא הבנק מכריח אותך לעשות ביחד עם ביטוח חיים לדירה (אם תמות, הביטוח יכסה את שארית המשכנתא).

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2019 16:36

וכמובן זה.

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2019 16:47

א. האם זה תקף גם לבית קרקע ישן או בעיקר בקומות?

ב. מה הסדרי גודל של החלפת צנרת מא' - ת'?

אני מתרשם מדבריך כי זה ממש עלול לגרום להפלה של עסקה

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2019 16:49

סיפור חם מהתנור:

בית משנות ה70, צנרת מקורית.

טפטופי מים בקומות הקרקע מאחת המנורות, גרם לקצר.

התגלתה נזילה בצנרת שבחדר שינה, פירקו פרקט, החליפו צנרת בעייתית (רק את הקטע הנזלף כמובן שלא את כל הקו), שפכטל+צבע לאחד הקירות כי הרטיבות טיפסה לגבס, ביטנו את הבלטות ותיקון נקודתי של הפרקט + ליטוש לכל הפרקט בחדר כדי שיראה אחד.

אחרי שבוע טיפות עוד הפעם בקומת הקרקע, עוד הפעם אינסטלטור+ביטוח+שמאי.

המטומטמים לא יבשו את החול שמתחת לבלטות מה שגרם לניפוח ועיוות של כל הפרקט (אמיתי) ורטיבות בקומה מתחת.

עוד הפעם פתחו את הפרקט, קדחו בבלטות בכמה נקודות, השאירו מכונת יבוש ל3 שבועות, ואז עוד הפעם השלמת פרקט+תיקון ריצוף+שפטל וצבע.

כל זה בשילוב עם מנהל עבודה, חברת ביטוח, חברת יבוש שמאי ותיאומים בין כולם.

סה"כ עלות: כ50,000 ש"ח

זמן: 2.5 חודשים

תקופה שלא היה אפשר להשתמש בחדר: 3 שבועות.

פנסיונרים אז לא ממש הפסידו ימי עבודה אבל זה לפחות 7 חופש כל הסיפור.

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2019 16:51

גם וגם.

הרבה כסף, עיקר הכסף זה לאו דווקא הצנרת אלא המסביב, לפעמים זה דורש החלפה של כל המטבח ושיפוץ יסודי של כל השירותים/מקלחת.

לפעמים אתה רוצה כבר לשדרג את הצנרת למשהו נורמאלי כמו צנרת כפולה וחנוכיה ואז עוד יותר מייקר.

לא צריך ליפול, צריך לתמחר.

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2019 17:27

לגבי החלפת צנרת-

בחלק מהמקרים זה הסתיים בהחלפת ריצוף בחדרים הרלבנטיים...

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2019 19:47

50 אשח עלות על מי חברת הביטוח או הבעלים?

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2019 20:08

ברור שעל הביטוח, למעט השתתפות עצמית, כאב הראש והזמן ע"ח הבעלים או הבן שלהם (במקרה הזה אני).

הפיצוץ הקודם בצנרת עלה כבר פי 2 או פי 3 מזה.

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2019 20:41

בבית קרקע ישן אפשר להיות יותר יצירתי , לעשות צנרת עקיפה ולחסוך את השבירה של חצי בית

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2019 20:46

תלוי בבית, לפעמים זה לא כזה פשוט (האמן לי, ההורים שלי בדיוק בסרט הזה).

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2019 22:14

כנ"ל אצלנו (דירה שכורה בצפון ישן) - רטיבות בקירות, מגיעים האינסטלטורים (או כמו שאשתי מכנה אותם "שמשון ויובב"), שוברים ושוברים ובסוף משאירים חור בקוטר של כמטר בקיר של חדר השינה ואומרים שישאירו פתוח ויחזרו עוד 10 ימים כדי לוודא שהנזילה פסקה.

כעבור כ-3 שבועות שבו והכריזו שנראה טוב, אבל הצינור עדיין קצת "מזיע" (למרות שלא ביצע שום פעילות גופנית) אז כדאי להשאיר לעוד כשבועיים -שלושה.

ככה זה התגלגל בערך חודשיים, אחרי שהתעקשנו מול החברת ביטוח (של הבעל בית) - הגיע אינסטלטור פחות או יותר נורמלי, סגר את הקיר, ומאז זה במצב נסבל (אם כי לדעתי עדיין יש שם רטיבות כלשהי).

🕒 פורסם בתאריך: 16/02/2019 12:03

...בשוק ההון זה לא קורה.....

עוד סיבה למה לא נדלן

🕒 פורסם בתאריך: 16/02/2019 14:16

בית המגורים שלהם, אז לא רלוונטי במקרה הזה.

🕒 פורסם בתאריך: 16/02/2019 14:31

ברשותכם, משהו שעוד לא לגמרי הבינותי.

כל פעם כשעולה כאן נכס להשקעה מדברים רק על התשואה משכירות באחוזים.

לדוג'

קניתי נכס במיליון, שכירות 4בחודש לפיכך 48K בשנה. תשואה של 4.8%.

ואז משווים את זה למניות בצורת מדד זה או אחר.

מדוע לא לוקחים בחשבון את עליית הנכס [שבח] ?

הרי התשואה היא סוג של בונוס שמכסה [אולי כן/אולי לא] את המשכנתא-ריביות בזמן שבד בבד יש סיכוי שהנכס יעלה,

למה מתעלמים מזה בחישובי תשואה? הרי שמה זה ה"בוננזה"

@אורי ג.

🕒 פורסם בתאריך: 16/02/2019 15:27

לא חושב שמתעלמים פשוט זה משהו שהוא סוג של נבואה. יכול לעלות ויכול לרדת. ולכן יש שיגידו שבתוחלת הם לא ישתנו לאורך זמן.

היסטורית מחירי הדירות בישראל עלו כ2 אחוז ריאלית בשנה. כמה עלתה דירה נתונה? אני חושב שקצת פחות. שמעתי לא פעם אנשים שטוענים שנתונים עולמיים מראים שאין שינוי בערך הריאלי של דירה לאורך תקופות זמן ארוכות. אז אפשר להשתמש בזה.

ויש כאלה שיאמרו שאנחנו משמעותית מעל קו המגמה ולכן בטווח הבינוני ארוך המחירים ירדו.

במניות פשוט משתמשים בתשואה ההיסטורית של כ5-7 אחוז ריאלי, אם כי כמובן גם פה יש שיגידו שהתמחור גבוה ולכן התשואה צפויה להיות פחות.

🕒 פורסם בתאריך: 16/02/2019 16:55

מי אמר לך שיהיה שבח? אולי מחיר הנכס ירד?

ומי אמר לך שמתעלמים מזה? אתה רוצה להניח שמחיר הנכס יעלה X% ריאלית אתה יכול להתחשב זה.

🕒 פורסם בתאריך: 16/02/2019 17:22

יכול להיות שאולי אני עדיין בקונספציה של "נדלן תמיד עולה" הנפוץ בארצנו ועל ברכיו התחנכתי.

האם עניין התשואה הנקייה ממס בשכירות [כמו עד 5K אצלנו] קיימת גם בשאר העולם ?

האם הנ"ל לא הופך את זה לכדאי יותר כי התשואה מדירה מהשקעה לא ממוסה בניגוד לניירות ערך?

[ברור שאני מכליל אבל אני מתכוון לדירות להשקעה סולידיות/סטנדרטיות]

🕒 פורסם בתאריך: 16/02/2019 17:30

לא שידוע לי, בארה"ב לפחות זה מס שולי.

בדירה יחידה אין ספק שיש לזה יתרון אדיר. בהחלט כן צריך להביא את כל שיקולי המס בבחירת אטרקטיביות בהשקעה כזו או אחרת.

🕒 פורסם בתאריך: 16/02/2019 17:32

זה רק מחזק את הטענה שכל פנסיונר או 50+ עם כמה מאותK שדואג לעתידו ועתיד ילדיו,

מתחרה בדור של נכדיו וילדיו בנוגע לדיור...

אני תוהה עם עצמי אם יהיה לזה פתרון , תמיד היה פרצה כזאת בשוק הדיור?

🕒 פורסם בתאריך: 16/02/2019 17:35

הוא לא מתחרה במישהו כיוון שהדירות האלה לא במחסן ללא שימוש, הם מוצעות להשכרה.

לא. זה התחיל בעלייה הרוסית הגדולה ונשאר מאז.

🕒 פורסם בתאריך: 16/02/2019 17:43

בעקיפין אבל הוא מעלה את הביקוש ואז המחירים עולים לא?

עברתי ברפרוף על דו"ח טרכטנברג, דובר רבות על מיסוי אך לא על העניין הנ"ל.

ככה זה יישאר עד קץ הימים סביר להניח...

🕒 פורסם בתאריך: 16/02/2019 17:47

לא כי הוא מעלה את ההיצע לדירות להשכרה שזה מוצר תחליפי לדירת מגורים בבעלות.

🕒 פורסם בתאריך: 03/05/2020 01:21

האם יש אתר שמתייחס לנתון זה ? ערים בירידה/ערים בעליית מחירים ?

שהרי מיקום על הסייקל יכול להוות עוד שיקול בבחירת נכס להשקעה.

🕒 פורסם בתאריך: 03/05/2020 08:48

היי

זה נכתב בעקבות מאמר בנושא בחודש פברואר.

הסייקל ומגמת השוק חשובים עבור המשקיע, אך בנדל"ן מדובר בתהליך הנמשך שנים.

אם שוק מסוים שינה מגמה לשוק יורד, מומלץ להמתין עד שימצא את תהליך ירידת המחירים לפני

שנכנסים לאותו שוק, לא צריך להיות מומחה בנדל"ן כדי למצוא את העיתוי המתאים, ניתן פשוט להמתין לתחילת

מגמה של שוק עולה.

רכישת נכס להשקעה

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן