המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 21/03/2019 14:06

ההורים שלי גרים בבניין 3 קומות בלי מעלית ורוב דיירי הבניין רוצים להוסיף מעלית לבניין בתמורה להוספת שתי קומות לקבלן (איך קוראים לזה? תמא?)

איך מבררים אם יש להם בכלל היתר לעשות את זה בבניין שלהם? למי אני צריך לפנות?

🕒 פורסם בתאריך: 21/03/2019 14:34

מהנדס העיר

🕒 פורסם בתאריך: 21/03/2019 14:34

כדאי להתחיל לקרוא על תמ"א 38 באינטרנט ולברר אם הבניין עומד בתנאי הסף (מאוד תלוי בשנת הבנייה).

אגב, לא מדובר על הוספת מעלית אלא על חיזוק הבניין והוספת ממ"ד ובנוסף גם מעלית. היזם יממן את הבנייה בתמורה לבניית מספר דירות שיעברו לבעלותו על גג הבניין.

יש לציין שמיקום הבניין הוא קריטי כי היזמים מתעניינים באיזורים עם ביקוש גבוה. כלומר, גם אם הבניין עומד בדרישות לא בטוח שימצא היזם שיהיה מעוניין לקחת על עצמו את הפרוייקט.

בנוסף, למיטב ידיעתי מי שגר בקומה העליונה בבניין יצטרך לפנות את דירתו למשך זמן הבנייה (שכירות על חשבון היזם) ואילו הגרים בקומות הנמוכות יותר יאלצו להשאר בדירה (או לעבור למיקום אחר על חשבונם).

בנוסף אני מציע להסתובב בשכונה שלהם ולראות אם יש פרוייקטים בביצוע/שבוצעו ולדבר עם הדיירים.

🕒 פורסם בתאריך: 21/03/2019 14:48

ולרוב גם מרפסת. אם המקום מבוקש אז אפשר גם לקבל הרבה יותר.

קח בחשבון שזה תהליך ארוך ולא פשוט והוא דורש הרבה סבלנות ואורך רוח. אם תרצה אוכל להוסיף עוד כמה גרושים שלמדתי תוך כדי תנועה :)

בהצלחה!

🕒 פורסם בתאריך: 21/03/2019 14:56

תודה. כרגע אני רק רוצה לעזור להם לברר אם מותר להם בכלל או לא. לפני שמחפשים קבלן.

🕒 פורסם בתאריך: 21/03/2019 15:11

אז כפי ש @רוני אמר.

ומנסיוני האישי עדיף בהרבה להתחיל עם עורך דין ומפקח לפני שניגשים לקבלן/יזם. כך תוכלו להכין את כל הנתונים והמפרט מראש ולעשות מכרז בין מספר יזמים ולחסוך המון זמן ועוגמת נפש.

🕒 פורסם בתאריך: 21/03/2019 15:55

קוראים לזה להיות פראיירים.

🕒 פורסם בתאריך: 21/03/2019 16:32

למה?

🕒 פורסם בתאריך: 21/03/2019 16:33

כי לקבל רק מעלית בתמורה לזכויות בניה על הגג זה כלום...

🕒 פורסם בתאריך: 21/03/2019 16:35

אגב, יש ממד בדירות? ידוע לך אם ממתי הבניין? האם יש דירות שהורחבו?

🕒 פורסם בתאריך: 21/03/2019 16:35

אני לא מבין בזה שיט. לא יודע מה הם מקבלים, רק מנסה לקבל הכוונה מאיפה להתחיל. מה שביקשו ממני זה לברר איך בודקים אם מותר בבניין הזה לעשות הרחבה.

🕒 פורסם בתאריך: 21/03/2019 16:36

יש ממד. לא יודע ממתי, נראה בן ~30. אין שום הרחבות.

🕒 פורסם בתאריך: 21/03/2019 16:37

ממד בדירה?

אם כן אז לא חושב שיש אפשרות לתמא.

🕒 פורסם בתאריך: 21/03/2019 16:38

בדירה כן. זה מיועד לבניינים בלי ממד?

🕒 פורסם בתאריך: 21/03/2019 16:40

אולי יש אפשרויות אחרות אבל לדעתי הסיכוי לתמא קלוש.

אבל כמובן שתבדוק :)

🕒 פורסם בתאריך: 21/03/2019 16:58

יש שמות ספציפיים שאני צריך לבדוק, כמו תמ״א?

🕒 פורסם בתאריך: 21/03/2019 17:00

חוות דעת מאדריכל או תיק מידע מהעירייה אבל צריך לדעת איך לקרוא את זה מה שמחזיר אותנו לאדריכל.

🕒 פורסם בתאריך: 21/03/2019 17:08

אין שם של תוכנית ספציפית שאני מכיר אבל יש אפשרויות שונות לנצל את הסיטואציה.

למשל - לבנות מעלית על חשבונכם ובתמורה לקבל את זכויות הבניה על הגג מהשכנים (או לפחות חלק מהזכויות בשביל השטח שמעל הדירה).

🕒 פורסם בתאריך: 21/03/2019 17:26

לבעל מקצוע (אדריכל)...או לבד עם תיק מידע תכנוני (אם אתה בעל ניסיון בתחום)

תעלה פה כתובת של הבניין ננסה לעזור לך

🕒 פורסם בתאריך: 21/03/2019 18:18

אנסה למצוא אדריכל להתייעץ איתו. אני צריך להכין מידע כלשהו מראש כדי שהוא יוכל לענות לי? למשל את התיק מידע מהעירייה? תדפיס של הטאבו?

🕒 פורסם בתאריך: 21/03/2019 18:22

אם זה אדריכל שמתכנן בעיר שלך אז לא, אם הוא לא אז תיק מידע מהעירייה זה הכי טוב אבל תמיד עדיף איש מקצוע שעובד בעיר הספציפית שלך כי לכל עיר יש את השטיקים שלה ודברים שלא כתובים בשום מקום כמו איזה הקלות ניתן לקבל.

🕒 פורסם בתאריך: 21/03/2019 18:41

ובלי קשר לתמ״א שווה לך כבר לנצל את ההזדמנות כדי לבדוק אם יש זכויות הרחבה ו/או בניה על הגג.

🕒 פורסם בתאריך: 24/03/2019 14:36

כמו שאמרו, אתה צריך להוציא תיק בניין מההנדסה בעיריה (יש עיריות שיש את זה סרוק באינטרנט, תחי הקדמה).

שם בהיתר ובתוספות אפשר לראות כמה אחוזים כבר נוצלו.

אדריכל/מתכנן/מגיש תוכניות יידע מה התב"ע העדכנית לאזור ויידע מה ההפרש בינה לבין האחוזים בפועל ומה אפשר "לתקוע" בהפרש.

אם הבניין נבנה לאחר 1990 (כלומר, בהכרח קיימים בו ממ"דים), אז אין סיכוי לתמ"א 38.

אולי אפשר להוסיף מעלית תמורת זכויות נוספות שיש על החלקה - אבל אז כנראה אף יזם לא יטרח לגשת איתכם לעסקה (לא משתלם לו).

🕒 פורסם בתאריך: 24/03/2019 16:22

אדריכל עם נסיון בפרוייקטים של הרחבה ותמא בעיר שלך יעשה אך הבירור וייתן לך תשובה ראשונית.

בעיר שלי (תנחשו איזו!) יש בניינים ישנים שיש להם 'זכויות בנייה' כלומר זכות להוסיף שטח בנוי על המגרש.

תמ''א 38 מעניק זכויות בנייה נוספות תמורת בניית ממ"דים וחיזוק הבניין לרעידות אדמה. אם כבר יש ממ"דים זה אולי פוגע באפשרות. לא יודע.

יש גם תמ"א שמאפשר הריסה של הבניין ובנייה מחדש ושם אפילו מקבלים עוד זכויות

כיוון שהוספת ממדים בנייה וחיזוק זה יקר (וכאב ראש), אז יזמים לוקחים על עצמם את השיפוץ הזה ולוקחים חלק מזכויות הבנייה.

באופן הזה הדיירים מקבלים דירות מורחבות, מעלית, חיזוק ואולי עוד בלי להוציא שקל, והיזם מקבל דירות חדשות (בדרך כלל על הגג).

יש כצפוי מליון תקנות ספציפיות של מה מותר ומה אסור בכל מגרש ובכל סיטואציה.

בזה מתמצא הידע הכללי שלי

אדריכל שמנוסה מול העירייה ועו"ד של נדל"ן חייבים להיות מעורבים. לשלב הבדיקה אדריכל. בהצלחה.

🕒 פורסם בתאריך: 24/03/2019 16:56

תמ"א 38 תקפה (גם לא תמיד) רק לבניינים שקיבלו היתר לפני שנת 1980, בשנים האלה לא נבנו ממד"ים כלל, זה התחיל בשנות ה90.

בכל מקרה תמ"א 38 הם זכויות מותנות ולא מוקנות כלומר אין חובה כלשהי לעירייה לתת ואתם וזה אכן משתנה מרשות לרשות ומשכונה לשכונה.

היתר בניה/הרחבה על גג בניין

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן