המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2019 08:22

מה היחס בין ריבית הפריים והמדד?

עולים ויורדים ביחד או שלאו דווקא?

ומה בשוק מכתיב את התנועה שלהם?

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2019 09:04

עקרונית עליית ריבית אמורה להוריד את השוק ולהפך, במציאות זה לא ממש עובד ככה.

ריבית הפריים מוכתבת ע"י בנק ישראל, המדד נקבע ע"י ביקוש והיצע בלבד.

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2019 09:08

איזה מדד?

מדד ת"א 35

מדד SP500

מדד המחירים לצרכן

מדד תשומות הבניה

מדד שארפ

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2019 09:10

לפי מה בנק ישראל קובע את הפריים?

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2019 09:11

לצרכן

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2019 09:15

אה זה לא מה שאני הבנתי.

המדד נקבע על ידי המחירים של סל מוצרים בשוק.

הריבית בדרך כלל עולה ויורדת כדי שהמדד יעמוד בטווח שהכתיבה אותו הממשלה למרות שישנם גורמים נוספים לקביעת הריבית.

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2019 09:27

אני שואל על הקשר בין הפריים ומדד המחירים לצרכן כדי להבין עקרונית איך כדאי לפזר את ההצמדה לריביות האלה כשלוקחים משכנתא.האם יש טעם לקחת משכנתא ב2 המסלולים האלה כי יש קשר הפוך ביניהם? (כשאחד יורד השני עולה ולהיפך) או שהקשר ביניהם יותר סבוך מזה ,ולכן מההיבט הזה אין טעם לקחת ב2 מסלולים?

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2019 09:33

הקשר הוא ישיר ולא הפוך, לדעתי אין מה לקחת מסלול צמוד במשכנתא, אא"כ זה לטווח זמנים קצר מאד (פחות מ5 שנים) וגם אז לא בטוח.

להזכירך מסלול הצמוד מעלה את הקרן בעוד מסלול הפריים מעלה רק את הריבית.

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2019 09:33

הם הולכים לרוב באותו כיוון- כשהמדד גבוה זה מצביע על אינפלציה גבוהה- מה שבדרך כלל מוביל להעלאת ריבית שמרסנת את זה. אם אתה מחזיק שני מסלולים במשכנתא- שאחד צמוד מדד והשני הוא פריים משתנה- יש בניהם קשר חיובי ( לא הפוך כפי שצויין פה) לרוב- יעלו או יירדו ביחד.

בשנים האחרונות למשל היה מדד אפסי יחד עם ריבית אפסית.

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2019 09:45

תוכל להסביר איזה יתרון יכול להיות למסלול הצמוד לטווח קצר אם הוא מעלה את הקרן? ריבית יותר נמוכה ממסלולים אחרים לטווח כזה?

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2019 09:46

בדיוק.

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2019 09:57

תודה רבה על התשובות המחכימות @אורי ג. @DavidA

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2019 10:18

שאלה נוספת:

2 אנשים עם אותם נתונים כלליים וכלכליים מעוניינים לקחת משכנתא.

אחד בא עם 50 אחוז הון ראשוני ,והשני מעוניין לשעבד נכס שחצי משוויו (נקי מהתחיבויות) שווה לנכס אותו הוא מעוניין לקנות

מי יקבל ריביות יותר טובות? או בקיצור,מה עדיף לשעבד קרקע או הון ראשוני באותו ערך?(מבחינת ריביות משכנתא שיקבל בבנק?)

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2019 10:29

אני מבין כאן שאחד מביא 50% מזומן ו50% משכנתא על הנכס הנרכש, והשני לוקח 2 משכנתאות של 50%, אחת על כל נכס ללא הון נזיל בכלל. הבנק לא יילך איתך ל 100% מימון, אפשר להגיע ל 90% בשיעבוד שני נכסים וזה גם יהיה עדיף לך ללכת איתם על 45% בכל נכס בכל מקרה מבחינת ריביות.

אבל בין שתי האפשרויות שהצגת אי אפשר להגיד בוודאות כי זה תלוי במדיניות הבנק והאופן בו הוא מעריך סיכונים ובאמת שאי אפשר לקבוע מבחוץ אלא צריך ללכת ולברר בפציפית עם כל בנק.

הכל כאן בהנחה ששניהם עומדים בדרישות ההחזרים גם מבחינת הכנסה פנויה.

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2019 10:41

ילך.

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2019 10:45

כשעבדתי כבנקאי משכנתאות בזמנו לא ראיתי את זה קורה אף פעם, אבל יכול להיות באמת שזו מדיניות של הבנק ההוא באופן יוצא דופן. בגדול בכל מקרה לשני הצדדים עדיף 90% מחולקים ל 45% פעמיים.

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2019 10:52

זאת אומרת ש10 אחוז מימון תצטרך להביא בכל מקרה ?(חוץ מאשר במקרים קיצוניים)

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2019 10:55

חלוקה ל45% פעמיים היא תמיד איניורס משותף לבנק וללקוח,או שיש תרחישים שכדאי ללקוח ללכת על חלוקת שיעבוד שונה בין 2 הנכסים?

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2019 10:56

ראיתי שכבר ענית בתגובתך.

מעניין אותי באילו תרחישים הלקוח יצא נשכר מחלוקה אחרת של השיעבוד בין 2 הנכסים

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2019 11:41

אין חלוקה אחרת, ברגע שאתה מעל לנכס 1 אתה לא יכול להגיע לשיעבודים של מעל 50% לכל נכס. זה הגבלה של בנק ישראל.

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2019 15:41

במקרה של חדלות פרעון איך הבנק גובה את החוב שלו? בעצם יכול למכור את 2 הנכסים?

האם אני יכול לשעבד רק 75 אחוז מנכס אחד כדי שהבנק לא יוכל למכור לי את 2 הנכסים במקרה של חדלות פרעון? (בהנחה שאכן הבנק ימכור את 2 הנכסים בתרחיש של שיעבוד כפול 45 אחוז על כל נכס)

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2019 15:43

אי אפשר לשעבד נכס ב 75% אם זה לא הנכס היחיד שלך.

וכן, הבנק ימכור את שני הנכסים במצב של חדלות פרעון- זה כל הרעיון, ליצור מצב בו הוא לא יכול להפסיד במצב של חדלות פרעון.

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2019 15:49

תוכל להסביר את ההיגיון מבחינת הבנק שלא מסכים לשעבד נכס אחד בגובה 75 אחוז אם יש לך נכס נוסף? מה אכפת לו? או למי שחוקק את החוק

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2019 16:02

שאם שווי הנכס יירד מתחת ל 75% הם מפסידים במכירה.

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2019 17:37

לא הבנתי

ואם אתה קונה נכס ראשון,והבאת עשרים וחמש אחוז מימון,ואחר כך נכנסת לחדלות פרעון,והנכס ירד מתחת לשבעים וחמש אחוז,גם אז הבנק מפסיד

למה הנכס הנוסף משנה משהו?

🕒 פורסם בתאריך: 04/04/2019 12:41

באילו תנאים כדאי להחזיר הלוואה לפי שיטת קרן שווה ולא שפיצר?

🕒 פורסם בתאריך: 04/04/2019 12:44

באף תנאי. חריג לכך הוא אם יש לך הכנסה גבוהה כיום שתלך ותרד עם הזמן.

🕒 פורסם בתאריך: 04/04/2019 12:46

הבנק נותן הלוואה אחת של 100, יש חדלות פרעון, הוא מקבל 60 ( נניח ששווי הנכס ירד 40%) ההפסד שלו הוא 40.

הבנק נותן שתי הלוואות של 100, יש חדלות פרעון, הוא מקבל 120 ( עדיין ירידה של 40% בשני הנכסים אבל ההפסד כאן הוא 80 ולא 40).

המטרה היא להקטין את כמות הכסף שהבנק יפסיד עבור כל חדלות פרעון בודדת ( כל לקוח).

🕒 פורסם בתאריך: 04/04/2019 12:49

למה לא עדיף קרן שווה תמיד? אם אתה צפוי לעמוד בהחזרים אז כמובן שעדיף קרן שווה ( בהנחה שמדובר באותו אורך זמן ואותה ריבית) כי יהיה תשלומי ריבית קטנים יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 04/04/2019 12:52

אם אתה צפוי לעמוד בהחזרים עדיף לך שפיצר ולקצר תקופה.

ריביות

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן