המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 29/04/2019 12:12

שלום רב,

מהסתכלות על מחשבוני משכנתא נראה שמשכנתא של 1 מליון ש"ח ל-25 שנה בסופו של תהליך יוחזרו לבנק סדר גודל של 1.6 מליון.

מחישוב גס של 4% תשואה שנתית בריבית דריבית (הנחה שמרנית ל-25 שנה?) של 1 מליון ש"ח יתפחו ל-2.6 מליון.

נחסיר מזה 1.6 נרוויח מליון.

מה לא נכון פה?

🕒 פורסם בתאריך: 29/04/2019 12:50

כל החישוב לא נכון, וזו הסיבה שאנשים רגילים צריכים להתרחק מהשקעות נדל"ן כמו מאש. אני לא אכנס לסיבה, אבל יש הרבה הנחות שגויות במה שכתבת, גם אם מתעלמים רגע מאיך חישבת את הרווח שלך.

🕒 פורסם בתאריך: 29/04/2019 13:10

במה בדיוק אתה משקיע?

🕒 פורסם בתאריך: 29/04/2019 13:14

לא.

שלא חישבת תשואה אלטרנטיבית.

אתה צריך לחשב כמה תניב השקעה חודשית בגובה החזרי המשכנתה (5000 ש"ח בערך) למשך 25 שנים, הנושאת תשואה של 4%.

השקעה כזו תניב גם היא 2.6 מיליון, בלי לשעבד את הבית ולשלם ביטוחים.

🕒 פורסם בתאריך: 29/04/2019 13:21

בתור התחלה הבנק לא נותן לך מליון שח ל25 שנה.

לשם ההמחשה, נניח שאתה מחזיר לבנק 5k בחודש ומתוכם 3k לקרן ו2k לריבית.

לאחר חודש כבר נותרו בידך רק 997k מתוך המליון.

לכן, אתה לא יכול להשוות את זה לתשואה על מליון אלא לתשואה על מליון במשך חודש, תשואה על 997 במשך עוד חודש וכך הלאה.

מקווה שהייתי ברור אבל למען הסר ספק אכתוב זאת בשפה אחרת: את התשואה חישבת על כלל הסכום בעוד שהריבית שהבנק גובה היא על סכומים שהולכים וקטנים...

🕒 פורסם בתאריך: 29/04/2019 15:02

אחלה תודה רבה לכולם :)

🕒 פורסם בתאריך: 29/04/2019 15:27

?

🕒 פורסם בתאריך: 30/04/2019 11:20

זה פחות או יותר החלוקה כרגע:

40% VTI

25% VXUS

25% אג"ח קונצרני של מספר חברות

10% מניות ספציפיות

🕒 פורסם בתאריך: 30/04/2019 11:37

אתה רוצה שהבנק יתן לך משכנתא בשביל להשקיע בניירות ערך?

🕒 פורסם בתאריך: 30/04/2019 14:33

למה לא?

🕒 פורסם בתאריך: 30/04/2019 14:37

אתה היית נותן לי משכנתא של מיליון ש״ח כשהבטוחה שלך היא תיק ההשקעות שלי?

🕒 פורסם בתאריך: 30/04/2019 14:59

זו לא משכנתא.

לא יודע למה התכוון פות"ש, האם הוא ממשכן דירה קיימת או לא.

🕒 פורסם בתאריך: 30/04/2019 15:02

לדעתי הוא התכוון לקחת הלוואה של 1,000,000 ש״ח בשביל להשקיע בשוק ההון והוא חושב שהוא יכול לקבלה ללא בטוחה :/

🕒 פורסם בתאריך: 30/04/2019 15:15

כן, בטח :)

🕒 פורסם בתאריך: 01/05/2019 12:00

השאלה שלי בפתיחת הדיון הייתה יותר היפוטתית ממעשית.

🕒 פורסם בתאריך: 01/05/2019 12:17

תיאורטית אתה צודק.

כנראה לא חישבת מדד ושאר משתנים.

מה יקרה אם התיק שלך יתרסק די בהתחלה? תצטרך להכניס יד לכיס.

אני אישית ממשכן ומשקיע, אבל לא בתשואות האלו.

🕒 פורסם בתאריך: 01/05/2019 12:18

אין ספק :)

🕒 פורסם בתאריך: 01/05/2019 14:25

אתה מתייחס להלוואות האלה כבלון והן לא. משכנתא זה כמעט תמיד שפיצר.

תעשה את אותו חישוב כשכל חודש אתה מושך את הסכום מהתיק.

אם היו נותנים בלון ל25 שנה בסכום כזה בריביות כאלה מניח שגם אני הייתי מתמנף ככה.

🕒 פורסם בתאריך: 02/05/2019 11:28

כן, טוב בכל אופן תודה רבה על התגובות :)

שאלת תם, משכנתא ל-25 שנה למטרת השקעה

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן