המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 26/05/2019 13:35

היי,

אנחנו מחפשים דירה עבור מגורים, ודירות ה4 חדרים באזור שאנחנו מחפשים עולות כמיליון ו600 אלף ש"ח.

באחרונה ראינו דירה עם גג פרטי של כ70 מטר הרשומה בטאבו. ואנחנו חושבים שזאת יכולה להיות השקעה טובה

לעתיד שנוכל להוציא אישורים ולבנות על הגג. באזור הקרוב לשם יש כבר בניינים שהוציאו אישורים ובנו תוספות.

איך מחשבים את תוספת העלות בגלל הגג במקרים כאלה? המוכר רוצה על הדירה כמיליון ו900 אלף ש"ח.

תודה

🕒 פורסם בתאריך: 26/05/2019 13:43

המוכר יודע מה שאתה יודע ואסתכן ואומר שגם יותר ממך לגבי האישורים האפשריים לבניה על הגג, לכן האופציה לגג היא כבר כלולה בתוך המחיר של הדירה.

🕒 פורסם בתאריך: 26/05/2019 14:06

מה הדרכים שלי לברר לגבי זה? לדעת שבאמת התוספת שווה את זה?

🕒 פורסם בתאריך: 26/05/2019 14:09

אולי @אורי ג. יוכל לחוות דעה פה

אבל בגדול להשוות למקרים דומים קיימים. לדפוק על דלתות ולהסתכל ביד 2 ואצל מתווכים.

🕒 פורסם בתאריך: 26/05/2019 21:42

זה. לך לשכנים שבנו על הגג ודבר איתם.

🕒 פורסם בתאריך: 27/05/2019 09:42

האם יש דרך לבדוק אם בעבר הוגשו בקשות לאישורים? היו התנגדויות?

מצאתי בניין ליד עם אותם נתונים שאחד השכנים כן בנה על חלק מהגג. אני מתכוון לדפוק אצלו ולשאול(מקווה שזה לא יפריע לו) . מה השאלות שאני צריך לשאול אותו?

תודה

🕒 פורסם בתאריך: 27/05/2019 11:42

תבדוק אם יש בכלל/צפויות זכויות.

במידה וכן מה הם.

במידה ואתה יודע.

תחשב עלויות, ותחליט.

🕒 פורסם בתאריך: 27/05/2019 13:08

כל עיר/ישוב שייכים לוועדת תכנון אזורית.

אם תיכנס לאתר של וועדת התכנון, תוכל לראות כל בקשה שהוגשה בשנים האחרונות (רישום בטאבו של נכס, בקשות לבנייה ללא הקלות, בקשות לבנייה עם הקלות וכו').

🕒 פורסם בתאריך: 27/05/2019 13:15

תבדוק באתר העירייה הרלבנטית.

כמו כן, כדאי לך גם לבדוק את שאר הבניינים באזור (במיוחד אלו שכבר בנו תוספת על הגג) ולבדוק עם הנתונים של הבניין שלך זהים לשל אלו שקיבלו היתר (במידה ואכן קיבלו) בניה).

כמו כן, אתה יכול לגשת למהנדס העיר ולקבל ממנו מידע ודאי יותר.

בהצלחה רבה! :)

🕒 פורסם בתאריך: 27/05/2019 14:09

תודה, אכן באתר העירייה אפשר למצוא את המידע.

🕒 פורסם בתאריך: 27/05/2019 14:46

1. שווי גג ללא זכויות בנייה הוא כ1/3 משווי שטח עיקרי.

2. זה שהגג שלך לא אומר שזכויות הבנייה שלך, זכויות הבנייה שייכות (כמעט תמיד) לכל הדירות בבניין.

3. מה ששכנים עשו או לא עשו אינו רלוונטי.

4. ברוב הרשויות מתירים לבנות שלא ביח"ד נפרדת, 23 או 40 מ"ר על הגג כולל היטל המדרגות.

מקרה כזה עדיף חוות דעת שמאית או אדריכלית מסודרת.

🕒 פורסם בתאריך: 27/05/2019 14:57

תודה @אורי ג.

שווי שטח עיקרי, הכוונה לשטח הבנוי? הדירה בגודל 80 מטר שווה 20K למטר . אז הגג שליש מהמחיר הזה למטר?

איך אפשר לבדוק את זה?

🕒 פורסם בתאריך: 27/05/2019 14:58

תשריט בית משותף+תקנון+נסח טאבו.

כן, זה הסדר גודל.

🕒 פורסם בתאריך: 29/05/2019 11:55

תודה @אורי ג.

הוצאתי טאבו ותשריט בית משותף.

בטאבו תחת הצמדות כתוב גג ואת השטח שלו.

ובתקנון זה מה שכתוב:

באיזה חלק אפשר לראות את זכויות הבניה?

אולי מספר 2 בתקנון זה החלק הרלונטי?

שוב תודה

{

"lightbox_close": "Close",

"lightbox_next": "Next",

"lightbox_previous": "Previous",

"lightbox_error": "The requested content cannot be loaded. Please try again later.",

"lightbox_start_slideshow": "Start slideshow",

"lightbox_stop_slideshow": "Stop slideshow",

"lightbox_full_screen": "Full screen",

"lightbox_thumbnails": "Thumbnails",

"lightbox_download": "Download",

"lightbox_share": "Share",

"lightbox_zoom": "Zoom",

"lightbox_new_window": "New window",

"lightbox_toggle_sidebar": "Toggle sidebar"

}

🕒 פורסם בתאריך: 29/05/2019 12:04

אם לא כתוב אז הברירת מחדל (אל תתפוס אותי במילה) שזה הולך לפי האחוז החלקי ברכוש המשותף.

יש גם כל מיני זכויות בנייה, יש תוכנית גגות שמאפשרות בנייה קומת חלקית נוספת ומאפשרת במפורש הצמדה של השטח אך ורק לדירה מתחת ויש תב"עות שפשוט מוסיפות שטחי בנייה כללים ששייכים לכל הדירות ואפשר אפילו להוסיף יח"ד נוספת.

בנוסף נתקלתי כבר בתב"ע שמאפשר בנייה על הגג בהסכמה של 50% לפחות של הדיירים.

אתה צריך חוות דעת מסודרת פה, אתה יכול להתחיל בלבקש תיק מידע מהעירייה שם תשאל מה שבא לך.

🕒 פורסם בתאריך: 29/05/2019 12:26

תודה @אורי ג.

למי אני יכול לפנות כדי להוציא חוות דעת מסודרת? שמאי?

נראה שלי אין אפשרות להוציא את תיק המידע מהעירייה:

"הגשת בקשה לתיק מידע להיתר באתר עיריית ירושלים תתאפשר רק לעורכי בקשה ומהנדסים המורשים להגיש בקשה להיתר."

🕒 פורסם בתאריך: 29/05/2019 12:35

אדריכל או עו"ד עם נסיון בי-ם.

🕒 פורסם בתאריך: 29/05/2019 12:36

תודה

🕒 פורסם בתאריך: 29/05/2019 12:38

אם מדובר בירושלים, יש להם מערכת שבה אתה יכול למצוא את כל ההיתרים של הבניינים האחרים קיבלו (חיפוש לפי גוש חלקה), ושם אתה יכול לבדוק:

כמה זמן התהליך אורך?

האם היה צורך בפרסום הקלה?

אלו התנגדויות השכנים העלו?

לפי איזו תכנית היו אחוזי הבניה שאפשרו את ההיתר?

איך האחוזים האלו התחלקו בין השכנים?

במקרה והיה דיון בועדת משנה, מוצג במערכת ההחלטה של הועדה, אבל במקום אחר אפשר למצוא את סדר היום של הועדה ההיא, ואת התמלול של הישיבה.

וכל זה אתה יכול לעשות בעצמך עם חיבור לאינטרנט.

🕒 פורסם בתאריך: 29/05/2019 13:38

תודה על המידע @חיים 111

🕒 פורסם בתאריך: 29/05/2019 16:08

אני דווקא חושב ששמאי הוא הכתובת המתאימה ביותר.

עו"ד שמכיר את השכונה יכול לתת מושג כללי. אבל שמאי יכול לתת תשובה מדויקת.

🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2019 15:59

זה^.

אולי תצטרך לפצות כל דייר במלאנתלפים שקל בשביל לבנות שם.

🕒 פורסם בתאריך: 13/06/2019 22:23

ואם יש הסכם/תקנון בית משותף שזכויות הבניה על הגג מוצמדות לדירה שלי אבל אין לי עדיין היתר מהעיריה?

🕒 פורסם בתאריך: 13/06/2019 22:25

אז הזכויות שלך ולא תצטרך לשלם להם שקל, מאידך גם לא תצטרך לבקש מהם לחתום על היתר בנייה.

שווי של גג פרטי הרשום בטאבו

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן