המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2019 12:37

למי שלא מכיר זוהי מובלעת איטלקית בשוויץ (קנטון טצ׳ינו האיטלקי - מקום מהמם)

חזרתי מחופשה באזור והמחושים התחילו לעבוד לצערי רק כשחזרתי לארץ...

המקום סובל מפיצול אישיות ובדברים מסוימים הוא שוויצרי ובחלקים אחרים הוא איטלקי (לא אכנס להבדלים כרגע)

נתונים שקופצים לי (יתכנו אי דיוקים כי לא ישבתי על זה ממש):

- יכול לשמש כמקלט מס בחמישית מחיר לעומת רכישת נכס במונטה קרלו וכ״ו

- יש לבעלי סטטוס תושב במקום פטור ממע״מ והנחות מעולות במס הכנסה ועוד

- ממה שהבנתי אין הסכם אמנת מס׳ עם אף מדינה (כולל ארה״ב)

- במקום קיים קזינו שנסגר ביולי 2018 עקב חדלות פירעון עד לאותו הזמן המחירים היו שם כמעט כפולים ולמצוא שם נכס להשכרה היה לא ריאלי ועקב סגירת הקזינו נוצרה שם מפולת של מכירות וירידה דרסטית במחירים.

- המקום מקבל את היציבות הכלכלית של שוויץ מחד (15 דק׳ מלוגאנו) אבל בלי המיסים הגבוהים הנהוגים בשוויץ מאידך

- בשוויץ יש המון הגבלות ואיסורים על רכישת נכסים למגורים לזרים (זה כולל אזרחי האיחוד) ופה אתה בעצם בשוויץ פיזית אבל יכול לרכוש נכסים כתושב ללא הגבלה מיוחדת (כמו באיחוד)

אין לי ספק שהוואקום שנוצר הוא זמני והמחירים לדעתי יעלו ובגדול...מישהו פה במקרה מכיר יותר לעומק את האזור/נתוני המיסים שספציפית לאותו מקום? (מניח שלא אבל אולי אני אופתע)

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2019 12:51

ציטוט מהכתבה ביינט:

בשנה הבאה המצב עלול להפוך למסובך עוד יותר: קמפיונה אמורה להפוך לחלק מאזור איחוד המכסים של האיחוד האירופי, ולהסתבך עם שווייץ שלא חברה באיחוד"

ספקולציה.

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2019 13:08

לא מתעלם מהסיכון...אבל לדעתי הוא נמוך מאוד (אני מכיר את האזור והמחירים לא רע...פחות את עניין המיסים והצפי לשינוי הרגולטורי של המקום)

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2019 13:53

תן דוגמא למחירים, גודל דירה, וכו

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2019 14:16

זה משתנה דרסטית בין נכס לנכס (תלוי מבנה/מיקום/נוף/חניה/גודל הנכס וכ״ו) סדר גודל גס 5,000 - 10,000 יורו למ״ר

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2019 14:23

מה? זה מחיר למ"ר בעיירה שפשטה את הרגל?

לא עדיף לקנות דירת במרכז הארץ במחיר הזה וגם לקבל עודף?

מה גובה השכירות הממוצעת שם?

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2019 15:22

בעיקר התושבים שעבדו בקזינו אני מניח שבבעיה...רוב התושבים שם אמידים +++

אני מציע - נכס באחת הכלכלות היציבות והחזקות בעולם לאורך מאות שנים

ביקוש שוק בסטנדרט קשיח וגבוה (בלוגאנו הסמוכה המחירים כפולים לדוגמה)

המחירים בשוויץ בניגוד לישראל יציבים עשרות שנים ולא עם תנודות גבוהות כמו פה ...אני יכול למנות לך עוד מלא סיבות

אתה מציע - לקנות בישראל בשוק בועתי ותנודתי ובמחיר פתיחה זהה אקבל דירת פח בראשון לציון

ולא הכנסתי אפילו את ההטבות מס הנלוות וכ״ו ....לא הבנתי את ההגיון

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2019 16:06

קיבלתי, לא זול במיוחד, פה במדריד במרכז אפשר לקנות נכס באזור 4000 יורו למטר, עם צפי לעליה לדעתי.

כמה תשואה משכירות ברוטו ?

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2019 16:36

המחירים בשוויץ מטורפים, זו מדינה יקרה רצח.

רוב תושבי שוויץ אמידים לפי הסטנדרדים שלנו.

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2019 16:48

קשה לענות על השאלה שהעלתה מבלי ללמוד לעומק את האזור,

אבל לפי המשפט שרשמת על ירידת המחירים תלולה לאחר סגירת הקזינו, ניתן להתרשם שאין מספיק מקורות

תעסוקה באזור למרות הקרבה ללוגנו (אחרת המחירים לא היו יורדים), ולכן ניראה שמדובר בהשקעה במרמת סיכון גבוה.

להבנתי המיסוי האפקטיבי באיטליה הוא 17.25%, לפני תשלום המס בישראל, והתשואות משכירות באיטליה די נמוכות.

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2019 17:47

כל כפר איטלקי המחירים מחירי רצפה. 25 דקות מרומא אפשר למצוא בכפרים מסביב בתים (אשכרה בתים) ב350א שח פחות או יותר (לפחות כשהייתי שם ב2015) פרט לכך, למשל בשבדיה אתה יכול לקנות משהו כמו יער+אגם בגודל של חצי עיר כ700 דונם במיליון או פחות. גם פורטוגל ברצפה.לא חסר

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2019 21:13

לא הבנתי מה את רוצה לומר באינפורמציה הזו?

אני לא מדבר על נכסים זולים שככל הנראה ישארו גם כאלה לעשרות שנים הבאות מהסיבות הברורות (הרי לא סתם הם כאלה עכשיו).

אני מדבר על מקום עם ביקוש ושוק מאוד אמיד וזמין בהיקף הגיאוגרפי ועל כך שעקב אירוע חד פעמי שאינו אופייני למקום ישנה נפילה והזדמנות לעליית ערך משמעותית ובטווח קצר (זה לא חוות היפים בפורטוגל שהסיכוי שהסטטוס שלה ישתנה הוא בסבירות שואפת לאפס)

כן אני ספקולטיבי אבל בתנאים הקיימים לדעתי הריסק די קטן

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2019 21:27

אני אחדד קזינו קיים שם ממלחמת העולם הראשונה כך שאני מניח שכמות נכבדת מקומית גדלה ועבדה בו ...אותם מקומיים שעבדו בו כרגע בלופ כלכלי שככל הנראה הוביל אותם למכירה/מימוש נכסים וכן הם אולי לא ימצאו עבודה שם כי זה מה שהם הכירו וידעו....כל שאר האוכלוסיה הם אנשים מאוד עשירים שלא בדיוק עובדים מושפעים משוק העבודה או שכבר עובדים בלוגאנו והסביבה או שזה בית הנופש שלהם כמו הרבה באזור (אחוז האבטלה בשוויץ זה 2.4% ואנחנו מדברים על אוכלוסיה זעירה של 3,500 איש בסה״כ). התשואה פחות מעניינת אותי אלא יותר עליית הערך

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2019 21:48

אם העייריה הזו הייתה כל כך תלויה בקזינו, אולי כבר עדיף להקים שם קזינו למקומיים מאשר לרכוש נכס :)

(לא מבין כלל בנדל"ן, פשוט ראיתי את השתלשלות ההודעות כאן באשכול והשתעשעתי ברעיון, לא ממליץ וכו')

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2019 21:57

אם הקזינו הזה פשט רגל אז אולי עדיף שלא.

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2019 21:58

קזינו פיזי היום זה סוס מת...הכל עבר למדיה הדיגיטלית...סביר להניח שיגיע לשם יזם חדש ויעשה משהו...המפלצת שם ענקית ולא הולכת לזוז/לההרס בזמן הקרוב

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2019 22:07

תודה, השכלתי :)

מעניין שהמדיה הדיגיטלית משפיעה אף על קזינו פיזי. חשבתי שכמקום בילוי, הוא יהיה מוגן יותר מהתרחבות הדיגיטל.

אניח לכם לחזור לנושא האשכול המקורי

🕒 פורסם בתאריך: 15/06/2019 05:21

כדי ליצר עליית ערך משמעותית, יש להשקיע עם מימון, וכאן התשואה משכירות תקבע אם התזרים החודשי יהיה שלילי או לא.

לגבי המיקום עצמו, קשה לענות תשובה רצינית מבלי ללמוד אותו,

אבל אני יכול לומר לך מניסיוני, אחד הפרמטרים העיקריים שאני מחפש בנכס להשקעה,

הוא הקרבה והנגישות למרכזי תעסוקה גדולים ומגוונים, מרכזי קניות ובילוי .....

זה מבטיח זמן קצר במציאת שוכר, קל יותר למכירה, ובעל פוטנציאל לעליית ערך.

אוכלוסיה עשירה באזור היא פחות רלוונטית, אני לא בטוח שאתה רוכש את אותו סוג הנכסים שהם מתגוררים בהם,

הם לא יהיו השוכרים שלך.

נכסים שיורדים בחצי מהמחיר זה מראה על חוסר סחירות בשוק וקושי במציאת קונים (מה הסיכוי שהדירות הקטנות בתל אביב ירדו ב 50%).

כדי להגדיל את הסיכוי לעליית ערך בעת השקעה, יש ערים גדולות ומרכזיות לשם כך

🕒 פורסם בתאריך: 18/06/2019 16:04

הדירות שם 20 מטר?

יש לך מליון יורו להרפתקאה הזו?

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2019 08:21

הדירות הממוצעות שם גדולות יותר (בד״כ 70 מ״ר +) כרגע יש לי נכסים רק בארץ והרצון הוא לפזר קצת (לפחות בעוד מדינה שאני מכיר מקרוב)

כרגע הנושא בבדיקה עם עו״ד מקומי (בדיקת רגולציה עכשווית אל מול השינוי העתידי,מיסוי,תנאי משכנתא וכ״ו)...אולי ייצא משהו ואולי לא

אבל על פניו הרפתקאה גדולה זה לא אנחנו לא מדברים פה על נכסים ברומניה/גיאורגיה/קרן הגשמה וכ״ו שחלק מהאנשים פה זורקים את מיטב כספם כל שני וחמישי כאילו כלום....מדובר על אזור מאוד יציב ועשיר (לצורך השוואה אם בהמפטונס יש ירידת מחיר בעקבות משבר כזה או אחר אז כן זו הזדמנות קניה כי המקום והמיקום כמעט בוודאות יעלו חזרה)....לגבי אופן ההשקעה רק מינוף בנקאי / או אולי pool ובניגוד ל @רוני אם התשואה שלי תהיה פי 2 מעלות ההון אין שום דבר רע בתזרים שלילי !

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2019 10:02

זה כן

זה לא:

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2019 10:05

מסכים אתך, בתנאי שמדובר בעיתוי קניה נכון (שוק אחרי משבר) ובקרבת ערים גדלות כמו תל אביב, לונדון, ניו יורק, סידני, מלבורן, סן פרנסיסקו..........

🕒 פורסם בתאריך: 19/06/2019 10:57

כפי שהסברתי לפני מדובר בכשל שוק זמני מאוד ונקודתי מאוד (אנשים מסוימים בלבד נקלעו למשבר עקב מה שקרה בקזינו וגם העיריה שהשקיעה בעניין) ההיקף הגיאוגרפי לא מושפע ולא יושפע מזה בשום צורה זה סערה בכוס תה ...ולכן השלכה של ירידה מקומית על חוסנו של האזור ועל כך שזה מקום מסוכן זו אי הבנה גדולה באזור הזה...תדמיין ששכונת בבלי בתל אביב צונחת דרסטית עקב עבודות תשתית גדולות או משהו בסגנון...האם תקנה שם? אני בוודאות כן

זה בדיוק מה שאני טוען ויש פה לדעתי את התנאים שציינת ;)

🕒 פורסם בתאריך: 21/06/2019 16:41

מודה שלא הבנתי, המטרה לקנות נכס בעיירה כלשהי (ולא משנה מה הקירבה שלה, ברירופה יש מאות/אלפים כאלה) שקרסה כלכלית?

המטרה למצוא מקלט מס?

או סתם הרפתקאה?

אגב, על איזה מיסים גבוהים אתה מדבר לגבי שוויץ?

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2019 18:22

כן למעט החלק של ההרפתקאה...בלי קשר אני לא הנושא אלא המקום והפוטנציאל התשואה בעיניי (ראה זאת כ-case study)

אם יש לך נתונים מספריים סותרים/מצדדים בנושא אשמח...ללא הבנה של האזור ונושא המיסוי שם הדיון הזה לצערי דיי עקר

הכללות כלליות לשאר אירופה זה דיי מצחיק תסלח לי

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2019 22:28

לא מכליל בכלליות, מדבר על המבנה, אירופה מלאה באופציות כאלו/טובות יותר/פחות.

הסתובבתי לא מעט לחפש.

תשואות? כמה נכסים עומדים שם ריקים/לא משולמים בזמן? אומר לך בדיוק כמה התשואה בפועל תהיה.

לגבי מיסוי, שוייצרי, לא מכיר אותו ככזה קיצוני, ואני בעל אזרחות ובעל השקעות באירופה.

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2019 22:29

המיסוי שם משתנה מקטנון לקטנון ובחלק מהם הוא דרקוני.

🕒 פורסם בתאריך: 23/06/2019 12:22

ברוב שוויץ הוא בסדר.

רוב המיסוי הוא על חברות ,שלח ויש פתרונות של חברת אחזקות.

campione d'italia - הזדמנות?

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן