כדאיות מחזור משכנתא

🕒 פורסם בתאריך: 21/06/2019 23:23

לא כל כך מסובך. בהנחה שאתה משלם תשלום חודשי קבוע (קל"צ), הריבית השנתית שאתה משלם מחושבת חודשית על יתרת הקרן, ויתרת התשלום הולכת להחזר הקרן. יוצא שבכל חודש החלק של הריבית מסך התשלום הולך ופוחת עד לתשלום האחרון.



באופן כללי מחזור עושים כשאתה יכול לקבל ריבית נמוכה יותר. אבל כדי לדעת אם וכמה זה ישתלם לך, צריך לחשב כמה סה"כ ריבית תשלם בהלוואה החדשה, ולהשוות מול יתרת תשלומי הריבית שנותרו לך בהלוואה הקיימת ולהוסיף את עמלת הפרעון מוקדם / קנס אם יש לך על כך שהריבית כיום נמוכה מהריבית בזמן שלקחת את ההלוואה המקורית .



אם נותרו לך 12 תשלומים מתוך 300 בהלוואה הקיימת והיא בריבית של 6%, כבר החזרת את רוב הקרן והריבית עכשיו מחושבת על היתרה היחסית קטנה הזו. אם התשלום החודשי קבוע, זה אומר שחלק קטן מהתשלום הולך עכשיו לריבית ורוב התשלום להחזר הקרן, אבל עדיין אתה משלם לפי 6% ריבית (חלקי 12 כי התשלום חודשי) על יתרת הקרן נכון למועד התשלום.

🕒 פורסם בתאריך: 23/06/2019 16:48

זה לא נכון.



זה לא "משלמים את כל הריבית בהתחלה".

🕒 פורסם בתאריך: 23/06/2019 20:16

@סטרבו



תחשוב על זה ככה. אם היום היתרה שלך X והריבית Y לZ שנים, ולצורך ההמחשה אתה ממחזר את כל היתרה לZ שנים בריבית Y, אז מעכשיו תשלם יותר ריבית רק כי מחזרת?



בקיצור, אין רלוונטיות לכמה היה היתרה ההתחלתית, אתה שילמת ריבית בדיוק על הפער בין ההלוואה המקורית ליתרה הנוכחית.

🕒 פורסם בתאריך: 23/06/2019 21:12

בבלוגי משכנתא כותבים שזו אחת הטענות שבנקאים מעלים כשהם מנסים להניא לקוח מלמחזר משכנתא.

🕒 פורסם בתאריך: 23/06/2019 22:49

הבעיה היא שזה מצליח להם בהמון מהמקרים...

🕒 פורסם בתאריך: 24/06/2019 07:58

תודה רבה לכולם על התשובות המחכימות.



הנקודה היא שבהנחת החזר חודשי זהה, יקח לי יותר זמן להחזיר את ההלוואה החדשה.



אם מחזרתי באותה ריבית, לאותו פרק זמן שנותר, אני אשלם יותר כל חודש.



ברור שהמטרה של מחזור היא בד"כ לריבית נמוכה יותר.



אבל לפעמים גם לסיכון נמוך יותר (מסלולים שונים).



צריך לתמחר את הסיכון הזה, בשילוב עם ההחזר החודשי, הריבית, האינפלציה הצפויה (אם רלוונטי)



ולראות כמה זה עולה זמן וכסף סה"כ.

🕒 פורסם בתאריך: 24/06/2019 08:10

מהי מטרת המחזור? לשפר תנאים ולחסוך ריבית או להקל על התשלום החודשי?



כשאתה ממחזר אתה לוקח הלוואה חדשה על הסכום שנותר ואיתו סוגר את ההלוואה הישנה.



אם תיקח באותה הריבית ולאותה התקופה - מה שיפרת? זה אפילו יעלה לך יותר (קנס אם יש, עמלת פתיחת תיק וכו')

🕒 פורסם בתאריך: 24/06/2019 08:17

כי מתמטיקה?

🕒 פורסם בתאריך: 24/06/2019 08:23

אתה רוצה למחזר מ-צמוד מדד ל-קל"צ? להמנע מתנודות מדד...?



לשנות את משך שנים בין נקודות שחרור? מכל 5 שנים ל-כל 3 ~ 10?



אל תשכח שככל שהזמן עובר, יש הנחה על הקנס.



יש רצון של חלק גדול מהציבור להקטין סכום תשלום חודשי ופריסה ליותר תשלומים - אם יש בעיה בתזרים המזומנים - זו פעולה לגיטימית ואני יכול להבין את הרציונל.



מצד שני, אם התזרים עומד בזה... עדיף לנסות להגדיל את התשלום בכמה עשרות שקלים בחודש, לקצר את משך ההלוואה ולהוריד את סך ההחזר.

@FIYaacov אני מניח ש- @סטרבו יוצא מנקודת הנחה שעל "אותה ריבית לאותו פרק זמן", יצטרף גם "קנס שבירה".



@סטרבו אתה תמיד יכול לבדוק אם אתה יכול להמתין לנקודת שבירה ואז אין קנס.

🕒 פורסם בתאריך: 24/06/2019 08:33

הוא דיבר על אותו החזר לאותו פרק זמן. זה גורר בהכרח שהריבית זהה ולכן אין קנס פרעון מוקדם.

🕒 פורסם בתאריך: 24/06/2019 08:35

אני יכול למחזר את המסלול למסלול אחר ולשלם את אותה ריבית, אבל אם הריבית במסלול שעזבתי ירדה מהריבית שהיתה לי ברגע שלקחתי...



הבנק יקח קנס יציאה, בתלוי במשך זמן התשלום/ מרחק מנקודת שבירה/ גובה הריבית שהשתנה.

🕒 פורסם בתאריך: 24/06/2019 08:49

נכון.