המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 28/06/2019 23:40

היי, אני מאמין שהנושא כבר נשאל כמה פעמיים, אבל חשבתי שפוסט שאוכל לשאול בו דברים יהיה יותר נוח, מה גם שאני בטוח שמצבי שונה משאר.

אנו זוג צעיר, בעל הכנסה ממוצעת של 14-15 נטו ביחד (עתידה לעלות מעט, אני סטודנט), אין קרנות השתלמות או עוד חסכונות

כרגע ברשותנו חצי דירה בירושה, נכון להיום יש לנו חובות בריבית אפס על סהכ 200k אשר שמשו למינוף לקניית נכס בחול, בחישובים שלנו, בלי שינוי בהכנסה תוך שלוש- ארבע שנים נחזיר את כלל החובות

מחשבה שעלתה לי, מה מונע ממני למשכן את הדירה (באישור בעל הדירה הנוסף), נניח לקבל מהמשכון בסביבות ה600k, לקנות במחיר הזה דירה (בפריפריה)?

בהערכה גסה נקבל ריבית על המישכון של 3-4 אחוז (בתקווה לא צמודה למדד).

התשואה מההשכרה תיהיה נגיד 3-4 (בכל זאת פריפריה). - וככה נותרתי עם תזרים 0.

למה לא לתת לדירה ל'עבוד'?, מרגיש לי כאילו אפשר לנצל הכנסה של שכירות לכסות השקעה שלי.

גם במצב שאני לא שואף שיקרה, בו השכירות לא מחזירה את ההחזר החודשי ואצטרך להוסיף משהו - הרי המצב כיום שאני לא מרוויח ממנה כלום(פרט לשירות). אפילו אם אני אשלם נגיד 200 שקל בחודש, אבל אקבל "תוספת" של שכירות.- בסוף תקופת ההלוואה אשאר עם סכום כסף נכבד - אם לא אעשה את זה לא אשאר עם כלום (פרט לטעם מר של למה לא עשיתי את זה)

אני מודע לזה שאפשר לקחת את הכסף של המשכון ולהשקיע גם בעוד עשרות דרכים, לתפיסתי נדלן הוא בטח - גם במקרה של ירידת מחירים יש תזרים

כל זה רעיון שגם אם יצא לפועל יקרה אחרי שנורחד מעט מהחוב שלנו, אשמח לנימוקים למה כן, למה לא, מה הטעות שלי, וכ'ו

תודה, אלי

🕒 פורסם בתאריך: 28/06/2019 23:49

אתה כרגע במצב של מינוס 200000. לא ברור לי אם אתה גם משלם משכנתא על הנכס בחו"ל או שלא.

אני אנחש שאתה מסתכל על 14-15 אלף נטו כרווח חודשי (הכנסות מינוס הוצאות).

במקרה הטוב, אם תעשה את מה שאתה מציע, כמובן שתרוויח תשואה.

אבל מה יקרה אם יהיה מיתון בשנים הקרובות? יש לך חוב שהוא אולי בלי ריבית אבל אני מניח שאתה צריך לשלם אותו בקצב כלשהו על מנת לשמור על התנאים האלה, תוסיף לזה את הסיכון שההכנסות שלכם ירדו (אולי קצת, אולי הרבה) כחלק מהמיתון. אם גם תהיה במצב שהדירה שלך ממושכנת אתה עלול למצוא את עצמך נכנס לחובות עם ריבית ואולי בלי בית.

כעיקרון, אני לא הייתי נכנס להשקעה משמעותית עם חוב.

במיוחד לא עם חוב של 200,000.

🕒 פורסם בתאריך: 29/06/2019 00:07

14-15 זה הכנסה חודשית, החסכון נכון להיום הוא 3.5, ובעוד שלושה חודשיים עולה ל5.5 אם לא יהיו הפתעות.

החוב הוא מההורים, ולכן מעט גמיש. על הדירה בחול אין משכנתא כלל.

בהנחה ונכנסים לתקופת מיתון אפשר לפרוע את החובות להורים במועד מאוחר יותר

נניח וסגרנו את החובות, ההצעה שלך הייתה משתנה?

🕒 פורסם בתאריך: 29/06/2019 02:16

אני לא מציע, ממליץ, או מייעץ.

אבל אם אני הייתי במצב שבו דה-פקטו אין לי חוב (כי החוב הוא להורים שמוכנים להתגמש לגבי מתי אני מחזיר להם את הכסף) ועם הכנסה מנכס בחו״ל...

הייתי שוקל את זה.

זה נשמע שאחוז החיסכון שלכם עדיין לא משהו (לא בקטע ביקורתי, אבל כן בקטע של כמה סביר שתצליחו להחזיר את המשכנתא החדשה שאתם רוצים להוציא, בהנחה שיש מיתון). יש פה סיכון אבל בלי לדעת יותר פרטים יהיה קשה להחליט (מה תנאי המשכנתא שאתם יכולים להשיג, במה אתה עוסקים וכמה סביר שבמקרה של מיתון תיפגעו קשות כלכלית, כמה אתם מסוגלים להצטמצם בהוצאות בתגובה למיתון)

🕒 פורסם בתאריך: 29/06/2019 06:29

היי

היי, מאחר ואתה מושקע בנכס מניב, ויש לך חוב של 200,000 ש"ח, לקחת מימון נוסף יהיה נכון רק בתנאי, שיש

לך יכולת לחסוך מדי חודש סכום משמעותי, אשר יאפשר לך להתמודד עם בלתמים כאשר אתה עם 2 הלוואות,

ובתנאי שהדירה שאתה ממשכן מספיק סחירה במידה ודברים משתבשים (כאן יש לך שותף בנכס).

מומלץ לדאוג לקופת חירום של 6 חודשי שכירויות עבור כל אחד מ 2 הנכסים.

אני אוהב את החשיבה שלך, אך לדעתי כאשר מחליטים לקנות נכס מניב, זה צריך להיות במחיר אטרקטיבי,

כאשר היחס בין כח הקניה שכר העבודה, למחיר הנכס הגיוני, כיום זה לא מתקיים בישראל, השוק בועתי ויקר.

בנוסף, משקיע צריך לצפות לפוטנציאל גבוה לעליית ערך (אופציה לאקזיט) ועליית שכירויות (עוזר להתמודד עם המימון) בטווח הקרוב,

בעיתוי הנוכחי קשה לצפות לזה בפריפריות בישראל.

רכישת נכס בשווי של 600,000 ש"ח בשוק הנוכחי בישראל, זה נכס הפונה לשכבה סוציואקונומית חלשה,

סיכוי גבוה יותר לבלתמים עם השוכרים,

נכס באזור פריפריה חשוף יותר לעודף בהיצע נכסים, כלמור ירידה במחירי הנכסים והשכירויות,

השקעה בנכס מניב עם מימון זה חשוב, אך השילוב של מימון עם נכס מסוג זה,

מגדיל משמעותית את רמת הסיכון !

המסר שלי אליך, תמשיך לפעול, ללמוד ולהתמקצע, לברור את העסקאות הנכונות.

בהצלחה !

🕒 פורסם בתאריך: 29/06/2019 06:39

אתם מתכננים ילדים מתישהו? רוב הסיכויים שתרצו להאריך את חופשת הלידה מעבר לזמן בו מקבלים עליה כסף. ואח"כ יכולה להיות הוצאה משמעותית על גנים. הסכום שאתם מתכננים לחסוך בחודש יכול להתאפס לכם בקלות.

🕒 פורסם בתאריך: 29/06/2019 08:12

אז רק לשם המחשבה, הצעד מבחינה השקעתי הוא נכון, אך כולם מאמינים כי בגלל המצב הבו שבו היום אנחנו ממונפים, לא שווה להתסכן כפליים עם מינוף והלוואה על נכס קיים.

המחשבה שלנו באמת הייתה קודם לסיים עם החוב ואז לקפוץ לנכס המניב הבא שלנו, העניין שפתאום קפצהל מחשבה שארבע שנים בהנחה למעשה את הצעד זה בסביבות ה100k ש"ילכו" לפח

🕒 פורסם בתאריך: 29/06/2019 08:26

ה5.5 שתחסכו כוללים את ההכנסות מהדירות בארץ ובחול?

אני לא בטוח שניתן למשכן דירה שמחזיקים חצי ממנה.

לגבי עוד חוב או פחות חוב -זה פחות משנה.

תשוו את סך החובות לסך הנכסים , וסך ההחזרים לסך החסכונות ,ככה תעריכו את הסיכון.

🕒 פורסם בתאריך: 29/06/2019 09:02

היית רוצה...

דירות של מיליון ש"ח חדשות מהקבלן בעפולה (פריפריה לכל הדעות) מושכרות ב- 2.5K~ בלחץ רב וגם זה לא.

איך אני יודע? - כי אני אישית מכיר הורים של חבר שהיו צריכים כסף אז מכרו את הבית, ובמהלך מפתיע בגיל 60+ עזבו את כל מה שהם מכירים בעיר שלהם כולל חברים ושכנים ועברו לגור בעפולה (20 דקות צידוד צפונה) רק כי יכלו להשכיר שם ב- 2.3K דירת קבלן חדשה לחלוטין בגודל 100 מ"ר (בלי המרפסת שהיא עוד איזה 15-20 מ"ר בערך) בבניין חדש חדיש ונפלא, בשכונה מתפתחת וחדשה.

אז על איזו פריפריה אתה מדבר כשאתה רושם דירה ב- 600K שמושכרת ב- 3-4K?

תוריד את החישובים שלך לכיוון של 2.5K וגם זה בלחץ.

🕒 פורסם בתאריך: 29/06/2019 11:22

לדעתי הוא התכוון בהודעה שלו ל- 3-4%, לא ל-3000-4000₪.

4% בפריפריה זה הגיוני לגמרי.

🕒 פורסם בתאריך: 29/06/2019 12:07

היי רוני, ראשית תודה על תגובתך, אני עוקב אחריך בפורום ולומד רבות -- אז תודה.

אני חושב שישנם אוכלסיות לא חלשות שאפשר לפנות אליהם בפריפריה, רק צריך להיות מספיק יצרתי (ויש לי קו שמוכיח את עצמו כבר תקופה).

ברור, אבל לפי התחשיבים שלי גם ההכנסה שלנו תעלה, אני כרגע סטודנט, עובד בעבודות מזמדנות, ברגע שאכנס לעבודה מאמין שהשכר יעלה, ויתקזז עם הוצאות עתידיות כמו ילדים.

א. הכוונה בתשואה הייתה באחוזים וסליחה עם פספסתי את זה.

ב. לקחת מקרה אחד (דיי קיצוני) של עפולה, הפריפריה גדולה משמעותית והיא לא כוללת רק את עפוהל (אשר היא דוגמה מצוינת לעיר שהיום לא שווה להשקיע בה).

תודה לכולם על התגובות, יש לכם אולי עוד רעיונות מה נכון לעשות במצב הנתון? - אנו לא ממשים את מלוא הפוטנציאל שיש לנו להערכתי..

🕒 פורסם בתאריך: 29/06/2019 12:55

לדעתי, מה שביולוג ירושלמי ניסה להגיד לך זה שבהינתן שתקבל 4% שכירות עדיין לא תהיה בתזרים 0 על משכנתא של 600K אלא בתזרים שלילי עמוק.

משכון דירה למטרת רכישת דירה נוספת

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן