המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 20/10/2019 13:43

אני מעוניין לקחת הלוואת בלון ל 7 שנים לרכישת נכס מניב בחו"ל ויש לי כמה שאלות כדי לחזק את ההבנה שלי שאומרת: שבהלוואת בלון נעמיד את הנכס למכירה לקראת תום תקופת ההלוואה כדי לכסות את הקרן דבר שיאפשר להשקיע את הקרן לאורך שנות ההלוואה.

1 - בהנחה שהתזרים חיובי ויש בטחונות למקרים שבהם לא יכנס שכר דירה כדי לשלם את הריבית החודשית, מהי האסטרטגיה המומלצת עבור החיסכון הנצבר כדי מצד אחד לקבל תשואה עבורו ומצד שני להגן ממצב שבתום תקופת הלוואה ערכו של הנכס לא יספיק לכסות את הקרן? (זה תרחיש קיצוני במקרה הפרטי שלי כי ההלוואה שאני מעוניין לקחת לא ממש גדולה)

2 - האם אמורה להיות אסטרטגיית השקעה שונה לתזרים המתקבל כנגד הלוואת הבלון לעומת ההשקעה בתיק הפטור?

*כמובן שלא מחפש ייעוץ רק מנסה ללמוד מניסיונם ודעותם של אחרים.

🕒 פורסם בתאריך: 21/10/2019 07:13

אתה שואל איך להשקיע את התזרים הנקי אחרי כל ההחזרים ורזרבות?

🕒 פורסם בתאריך: 21/10/2019 09:13

כן, האם יש אסטרטגיית השקעה מקובלת.

בנוסף מה הכוונה ברזרבות? כמה רזרבות ואיך הן מושקעות? פקדון שקלי?

🕒 פורסם בתאריך: 21/10/2019 09:53

לא, אבל עדיף לך לשמור רזרבה במזומן או השקעה סולידית נזילה אחרת או לחלופין קווי אשראי זמינים במקום בגבוה כמה חודשי שכירות לפחות, משהו כמו 3 חודשים עד חצי שנה.

🕒 פורסם בתאריך: 21/10/2019 10:03

חודשי שכירות או חודשי ריבית?

🕒 פורסם בתאריך: 21/10/2019 10:05

שכ"ד.

🕒 פורסם בתאריך: 21/10/2019 10:12

במשך שנים פעלתי בדרך זו, ורק לאחרונה לקחתי משכנתא בלון בחו"ל ל 15 שנים.

אתה לא חייב למכור את הנכס בתום 7 שנים, אתה יכול לקחת פעם נוספת מימון לעוד 7 שנים, כאשר הקרן נשחקת אל מול העלייה במחיר הנכס והשכירות לאורך השנים.

אופציה נוספת זה להחזיר את ההלוואה באמצעות חסכון של השכירות החודשית.

🕒 פורסם בתאריך: 21/10/2019 10:21

@רוני, מה כלל האצבע מבחינתך לאחוז מימון כזה ביחס לעלות הנכס?

🕒 פורסם בתאריך: 21/10/2019 10:38

צודק, מכירה זו עוד אופציה שצריך לבדוק לקראת תום תקופת ההלוואה.

כמה בטחונות אתה שומר? שומר בעו"ש או משקיע באפיק סולידי?

🕒 פורסם בתאריך: 21/10/2019 11:29

אין דרך מקובלת או כללי אצבע ,

זה באמת תלוי בתוכניות טווח הקצר ו/או הרחוק שלך-

באופן כללי, תמיד טוב לחסוך ולגלגל רווחים להשקעות נוספות ולהגדיל את תזרים באופן אקספוננציאלי.

🕒 פורסם בתאריך: 21/10/2019 11:33

גם כאן, הרבה תלוי בתכנית עסקית, מיקום , מצב הנכס וכו..

באופן כללי, מעבר property taxes, הלוואה, vacancy, שווה להקצות עוד לנזקים ובלתמים אחרים

🕒 פורסם בתאריך: 21/10/2019 15:25

היי

גובה המינוף יהיה כזה, שהעלות החודשית שלו,

ההוצאה החודשית השוטפת,

ומרווח בטחון מסוים עבור בלתמים,

עליית הריבית, ירידת השכירות......

כל זה יכוסה באמצעות השכירות החודשית, בנוסף מומלץ להכין קופת חירום, והכנסה פנויה משכר העבודה שתאפשר להתמודד עם תזרים חודשי שלילי בתקופה מסוימת.

🕒 פורסם בתאריך: 23/10/2019 13:16

@רוני, האם יש הנחה סמויה במקרה של לקיחת הלוואת בלון, שהנכס יעלה בערכו כך שתמכור אותו בבוא העת תכסה את ההלוואה?

אחרת אני לא רואה הגיון בהלוואה כזו בה השוכר מכסה רק את הריבית ולא את הקרן.

אלא אם כן אתה אומר שחיסכון משכר העבודה ישמש לכיסוי ההלוואה.

🕒 פורסם בתאריך: 23/10/2019 15:01

הלוואת בלון interest only נכונה לרוב בנכסים מסחריים (נכסים בהם השווי היא נגזרת של התזרים תפעולי ).

היתרון בכך הוא תזרים חודשי גדול יותר שנותן קצת אוויר לנשימה בזמן ייעול (אתה לא מחזיר את הקרן).

זה חלק מהתכנית של היזם לייעול הנכס (לעלות שכד / לצמצמם הוצאות בפרק זמן מסויים) ובכך להעלות את ערך הנכס.

לא הייתי עושה דבר כזה על נכס שערכו נמדד בדרך אחרת (בתים פרטיים) ולא הייתי עושה את זה בשוק שלא צפוי להמשיך לעלות.

בשוק עולה לעומת זאת , עליית ערך טבעית "מחזירה" את הקרן, אז אם התכנית שלך היא להחזיק שנתיים ולמכור זו אולי תכנית טובה.. אחרת זה סיכון לא כדאי במיוחד בסייקל הנוכחי

🕒 פורסם בתאריך: 24/10/2019 14:08

אכן מומלץ בנכסים שצופים בהם עליית ערך ועלייה של השכירויות, לא חייבים למכור כדי לשלם את המשכנתא,

ניתן לחסוך את השכירות החודשית לשם כך.

🕒 פורסם בתאריך: 30/10/2019 12:53

טוב אז רק אחרי בירורים קצרים נראה שהריבית על ההלוואה (פחות מ40% מימון) מאוד כדאית לקניית נכס מניב בחו"ל.

הסוגיה שאני מתלבט לגביה כרגע היא: הלוואת בלון בעד או נגד.

השיקולים שלי הם:

בעד

====

1 - השקעת התזרים החיובי בשוק ההון

2 - תזרים חיובי גבוה

3 - יכולת להחזיר את ההלוואה בתום התקופה במידה והתרחיש הגרוע ביותר יתממש

נגד

====

1 - ירידת ערך של הנכס \ ירידה בשכירות \ משבר כללי גדול

אשמח לשמוע על עוד יתרונות \ חסרונות שלא חשבתי עליהם.

🕒 פורסם בתאריך: 30/10/2019 12:58

החסרונות האלה אינם קשורים לבלון או לא בלון, ההפך, הלוואת בלון עוזרת לך להתמודד עם הסיכונים הנ"ל.

🕒 פורסם בתאריך: 30/10/2019 13:11

למה? במידה ותכננתי למכור את הנכס כדי להחזיר את הקרן ובמקביל ערך הנכס ירד אזי מימשתי הפסדים.

🕒 פורסם בתאריך: 30/10/2019 13:14

מדוע?

למה לא לשלם רגיל כל חודש ו"להיפטר" מזה אט אט מאשר להתעורר עוד X עם בלון ריחיים מעל צווארך?

🕒 פורסם בתאריך: 30/10/2019 13:17

תמיד תוכל לגלגל את ההלוואה לא מכריכים אותך למכור את הנכס, וזה לא קשור לבלון או לא, אם אתה מפחד מירידת ערך ורוצה לשמור מזומן ליום סגריר אז תשים כסף בצד כל חודש/שנה וזה מתאפשר לך בגלל ההחזרים המאד נמוכים שלך, בשפיצר יהיה לך פחות גמישות בגלל ההחזרים הגבוהים.

אין משמעות לממש הפסדים, ההפך זה הרבה יותר טוב מאשר לממש רווחים.

אז אל תיקח משכנתא בכלל, ככה אין לך אבן ריחיים כלל.

תחליט, או שאתה רוצה מינוף ותשואה גבוהה, או שאתה לא רוצה מינוף ורוצה תשואה נמוכה או שאתה רוצה מינוף שהולך ויורד עם תשואה שהולכת ויורדת.

הכל תלוי במטרות שלך.

אני אישית עושה בדיוק הפוך, מינוף שהולך וגדל.

🕒 פורסם בתאריך: 30/10/2019 13:27

אני מסכים, הנטייה שלי היא דווקא כן ללכת על הלוואת בלון (שאותה אני יודע בוודאות שאוכל להחזיר מבלי למכור ניירות גם במקרה הגרוע מכל שבו אצטרך להביא כסף מהבית כדי להחזיר את הקרן) והרווח הוא כפול לאור התזרים החיובי הגבוה שיאפשר למנף גם אותו אקספוננציאלית.

🕒 פורסם בתאריך: 30/10/2019 14:27

רגע איפה הכסף הזה שבו אתה מתכוון להשתמש כדי להחזיר את הקרן במצב כזה יושב בהמתנה? למה לא פשוט להשתמש בכסף הזה כדי לקנות את הנכס בלי הלוואה כלל?

היו בפורום הרבה דיונים על לקיחת הלוואה לצורך השקעה תוך כדי שחלק מהתיק באג״ח, אני ממליץ לך להעיף מבט.

🕒 פורסם בתאריך: 30/10/2019 14:36

הכסף שיגיע מהשכירות יושקע בהתאם לחלוקת הנכסים שקבעתי עבור התיק הממוסה מכיוון שאני לא מתכנן להשתמש בו כדי להחזיר את הקרן (השקעה לטווח ארוך).

התכנון הוא למחזר את ההלוואה ולרכוש עוד נכסים.

תוכל להפנות אותי לשרשור שהזכרת? לא הצלחתי למצוא אותו, תודה

🕒 פורסם בתאריך: 30/10/2019 15:55

אם אתה משקיע בשוק במגמה חיובית, קנית במחיר אטרקטיבי ואתה מתכנן להחזיק את הנכס לטווח הלא רחוק לא הייתי מהסס לקחת הלוואת בלון.

קשה לייעץ מבלי לדעת איפה אתה משקיע אך ההערכה היא שאתה מבין את השוק שלך,

לא הייתי לוקח הלוואת בלון ממונפת מידי להחזקה לטווח רחוק, אלא אם כן יש לך משמעת ותכנית לחסוך ו/או להשקיע את התזרים הנוסף.

אגב, בשעות משבר שכירות לרוב עולה(אך בטוח לא יורדת) עם מעבר של אוכלוסיה מבעלות לשכירות.

הדרך היחידה שבה שכירות אכן תפגע היא עודף היצע חדש בשוק..

🕒 פורסם בתאריך: 05/11/2019 15:54

הכיצד?

🕒 פורסם בתאריך: 08/11/2019 09:22

1. ערך הנכסים הולכים וגדלים (בתקווה) = יחס המינוף יורד = אפשר ללוות עוד כסף.

2. הכנסות עולות עם הזמן (טפו טפו) = יכולת החזר גבוהה יותר = אפשר ללוות עוד כסף.

🕒 פורסם בתאריך: 08/11/2019 10:03

על איזה אחוז מימון אתה עובד?

🕒 פורסם בתאריך: 08/11/2019 12:25

כרגע 31%, בקרוב מאד עולה בתקווה לכ37% אבל זה רק כי הרבה אחזקות הם לא ברי מינוף, השאיפה שלי להגיע ל50% אבל לא בטוח שאפשרי בשלב זה.

🕒 פורסם בתאריך: 08/11/2019 12:31

זה גם הטווח שאני מכוון אליו. תודה

🕒 פורסם בתאריך: 08/11/2019 13:50

מצטער על שאלת התם, אבל מי נותן הלוואות בלון ל-7 שנים? לא הסכימו לתת לי הלוואה רגילה ל-7 שנים, בטח שלא בלון. אני מדבר על הלוואת סולו ללא שעבוד. אתם מדברים על שעבוד כאן?

🕒 פורסם בתאריך: 08/11/2019 13:53

לי הסכימו ב'כלל' לתת הלוואה על חשבון קופת גמל נזילה של 80% מסכום הקופה לעד 8 שנים בפריים מינוס 0.45 (כולל אפשרות להלוואת בלון).

🕒 פורסם בתאריך: 08/11/2019 13:56

כן הלוואה על חשבון קה"ש גם אני קיבלתי...יש אנשים שמקבלים ככה בלי לשעבד?

🕒 פורסם בתאריך: 08/11/2019 15:04

אין כזה דבר.

🕒 פורסם בתאריך: 09/11/2019 12:37

ככל הידוע לי, ב-כלל לא מסכימים להאריך את ההלוואה בסוף התקופה כחלק מהמדיניות. אתה חייב לפרוע את ההלוואה עד סוף התקופה (בניגוד לכמה חברות אחרות שאני מכיר שכן מסכימות)... שיקול חשוב

🕒 פורסם בתאריך: 09/11/2019 14:20

מעניין, זה מניסיון אישי?

אנסה לברר מולם.

🕒 פורסם בתאריך: 10/11/2019 12:19

מישהו שאני מכיר שעובד שם סיפר לי

הלוואת בלון לרכישת נכס מניב בחו"ל

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן