מה צריך לדעת לפני שנותנים הלוואה עם שעבוד של דירה (משכנתא) לטובת ההלואה?

🕒 פורסם בתאריך: 02/12/2019 01:09

אפשר לשאול באיזה ריבית?



אפשר לשאול באיזה LTV?



קודם כל מאד מומלץ לקחת עו"ד בשביל כזה דבר, יתכנו נואנסים שאדם ללא השכלה רלוונטית לא ידע מהם.



לדוגמא מחר הוא יהיה חדל פירעון ואשתו תטען שהדירה הזו בעצם חצי שלה והיא לא חתמה לך על השיעבוד.



הוא יכול לטעון שזה המגורים שלו ושיש לו זכות דיירות מוגנת.

זה תלוי כמה הוא נלחם בך או משתף פעולה, צריך עו"ד וצו בית משפט, צריך כונס, צריך זמן, יתכנו עלויות הפעלת הנכס אבל בגלל כל העלויות האלה לוקחים מקדמי ביטחון בדמות LTV סביר.

🕒 פורסם בתאריך: 02/12/2019 01:42

תודה.



כנראה 8.77. (הוא אמר 10% שנתי, בלון ל4 שנים. אז למעשה נראה לי שהוא הציע 8.77 o_o . נתון למיקוח. הוא טוען שהעלויות שלו כשהוא מקבל הלוואות מקרנות למיניהם, זה יוצא כ 15% כולל כל העלויות והעמלות מסביב. אז יכול להיות שה 10% זה באמת 10%.)



ה ltv, זה מה שאני מנסה להבין מה המינימום שכדאי. מה נראה לך סביר?

לגמרי. אבל לפני זה אני מנסה להבין אם זה בכלל שווה בדיקה.



אתה יודע מה קורה מבחינת ניכוי מס במקור. הוא צריך לנכות לפני שהוא משלם את הריבית? המס על הריבית מחושב בשנה ששולמה או שנצברה? (המלווה הוא אדם פרטי)

🕒 פורסם בתאריך: 02/12/2019 09:49

אני לא יודע איך הגעת לחישוב הזה אבל בכל מקרה מקובל ריבית שוטפת, בשום פנים ואופן לא ריבית בסוף, כלומר בלון על הקרן, ריבית שוטפת חודשית או רבעונית. חוץ מזה זו ריבית טובה מאד בשבילך. אין קרן או בנק כלשהו בעולם שהוא יקבל גם בלון על הריבית.

תלוי בקרן אבל אפשר להגיע לקצת פחות. 12% זה משהו שאפשר להגיע אליו בקלות יחסית ואפילו פחות.

אני מניח שאתה מדבר על מקסימום ולא מינימום, מקובל עד 60%, אפשר גג עד 70%, זה גם תלוי באיכות ואופי הנכס.

אני אישית הייתי מתעקש על הדברים הבאים:



1. תשלום ריבית שוטפת.



2. LTV סביר.



3. שמאות בלתי תלויה לפי תקן 19 למטרת בטחונות משמאי שמקובל על בנקים, אם אתה ממש בטוח שאתה יודע לעמוד שווי של הנכס לבד אז אולי אפשר לוותר. לחלופין אפשר לרדת בLTV בשביל יותר מקדמי ביטחון, שמאות כזו היא סיפור של כמה אלפי שקלים.



4. לכל הפחות יצוג משפטי משותף אם אתה סומך ומכיר את היזם ועו"ד רק מטעמך אם לא.



5. צ'קים מראש על כל הריבית והקרן.



6. מתן אופציה להארכת פירעון ההלוואה ב12 או 6 חודשים תמורת תשלום עמלה.



כן.

לדעתי בשנה ששולמה, בדיוק כמו בפק"מ בבנק. באם אתה אמריקאי הסיפור שונה, אתה אמור לשלם מס על הריבית הרעיונית של אותה השנה.

🕒 פורסם בתאריך: 02/12/2019 12:05

אכן.

מה הסיבה? (כדי שהLTV לא יהיה גבוה מדי, כשכוללים את הריבית הצבורה?)



עוד משהו שנזכרתי עכשיו. אני זוכר שפעם כתבת שמיסים וחובות לרשויות על הדירה, יש להם קדימות לשעבוד. זה כולל גם מס שבח?



ושוב, תודה רבה.

🕒 פורסם בתאריך: 02/12/2019 12:38

מכמה סיבות:



1. כי אתה רוצה לראות תזרים כלשהו מההשקעה, גם אתה צריך לאכול, לא?



2. כי אם לא המח"מ עולה משמעותית ולפיכך גם הסיכון.



3. כי אתה רוצה לראות שלווה יודע גם להחזיר כסף, אתה רוצה להיות עם יד על הדופק שהוא במצב נזיל ובר פירעון. בוא נניח שיום אחרי ההלוואה הוא נכנס לקשיים או פושט רגל, אתה בכלל לא תדע מזה עד מועד הפירעון של ההלוואה עוד X שנים, זה BIG NO NO.



אני מנחש שאם הוא מתעקש על הסעיף הזה זו הסיבה האמיתית שהוא לא הולך לקרנות החוץ בנקאיות, אין קרן ולו אחת שתיתן לו כזה דבר.

גם נכון, הLTV הולך ועולה לאורך חיי ההלוואה.

בהחלט כן, בשמאות לצורך בטחונות הם בודקים את זה וכותבים בנספח נפרד מה יהיו החובות לרשויות השונות (נספח הפחתות).

🕒 פורסם בתאריך: 02/12/2019 17:03

לא הייתי נכנס לזה.



אתה יודע לבדוק אותו אשראית?



אתה יודע לבדוק את הנכס משפטית?



אתה רוצה להיכנס למשפטים של שנים במקרה של מימוש?

🕒 פורסם בתאריך: 02/12/2019 18:12

זכותך D:

אתה אומר שלא היית נכנס לשום השקעה פרטית. אני מבין, אבל אני עדיין מעוניין בהשקעות כאלו...



לבדוק אשראית ומשפטית נראה לי שזה עניין של כמה אלפי שקלים. תקבל את אותם נתונים שבנק או כל מלווה אחר מקבל.



הסיכון של כאב ראש, בית משפט וכדומה, נראה לי נכון לכמעט כל השקעה חוץ מהשקעה בשוק ההון, וגם זה, רק בתור דג רקק (אפשר להיות דג רקק די גדול כמובן.).



ספציפית, ההצעה שבגללה פתחתי את השרשור, כנראה ירדה מהפרק בגלל בטחונות לא מספקים.



עריכה: אני עדיין מחפש. נראה לי שבסוף אני אצטרך לשכור בלש שיעקוב אחרי @אורי ג. כדי למצוא משהו שווה D:

🕒 פורסם בתאריך: 02/12/2019 18:25

האמן לי שאין לי, גם אני מחפש, יכול אולי לעניין אותך במשהו דומה למה שהיזם הזה הציע לך אבל בריביות שלא קרובות בכלל למה שהציעו לך.

🕒 פורסם בתאריך: 02/12/2019 18:43

אהה... טוב D:



כנראה הריביות שהוא הציע, קשורים לבטחונות. זה לא בדיוק מה שהבנתי מראש... פתחתי את השרשור כששמעתי בגדול את הפרטים דרך קרוב משפחה. דיברתי עם היזם היום, והמצב לא נשמע לי מזהיר. הוא משוכנע שהפרוייקט בו הוא באמצע והפרוייקט הבא הם עסקת המאה. הוא ממונף ומתמנף כך שאם הוא ייטעה, לדעתי הוא יפסיד את כל מה שיש לו בפשיטת רגל. אז הוא לפחות לא שרלטן. מצד שני, הרווחים הפוטנציאלים שלו הם הרבה יותר מ 10% לשנה D: .

🕒 פורסם בתאריך: 02/12/2019 18:46

ככה זה עסקי הנדל"ן, אלו עסקים מאד ממונפים מטבעם, לא הייתי פוסל על זה.



יתכן מאד והפרוייקטים שלו הם בוננזות, דברים כאלה קיימים.

🕒 פורסם בתאריך: 02/12/2019 19:04

אני עוד אבקש בדיוק את המספרים. אבל הבעייה העיקרית שלי היא, שכרגע אין לו דירה לשעבוד. (מצדו, הוא בטוח ששעבוד מניות החברה בעלת הפרוייקט פלוס ערבות אישית של ארבעת השותפים, היא שעבוד מספיק טוב, בגלל שזו כזו בוננזה. הבעייה שלי היא, שאפילו אם זה נכון לא נראה לי שהייתי יודע מה לעשות עם הנדלן המסחרי הזה בישראל אם הייתי נתקע עם זה. בנוסף, אני משער שזה דורש כיסים עמוקים משלי, אם צריך להשתלט על הפרוייקט.)



בנוסף, יש את ה NO NO שהזכרת לגבי יכולת תשלום הריבית בשוטף. בכל מקרה, אם יהיה לי מספרים מדוייקים, אמשיך לשגע אותך D: . תודה.

🕒 פורסם בתאריך: 02/12/2019 20:41

אוי ואבוי, לא לא לא זה לא שיעבוד, זה כלום.

אין לך נדלן כלשהו כי אין לך שיעבוד. למלווה הראשי יהיה את השיעבוד, לא לך.

בכיף.



אם תרצה משהו כזה לפי פרמטרים נורמלים אבל גם ריבית שמשקפת את הסיכון הנמוך דבר איתי.

🕒 פורסם בתאריך: 02/12/2019 21:25

+10.