המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 20/01/2020 21:57

בס"ד

שלום וברכה, אז אנחנו שלושה שותפים שרוצים לרכוש נכס להשקעה- כל אחד מאיתנו ידרש להביא סכום של 270k.

מהבנק אני מתכנן לבקש 80k בp+2 ובהמשך להמיר להלוואה טובה יותר. טווח העסקה- 8 שנים. בתקווה שהפרוייקט של פינוי בינוי ייצא לפועל. השווי החלקי של הדירה יעלה ל 370K. החישוב שלי הוא כזה.

שכ"ד - 600 לחודש*10*8= 48,000

רווח מכירה- 100K

ריבית משכנתא- 40K

הוצאות- 6K

ריבית הלוואה-12K

148-58= 90k

יוצא שהשקעתי 80k והרווחתי 90k

תשואה של 14.1 בשנה על הסכום המושקע. זהו תרחיש אופטימלי.

מה דעתכם, אני חי באשליות, אני מפספס משהו. הסיכון גדול מידי ולא שווה את התשואה.

אשמח לשמוע.

🕒 פורסם בתאריך: 20/01/2020 22:22

באיזה שלב של הפינוי בינוי נמצא הבניין?

🕒 פורסם בתאריך: 20/01/2020 22:31

התוכנית אושרה- ועברה את כל ההתנגדויות. שלב של משא ומתן דיירים מול יזם, חלק מהמתחמים התאגדו וחלק עדיין לא. אמורה לצאת לפועל בשלוש שנים הקרובות.

🕒 פורסם בתאריך: 20/01/2020 22:35

אם התוכנית אושרה אז על מה המשא ומתן עם היזם?

🕒 פורסם בתאריך: 21/01/2020 00:07

לא הבנתי גם. אם התוכנית אושרה אז בעצם אתה אומר שמחכים להיתר בנייה, לאחר מכן פינוי הדיירים, הריסה וחפירות. זה יכול לקחת גם יותר משנה.

מה שכן, ואולי הכי חשוב - אני לא מבין כל-כך איך העלית בשנה אחת ב40% כמעט את שווי הדירה. תהיה בטוח שרוב עליית ערך הדירה כבר מגולמת לך במחיר הקנייה אם הפרוייקט בשלב כזה מתקדם.

בנוסף, בחישובים שלך התייחסת למיסוי?

🕒 פורסם בתאריך: 21/01/2020 00:19

כתבתי שהץליך עתיד לקחת בין 5 ל8 שנים. התייחסתי רק לתשואה פר שנה לפי תרחיש של 8 שנים.

פינוי בינוי מוסיף לדירה 40% שטח. וכן בפשטות, כרגע דירות נמכרות שם אחת ב720K והשנייה ב800K , דירות חדשות באזור נמכרות ב1.1 ו1.2K .אז ממילא בסוף התהליך זה התשואה. השאלה המרכזית היא ניהול הסיכונים. ולכן הבדיקה שנותרה לי לעשות זה מה רצון הדיירים במתחם. והאם יש יזמים שמעוניינים בפרוייקט.

למי שזו דירתו היחידה יש פטור מלא ממס שבח. מה גם ששותפות של שלושה אינה נחשבת בעלות על דירה. אז מבחינת מיסוי למיטב ידעתי , אין.

🕒 פורסם בתאריך: 21/01/2020 00:22

כנראה אינך מכיר את ההתנהלות בפינוי בינוי, יש תוכנית אב של העירייה- ורמ"י שמוציאים תב"ע חדשה לאזור הכוללת תוכנית של פינוי בינוי, לאחר מכן מתבצע משא ומתן בין הדיריים במתחם לבין היזם באמצעות נציגות ועו"ד בכדי להגיע להסכם על ההתנהלות. הכולל החתמת 80% מהדייירם במתחם, וסיכום על תנאי הפיצויים. זה כרגע בשלב הזה. ההתנגדויות הוסרו בסוף 2019. ואם כן עכשיו זה בדיוק ההתחלה של התהליך הסופי. מבחינת גילום במחיר הוא קיים , אך לא בצורה מוגזמת.

🕒 פורסם בתאריך: 21/01/2020 01:47

לא הבנתי את החישוב שלך. אם אתה צריך לשים 270K ואתה לוקח הלוואה של 80K אז ההון העצמי שלך הוא 190K ולא 80K.

כלומר, אם כל התחזיות שלך יתממשו, על 190K הרווחת 90K שזה 47% ל-8 שנים.

🕒 פורסם בתאריך: 21/01/2020 08:21

דווקא מכיר קצת. אני שאלתי בנוגע לתוכנית של היזם (זו שמוגשת לעירייה לשם קבלת היתרים). אני מבין שאין עוד כזו... האם יש חוזה? האם הוא כבר חתום ע״י 80% מהדיירים?

🕒 פורסם בתאריך: 21/01/2020 08:53

אז בעצם אין היתר , רק תבע לא ?

🕒 פורסם בתאריך: 21/01/2020 09:25

נשמע שבכלל עוד אין בקשה להיתר...

🕒 פורסם בתאריך: 21/01/2020 09:38

בע"ג.גמדי

העניין של היתר הבניה הוא הנעלם כאן ומשפיע על חישוב התשואה. גם עם קבלת היתר יש פרק זמן עד בנייה ואז עד מכירה. כל הזמן המצטבר הזה פוגע בתשואה ומערפל את חישוב התשואה לדעתי.

🕒 פורסם בתאריך: 21/01/2020 10:29

היתר יכול לקחת שנים , וכל שכן יכול לעכב אותו , ולפעמים גם לפסול אותו (במדינת הפקידים).

זו נקודה שצריך לקחת בחשבון בצד הסיכונים.

🕒 פורסם בתאריך: 21/01/2020 10:32

זה מה שניסיתי להגיד מההתחלה -

שאם אין עוד תוכניות להיתר אז 8 שנים נשמעות כמו אופטימיות יתר...

🕒 פורסם בתאריך: 21/01/2020 10:35

קבל לוח זמני ריאלי/אופטימי ללו"ז:

אישור סופי של תב"ע: כשנה.

מו"מ בין יזמים לדיירים, תלוי מאד במורכבות, בכלכליות, בחמדנות של הדיירים, ובגודל הפרוייקט: 3 שנים.

בקשה להיתר ואישורה: שנה וחצי שנתיים, תלוי במורכבות.

בנייה: 3 שנים, אולי 4, תלוי במורכבות, קרוב לים=מי תהום=עלויות גבוהות, מורכבות גבוהה ויותר זמן.

צפי ריאלי/אופטימי לתהליך עד קבלת דירה חדשה: 9 שנים.

וזה בהנחה שהתב"ע אכן אחרי שלב ההתנגדויות.

🕒 פורסם בתאריך: 21/01/2020 10:36

משהו מעניין בתוכנית הזו , ללא עליית ערך -אתה מפסיד באופן שוטף 48 פחות 58 .

(או שהכוונה שלך היא ריבית +קרן 40K , ואז אתה "רק" בתזרים שלילי.

🕒 פורסם בתאריך: 21/01/2020 11:27

תודה רבה רבה, תב"ע מאושרת ומפורסמת באתר המנהל. - 8 שנים תרחיש ריאלי?

🕒 פורסם בתאריך: 21/01/2020 11:39

למישהו ללא הון עצמי משמעותי, יש השקעה אלטרנטיבית טובה יותר, במינוף?

🕒 פורסם בתאריך: 21/01/2020 11:49

אין יכולת לתת לך הערכה ריאלית, אתה לא יודע מה הפוליטיקה הפנימית של הדיירים, של הועדה המקומית, של ראש העיר וכו'

תוסיף לזה שאם זה לא הוכרז בתור אתר פינוי בינוי רשמי ע"י הממשלה אז יש היטלי השבחה מה שיוריד את הכדאיות הכלכלית ל0 כנראה.

טוב זה דבר סובייקיטיבי, יש הרבה השקעות שאפשר למנף, הסיכון בהתאם.

ללא הון עצמי משמעותי שום השקעה לא תניב לך הרבה כסף.

🕒 פורסם בתאריך: 21/01/2020 12:59

קח בחשבון שבמדינה כמו שלנו, כל תהליך בירוקרטי שיכול להיתקע על ידי פקיד בעירייה או במשרד כזה או אחר, אכן נתקע

🕒 פורסם בתאריך: 21/01/2020 16:09

יש פטור מהיטלי השבחה במתחם, מה עוד לבדוק?

🕒 פורסם בתאריך: 21/01/2020 16:45

הייתי מנסה לחפש את האנשים שבוחשים בקלחת ומתייעץ איתם.

אנשים כמו ועד הבית בבתים השונים זו התחלה טובה.

מתווכים שונים בשכונה למרות שהמידע מהם פחות מהימן בדרך כלל. אולי שמאי מקומי.

🕒 פורסם בתאריך: 22/01/2020 17:32

האם זה מתחבר לפוסט השני שלך לגבי קרית ים?

🕒 פורסם בתאריך: 22/01/2020 21:23

אכן כן.

🕒 פורסם בתאריך: 22/01/2020 21:24

תודה, הבעייה היא שרוב הדיירים שם שוכרים אז קשה להתחקות אחר בחושים בקלחת. המתווכים באמת הם לא מקור מידע אמין כל כך.

🕒 פורסם בתאריך: 22/01/2020 22:21

שמע אתה שם כסף על קרן הצבי.

סע למקום מתישהו,

🕒 פורסם בתאריך: 24/01/2020 00:02

הייתי שם, מה הבעייה?

🕒 פורסם בתאריך: 24/01/2020 15:37

מתי תרצה לחזור לשרשור בשביל רטרופרספקטיבה?

🕒 פורסם בתאריך: 28/01/2020 15:16

150 עסקאות בשנה האחרונה מעל מיליון ש"ח בקריית ים. משקפות ביקוש טוב, לא?

🕒 פורסם בתאריך: 28/01/2020 16:02

אין לי מושג.

כמה מזה בסביוני ים? כמה בשכונה החדשה SEE YAM?

🕒 פורסם בתאריך: 29/01/2020 13:28

אתה מכיר דירות חוץ משם שעולות 1.2 מיליון? 10 כאלה?

🕒 פורסם בתאריך: 29/01/2020 13:33

יש בתים ב"בנה ביתך" ששווים גם 3-4 מ'.

מה זה קשור.

אתה מדבר על המתחם של להימן והרחובות שחוצים אותו.

🕒 פורסם בתאריך: 29/01/2020 13:44

כל העסקאות מבנייה ש 2017-2019....

🕒 פורסם בתאריך: 29/01/2020 14:55

זה אומר שזה לא קשור לשכונה שלך.

לפי המיקום זה נראה "נתיב ים", הגורדי שחקים שצמודים למוצקין. מול פסגות ים.

וגם שם המחיר הוא כ10K למטר בלבד.

🕒 פורסם בתאריך: 29/01/2020 22:21

אם כבר נכנסים לעסקה כזו שכלל הנראה התזרים מהשכירות יהיה שלילי למה לא לקחת משכנתא ב75 אחוז מימון שתאפשר לכם לקבל ריביות טובות יותר וחשוב מכך פריסה טובה יותר?

מינוף בנדל"ן וחישוב תשואה

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן