גיבוש אסטרטגיה להחזרת משכנתא

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2020 18:03

כדאי לציין גם קנסות יציאה בכל אחד מהמסלולים, ולפי איזו ריבית ממוצעת הם מחושבים.

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2020 18:08

וכן את משך התקופה של כל אחת מההלוואות

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2020 18:11

כלל אצבע פשוט אומר לסלק את החוב, מהיקר לזול.



מאידך, בקל"צ, אתה משלם פרמיה על ה"ביטוח" שהחוב לא משתנה לאורך התקופה, אז חבל לסגור אותו כשיש לך מסלולים משתנים, יקרים יחסית.



לכן, להבנתי, הסדר הוא



1. משתנה כל 5 שנים - לפרוע בנק' היציאה את הסכום המקסימלי שאפשרי (אם הבנתי נכון בתחנה אין קנס)



2. קלצ



3. פריים - בהנחה שסביבת הריבית לא משתנה. במידה והפריים מתקרב לקלצ - פודה אותו קודם, בגלל מרכיב הביטוח, כפי שהסברתי לעיל.



לא ממליצה ולא מייעצת



גנ: יש לי משכנתא במסלולים דומים וזה סדר הפירעון שאני תיכננתי

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2020 19:14

אפשר להתחיל להחזיר את המשכנתא ברגע שצוברים 10% מהסכום (הסכום המקורי או הסכום שנשאר - לפי הגבוה מביניהם).



בנוסף הייתי עושה מיחזור דחוף.



מפרטת על יתרונות המיחזור:



1. הריביות היום משמעותית נמוכות יותר.



2. כיום אני מבינה שאתם נמצאים במקום אחר מבחינת ההכנסות ולכן המשכנתא מלכתחילה תהיה בתנאים טובים יותר.



3. ערך הדירה עלה ולכן אחוז המשכנתא יהיה נמוך יותר מה ששוב ישפר את התנאים של המשכנתא.



4. תשקלו לבצע מסלול פיתוי (שבו מחזירים את המסלול היקר ביותר ומשקיעים מאמץ להוזיל את המסלולים שרוצים לשמר).



5. תוך כדי המחזור תוכלו להכניס את הכסף שחסכתם ולהפחית את גובה המשכנתא הסופית שתשאירו.

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2020 19:31

עמלות פרעון מוקדם:

קל"צ: 18.2K. ריבית להיוון 3.89%

צמודה: 0.7K כשלא במועד (לא אחרי 5 שנים). ריבית להיוון 3.06%

פריים: 0 (כי לא קבוע)

נותרו 26 שנה לכל אחד מהמסלולים

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2020 19:34

אחלה, נשמע לגמרי הגיוני הסדר וזה בדיוק מה שחשבתי.



בלי להמליץ ולייעץ כמובן, מה את עושה עם הכסף בזמן שאת חוסכת לפרעון מוקדם?

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2020 19:47

באיזה תרחיש הסכום שנשאר יהיה גבוה מהמקורי?



נקודות מעולות, תודה על תגובתך.



התייחסותי:



2. כן ולא. אישתי עובדת בחצי משרה בעל כורחה. אנחנו מקווים שהיא תעלה למשרה מלאה (בשכר יחסי גבוה יותר) תוך חצי שנה מהיום. שווה את ההמתנה כדי להגיע בעמדת מיקוח טובה יותר לבנק?



3. איך אני משכנע את הבנק שהשבחנו את הדירה בעקבות השיפוץ? בכפוף לשמאות נוספת? אם כן, מה קורה אם אני ממחזר בבנק (כי לא צריך שמאות נוספת)?



4. תוכלי לפרט בבקשה? לא כל כך הבנתי את הרעיון.

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2020 20:09

להבנתי, כאשר ישנה הצמדה לתקופות ארוכות



בסיטואציה כזו, על פי רוב, התשלום החודשי בהתחלה אינו מכסה את הריבית + הצמדה, ולכן הקרן גדלה ב~5 שנים הראשונות, בגובה יתרת הריבית + הצמדה שלא שולמה.



כדי לפשט, יש 4 מרכיבים במיקרה של הלוואה צמודה:



1. קרן



2. הצמדת קרן



3. ריבית



4. הצמדת ריבית



כאשר ההצמדה הינה לשנים ארוכות התשלום החודשי אינו מכסה את 2+3+4, ולכן יתרת הקרן עשויה לגדול בשנים הראשונות...



במבט לא מקצועי יש מצב שזה מה שקורה עם המשתנה צמודה שלך... תבדוק...



כרגע צוברת בעו"ש



לא מקצועי ולא מתוך תובנה כלשהיא



אלא כרגע רק מטעמי פשטות...

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2020 20:10

מסכימה עם ההצעה למחזר.



הריבית טובה עכשיו...



למיטב ידיעתי לא יתחשבו בעליית הערך

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2020 20:12

1. פק"מ.



2. תלוי במסלולים שלך, בקנסות לכל מסלול, ובמתי יש לך תחנה במסלולים המשתנים כל 5.

זה המסלול שעדיף להחזיר קודם לכן.



במקרה שלכם יתכן מאד ותהיה כדאיות למחזור מלא, אתם חוסכים 1.5K בחודש ככה שאתם יכולים להגדיל את ההחזר החודשי לבנק, הריביות ירדו, הLTV ירד וההכנסות שלכם עלו.



מה שאני הייתי עושה בהנחה והריביות במחזור נמוכות יותר משמעותית מאשר אתם מקבלים כיום:



מגדיל את ההחזר החודשי בעוד 1,000 ש"ח בחודש. מחזיר את ה60K שיש לכם בצד (אא"כ אתה רוצים קרן חירום או משהו כזה), מאריך את הפריים כמה שיותר ואת שאר ה2/3 לוקח בקל"צ ומשתנה כל 5 ל"צ.



אם יש קה"ש אז פודה גם אותה ומקטין עוד יותר את המשכנתא.

כן, שמאות נוספת, אם אתה רוצה לרדת באחוזי המימון אז חייבים שמאות נוספת (יתכן ובכל מקרה צריך, איני יודע), בכל מקרה זה גרושים.

לא.



אם תעשו כל זאת אתם תחסכו הרבה כסף בריביות לבנק.



לא יעוץ, סתם הגיגים.

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2020 20:16

אני חושב שזה לא המצב פשוט כי הקרן קטנה במהלך ארבע השנים.



כנראה שאין ברירה :|

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2020 21:26

חסר נתונים בשביל לתת תשובה,



בני כמה אתם?



מה ההכנסה החודשית שלכם נטו? בשביל לדעת איזה אחוז מהשכר מהווה ההחזר החודשי הנוכחי



האם יש לכם ילדים? או מתכננים להביא ילדים בעתיד הקרוב? בשביל להבין אם החסכון הוא יציב או שהוא הולך להעלם ברגע שתצטרכו לשלם על גנים.



האם בנוסף לחיסכון של ה60 אלף יש לכם קרן חירום או תחליף לקרן חירום כגון הורים שיכולים לעזור במידת הצורך?



ללא כל הנתונים שרשמתי, מצטרף להמלצה של אורי, למחזר ולסלק את המשתנה כל 5 עם החסכון שיש לכם.

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2020 21:31

ריביות יחסית גבוהות ולטווח ארוך מאוד. הייתי בודק אפשרות למחזר לתקופה קצרה יותר ועם הגדלת התשלום החודשי לפי כמה שהיום אתם יכולים לשלם בחודש

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2020 21:43

בלת"ק:



יקר מאוד. תשקלו למחזר, וכחלק מהמחזור להגדיל את ההחזר החודשי ולקצר את משך ההלוואה. ככה אתה פותר את כל הבעיות במכה.

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2020 21:43

תוודא מול הבנק שהעמלה כוללת את הנחת בנק ישראל. בעקרון אחרי 4 שנים ויותר מגיעה לך הנחה של 30% בעמלת ההיוון.

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2020 23:19

כוללת 20%, בדצמבר נחגוג לה 4 ונקבל 30% מתנה D:

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2020 23:34

טוב נכנסת קצת לעובי הקורה פה אז אני אצטרך לחפור פה.



אנחנו בני 30, עדיין אין ילדים אבל מקווים לראשונ.ה בשנה הבאה ;)



ההכנסה שלנו כרגע עומדת על כ- 12K בחודש וכוללת הכנסה שלי (סטודנט לתואר מתקדם עם מלגת קיום + קצת ממזדמנות), אשתי (עובדת בחצי משרה לחצי שנה הקרובה), ותמיכה מההורים עד שאשתי תעבור למשרה מלאה. חוסכים כאמור כ- 1500 ש"ח בחודש. לפי התחזית שלי* החסכון ישאר קבוע, אנחנו נכניס יותר כסף בעצמנו ונוריד קצת מהתמיכה הקבועה של ההורים. אין קרן חירום פרט ל- 60K ואני אכן מסתמך על תמיכה ממשפחתנו במקרה שחס וחלילה (טפו).



* למרות שזה קרוב מאוד, קשה מאוד לדעת מה יהיה השכר ההתחלתי של אשתי בקרוב (נמנע מלפרט יותר, סלחו לי...)

🕒 פורסם בתאריך: 23/06/2020 00:57

דצמבר לך תדע מה תהיה הריבית, ולא שווה לחכות לעניות דעתי, בטח כאשר אף אחד לא מבטיח לך שבסוף הלימודים תהיה לך עבודה במצב הנוכחי _וכעת לכאורה יתכן שהבנק כן יסכים למחזר). עמלת היוון גבוהה מצביעה על כדאיות המיחזור כי תחסוך הרבה יותר. השאלה היא מה צפי ההכנסות לעתיד, בטח כאשר סביר להניח שאשתך לא תעבוד משרה מלאה אם וכאשר יגיעו הילדים.



לפי הנתונים שנתת ובהנחה שלקחת הם את הפריים והן את המשתנה צמודה ל-30 שנים, היום ההחזר שלך כמעט 3,900 לחודש, שזה בערך גבול ההחזר שלך (שליש מ-12K). מבחינת אחוז ההלוואה אתה רחוק מ-45%, אז תהיה במדרגה של 45-60%. בגלל הריביות היותר טובות כנראה שבמיחזור תצליח או להוריד את ההחזר החודשי ב-300-400 ש"ח (הערכה בלבד), אם כי עדיף שתשמור על גובה ההחזר ותקצר את הקל"צ בכמה שנים, תמשיך לקחת שליש במסלול פיתוי (רק עדיף אם תצליח לקחת משתנה לא צמודה, גם אם הריבית בקל"צ תהיה גרועה יותר במקצת) ותישאר עם פריים ל-30 שנה.

🕒 פורסם בתאריך: 23/06/2020 08:24

אני חושב בדיוק ההפך.

לא נכון, עמלת היוון גבוהה באה לפצות את הבנק על הכדאיות הגבוהה ללקוח, בהיוון החיסכון העתידי אתה לא תחסוך הרבה יותר, דווקא ההנחה יכולה להפוך את המחזור ליותר כדאי.

🕒 פורסם בתאריך: 23/06/2020 10:06

נכון, בגלל שהצפי וגודל המשרה לא ברורה אני מניח ששיעור החסכון לא ישתנה בצורה משמעותית.

הכל נכון, ההחזר עכשיו עומד על 3.6K ולקחנו ל- 30 שנה. כפי שאתה יודע הבנק עשה את החשבון לגבול ההחזר, קבע את ההחזר החודשי וחישב לאחור ריביות (וכך יצא שקנינו משכנתא יקרה ביודעין).

אני לא מעוניין לצמצם את ההחזר ואף שואף להגדילו. לא הבנתי שוב את ההצעה על "מסלול פיתוי". תוכל להרחיב? גם @קפיצת הדרך כתבה משהו דומה.

🕒 פורסם בתאריך: 23/06/2020 11:26

מתוך מה שרשמת בהמשך הנתונים שלך גבוליים אז לא יודעת כמה באמת תוכל לחסוך במסלול פיתוי.



הבעיה עם מסלול פיתוי שאם החלק של ״הפיתוי״ קטן הוא לא תמיד מצדיק את העליה בריביות שמתקבלות כאשר עולים במדרגת המימון (בשביל לסגור את המסלול היקר/מסוכן). בתוך אותה מדרגה (נניח במקרה שלך בין 45% ל- 60%) זה כנראה תמיד יהיה כדאי אבל ההבדל כבר לא יהיה מאוד גדול.



אני חשבתי ששניכם עובדים ולכן יש לכם אפשרות להגדיל את ההפקדה החודשית מה שהיה יכול לשפר עוד את המשכנתא שלכם (בשילוב עם הורדה של אחוז המימון). יחד עם זאת לא ברור לי כמה באמת תוכלו כרגע להגדיל את ההחזר (מבחינת הבנק הכוונה).



להבנתי אתה כרגע צריך משכנתה בגובה 755K (שזה 815K פחות החיסכון שחסכתם כבר). בשביל לשלב מסלול פיתוי תבדקו (כשאתם הולכים לעשות סקר בין הבנקים) שתי אפשרויות למשכנתא - פעם אחת כאשר אתם נשארים במדרגת המימון ופעם אחת כשאתם עולים מדרגה ותשוו בין ההצעות (הכל נכתב בהנחה שאכן הערכת שמאי תהיה 1.4 מליון! אם לא, אז צריך לעשות את החישוב לפי האחוזים ולא לפי הערכים).



לדוגמא שתי חלופות אפשריות:



חלופה 1 - לבקש משכנתא של 840K (כלומר 60% מערך הדירה) - 280K מסלול פריים פחות X, וחלוקה נוספת בין מסלול של קל״צ ומסלול משתנה ל״צ. אחרי שאתם סוגרים את המשכנתא אתם מחזירים מהחלק של המשתנה ל״צ 85K. אפשר אולי לנסות לקבוע את גובה המסלול של המשתנה הל״צ ככזה שאחרי שהחזרתם את החלק של הפיתוי, את המסלול שנשאר תוכלו לחסוך ולסגור לגמרי ואחרי חמש שנים.



חלופה 2 - לבקש משכנתא של 1.05M (כלומר 75% מערך הדירה) - 350K מסלול פריים פחות X, ומסלול קל״צ של 405K. והשאר משתנה (פה אפשר גם צמודה). אחרי שלוקחים את המשכנתא מחזירים מיידית את החלק של המשתנה. במקרה הזה הריביות יהיו יותר יקרות ולכן תצטרך לבצע השוואה בין החלופות.



יש עוד משחק שאפשר לשחק עם השנים. למשל לקצר מסלולים שאיתם אתה נשאר ולהאריך את החלק שאותו אתה הולך להחזיר מיידית.



שים לב!



(*) בחלופות שהצגתי אתה מגדיל את החלק של הפריים. במקרה שלך זה יכול להיות מסוכן! - כי מסלול הפריים, שהוא אמנם מאוד מאוד זול בימינו, הוא מסלול משתנה ויכול מאוד לעלות בעתיד, ולפי מה שהבנתי לך אין בסיס כלכלי איתן להישען עליו (אין חסכונות או תיק השקעות שמן, אין קרן ביטחון, אין עבודה יציבה, סבירות גבוהה שתצטרך להגדיל את ההוצאות בעתיד עם בוא הילדים וכו׳ וכו׳). לכן לא בטוח שזה נכון עבורך למרות שזה כיום המסלול הכי כדאי מבחינת הריביות. בכל מקרה, במצב כזה, אני אישית לא הייתי מושכת את הפריים ל- 30 שנה.



(*) אם מה שהעליתי בנקודה הראשונה מציק לך אפשר עדיין לבדוק את שתי החלופות שהצגתי אבל לשמור על גובה מסלול הפריים דומה למה שיש לך היום (או הרכב אחר שתחליט שמתאים לך מבחינת רמת הסיכון).



(*) בכל מקרה שווה לעשות סקר בנקים בשביל לבדוק עד כמה תוכל לחסוך במחזור המשכנתא (תוך כדי כך שאתה כמובן לוקח בחשבון את עלויות ההיוון).



(*) יכולת ההחזר שלכם מאוד משפיעה על האיכות והעלות הכוללת של המשכנתא. אתם צריכים לבחון עד כמה באמת תוכלו להגדיל את ההחזר החודשי שלכם עם המעבר של אשתך לעבודה במשרה מלאה (האם זו עבודה יציבה יחסית? במיוחד בימים אלו).



ג.נ. אני לא יועצת משכנתאות ולא שום דבר שקשור לתחום. הידע שלי הוא אך ורק מלימוד עצמי וניסיון אישי. בבקשה לקחת את הנקודות שהעליתי וללמוד לבד או להתייעץ עם איש מקצוע בתחום. זה לא ייעוץ רק נקודות למחשבה.

🕒 פורסם בתאריך: 23/06/2020 12:43

@קפיצת הדרך , תודה שוב על המענה.



העלת נקודות חשובות בנוגע למסלול הפריים - אני אכן מודאג מפוטנציאל הנזק שמגולם בו. מצד שני, קיים פוטנציאל נזק גם בקבועה-צמודה שיקרה יותר.



קשה לי לחשוב על דרך לאמוד את הסיכון בין עליית הריבית (שנמוכה כבר המון זמן) לבין עליית האינפלציה (עוגן מדד גם כן יורד בצורה עקבית מאז שלקחנו את המשכנתא). מה דעתך?



אני מסכים לגבי יכולת ההחזר שלנו שכעת מוטלת בספק. אנחנו אכן בעיצומו של תהליך התאזנות מסיבית אחרי ~4 שנים של בלאגן (ומפה גם מגיע הפוסט).



אני חושב שבשלב הזה אנחנו נמשיך בתהליך האיזון בחצי השנה הקרובה ונעשה חושבים שוב בחורף. מרגיש לי קצת ריסקי להיכנס לתהליך מיחזור בעוד שאנחנו לא מאוזנים כמו שצריך.



לגבי

כמובן! אני לומד עצם הדיון הזה ומתחייב בפני עצמי (ופני המשתתפים) לא לקבל החלטות שאני לא מבין.

🕒 פורסם בתאריך: 23/06/2020 13:38

לא דיברתי באף אחד מהמסלולים על מסלול של קבועה צמודה :roll: ....



אני דיברתי על קל״צ - זה קבועה *לא* צמודה - במסלול הזה אין סיכון אבל מן הסתם היעדר הסיכון מגולם במחיר ומשלמים על זה בריבית גבוהה.



לדעתי האישית - שילוב בין מסלול פריים (זול מאוד) לקל״צ נראה לי סוג של איזון הגיוני (במיוחד אם מצליחים לתפוס קל״צ זול יחסית). אבל את היחסים בינהם כל אחד צריך לקבוע לעצמו.



שילוב של מסלולים אחרים צריך להיבדק לגופו של עניין (לדוגמא משתנה לא צמודה שמתכננים לסגור תוך חמש שנים).

🕒 פורסם בתאריך: 23/06/2020 16:28

טעות שלי, התכוונתי כמובן ללא קבועה צמודה למדד ומשתנה כל חמש שנים. בדיוק מה שיש לי עכשיו במשכנתא.



אוקיי, ומה לגבי שילוב של קל"צ ומשתנה צמודה למדד במקום הפריים?

יש מסלול משתנה ל״צ שאינו מסלול פריים? מה אני מפספס?

🕒 פורסם בתאריך: 23/06/2020 17:17

לא לא לא. משתנה צמודה זה בערך כל הרע מכל העולמות. גם משתנה כל חמש שנים וגם צמודה למדד וגם לא זול במיוחד.



הפריים אמנם מסוכן ומשתנה אבל לפחות הוא מאוד מאוד זול, לפחות כיום (אפשר לקבל פריים פחות 0.5-0.9 כך שיש מצב שכל עוד הפריים לא יעלה אתה תשלם כאחוז או אפילו פחות מאחוז ריבית).



וכן יש משתנה כל חמש שנים לא צמודה. זה לא דומה לפריים כי היא קבועה למשך חמש שנים.



כשהצעתי לקחת משתנה *לא* צמודה זה היה בגלל שאין לך אפשרות לקחת פריים מעבר לשליש מהמשכנתא, ולקחת את כל השאר בקל״צ זה יקר. לכן הצעתי, בתרחיש הראשון, את החלק שלא הולך למסלול הפריים לקחת חלק בקל״צ (משכנתא יציבה, קבועה אבל יחסית יקרה) וחלק במשתנה כל חמש לא צמודה. בנוסף הצעתי להחזיר חלק משמעותי מהמסלול הזה כחלק מההחזר של מסלול הפיתוי ולהישאר במסלול הזה עם חלק שאחרי חמש שנים תוכל לסגור לגמרי.

🕒 פורסם בתאריך: 23/06/2020 17:41

אוקיי, אני עכשיו אני מבין בדיוק על מה דיברת.



אני מתחיל להבין שיש תמימות דעים בנוגע לסילוק מהיר של הלא-קבועה צמודה בעדיפות ראשונה. זה קצת מעודד, כי על זה חשבתי כל הזמן.



ברמה הטכנית, נניח ואני מחליט ללכת על אסטרטגיה כזאת,

איך אני טכנית מחזיר את זה בחלקים חלקים? אם אני אחזור למה שכבר כתבת בפירוט:

אני מבין שאני צריך לבקש מהבנק מלכתחילה לפרק את ההלוואה שאני מעוניין להחזיר במסלול פיתוי ל"מספרי משנה" (כך זה נקרא אצלי בבנק) שונים ע"מ שאוכל לפרוע חלקים שונים בזמנים שונים. מקווה שזה ברור, השאלה טכנית לגמרי.



במילים אחרות: אם מחר בבוקר אני מעוניין לפרוע חלק מההלוואה שלי (למשל: את הלא-קבועה צמודת מדד משתנה כל 5) ואין לי את הסכום המלא לפרעון, אוכל עדיין להחזיר רק חלק ממנה בלי לעבור תהליך של מחזור?

🕒 פורסם בתאריך: 23/06/2020 17:44

בוודאי, עדיף גם שתיתן התראה מראש וככה תחמוק מעמלת אי הודעה מראש.



הם ישאלו אותך אם אתה רוצה לקצר את התקופה או לשלם פחות כל חודש, במקרה שלך אתה רוצה לקצר תקופה.

🕒 פורסם בתאריך: 23/06/2020 18:09

כן. לפי חוק הבנקאות (סעיף 13 א׳), כל עוד יש לך מעל 10% מהסכום המקורי אתה יכול להתחיל לפרוע. קוראים לזה פירעון חלקי (להבדיל מפירעון מלא).



כמו שגם עכשיו אתה לכאורה כבר יכול לבצע פירעון חלקי עם ה- 60K שיש לך.

🕒 פורסם בתאריך: 23/06/2020 18:49

אבל הסכום המקורי היה 815K ועכשיו נותרו 784K (כולל עמלות, ריביות והצמדות), כך שלפי הגבוה אני צריך לא פחות מ- 81.5K ע"מ להתחיל לפרוע.



הנה לשון החוק:

סכום הפרעון המוקדם לא יפחת מעשרה אחוזים מהסכום המקורי של ההלוואה או מעשרה אחוזים מיתרת ההלוואה בצירוף הריבית והפרשי ההצמדה שנצברו ולא נפרעו עד יום הפרעון בפועל, לפי הגבוה

🕒 פורסם בתאריך: 23/06/2020 18:59

ככל הידוע לי זה מכל מסלול בנפרד. כך שאם במסלול מסויים יש לך 260K אתה יכול להתחיל לפרוע החל מ-26K



אבל את זה אתה צריך לשאול בבנק בשביל לדעת בוודאות.

🕒 פורסם בתאריך: 23/06/2020 19:01

מצוין, אשאל מחר.

🕒 פורסם בתאריך: 23/06/2020 21:26

מצטרף לרוב מה שנאמר כאן.



נראה שהמשכנתא שלך פשוט לא טובה וכדאי להיפטר ממנה.



יש בגדול 2 ברירות:



1. להתקע עם המשכנתא (+לנסות להחזיר חלקים ממנה)



2. למחזר באופן מלא - לסגור את המשכנתא הזו ולקחת חדשה, אולי בבנק אחר, כי פשוט הבנק עשה עלייך סיבוב.



שיקולים בהחלטה:



שים לב שהשיקולים הם לא רק מתמטיים, אלא גם פסיכולוגיים.



אופציה 1 לא טובה גם מבחינה פסיכולוגית, משכנתא לא טובה גורמת לך להרגיש פראייר בכל פעם שתסתכל עליה או תדבר עליה.



בנוסף, בכל פעם שתרצה לכסות חלק ממנה, תצטרך לשלם קנס די גדול, וזה עלול לפגוע במוטיבציה שלך להחזיר את המשכנתא, כי תדע שחלק מהכסף נזרק על קנס.



באופציה 2 אתה תשיג משכנתא טובה יותר, גם בגלל המצב בשוק וגם כי אתה בעל נסיון (עשית טעות משמע צברת נסיון).



תוכל להתאים את המשכנתא להחזר חודשי גבוה יותר, בלי כל אילוץ של המסלולים הקיימים.



תוכל לחייות עם משכנתא, כאשר אתה מסתכל על הריביות, בלי תחושה שיצאת פראייר.



זה נכון שתשלם קנסות, שאולי יקזזו חלק גדול מהחסכון במחזור, אבל הקנס הוא חד פעמי.



תוכל לבנות מסלולים שיאפשרו לך הזרמות כסף חד פעמיות, לכיסוי חלקים מהמשכנתא, בלי קנסות מופרזים.

🕒 פורסם בתאריך: 23/06/2020 23:44

כמה מילים טכנית: באתר הבנק יש לך אפשרות ללחוץ על "המשכנתא שלי" ולעתים תקבל "הודעה מוקדמת לפרעון" או משהו דומה. אתה יכול להודיע לבנק ותקבל מכתב לאפליקציה שמפרט את התאריכים שבהם אתה זכאי לפרוע את המשכנתא או חלקה ללא קנס הודעה מוקדמת.



להבנתי, ברירת המחדל של הבנק היא לפרוע את המסלול עם הריבית הגבוהה ביותר ולקצר את השנים מבלי להוריד את התשלום החודשי. לא עשיתי, לא יודעת.



כתוב גם שזכותך להודיע פעמיים בשנה על פרעון מוקדם ללא תשלום עמלה.



להשוואה, כרגע המספרים לקל"צ, ל-12 שנים, היו 2.8 ולא 4.88. תחשוב כמה כסף תחסוך בזה. יתכן שתשלם סכום לא שונה בהרבה אבל לחצי מהתקופה. כדאי לבדוק.

🕒 פורסם בתאריך: 24/06/2020 08:58

היי, אני רוצה להתייחס לנקודה שחוזרת בתגובתך כמה פעמים ולהעמיד דברים על דיוקם.

עם הקביעה הזאת אני בסדר, אבל עם הקביעות הבאות:

אני לא מסכים. ברור שמדובר פה בתחושה סובייקטיבית אז אני אדבר על תחושותיי בלבד, אני לא מרגיש שרימו אותי ו/או יצאתי פראייר ו/או עשיתי טעות.



להפך, אני חושב שעצם זה שהתמנפנו בצורה כזאת ובכלל הצלחנו לשכנע את הבנק לקחת משכנתא זה הישג יפה. יכול להיות שחסרים לך פרטים על אף מה שהצגתי (בכל זאת קשה להיחשף ככה למרות האנונימיות אז כמובן שחסכתי פרטים אישיים) אז אני אדגיש שוב שכשלקחנו את המשכנתא הזאת ידענו היטב שהיא לא בתנאים אטרקטיביים והיא יקרה. מכאן שכלל אין לי תלונות לבנק. אקצין ואומר שאפילו להיפך - באיזשהו מקום אני מרגיש שאנחנו קצת "עשינו סיבוב" על הבנק בכך שהצלחנו לשכנע אותו לשחרר את הכסף.



תודה על תגובתך (:

🕒 פורסם בתאריך: 24/06/2020 09:29

@קפיצת הדרך , @Lali ,@אורי ג. ,בקשר לסילוק והמינימום:



דיברתי כרגע עם הבנק. אכן אין מגבלה מבחינתם של 10% מהסכום הכולל כמו שכתוב בחוק הבנקאות, כך שאני רשמית יכול להתחיל לפרוע.



ברירת המחדל בבנק שלי היא "קיצור שנים" כך שההחזר החודשי יישמר. לא הזכירו עמלה על יותר מפעמיים פרעון מוקדם בשנה אבל אני לוקח בחשבון שהפקידה לא ידעה על מה אני מדבר ובכל מקרה לא אפקיד יותר מפעמיים בשנה. אצלי בבנק יש תשלום קבוע ע"ס 60 ש"ח בכל פרעון. לא שאלתי לגבי ברירת המחדל לפרעון אבל בכל מקרה ניתן לציין איזו הלוואה מתתי-ההלוואות אני מעוניין לסגור. התהליך כמובן מתובל יפה בהרבה בירוקרטיה עבשה עד כדי ביקור בסניף אבל לא אלאה אתכם בפרטים.

🕒 פורסם בתאריך: 30/04/2021 12:51

שנה אחרי:



אנחנו כמעט באיזון מלא!



מכניסים כיום כ- 16K נטו בחודש ביחד.



מחזירים משכנתא לבד וחוסכים כדי לכסות אקסטרה במחזור ואח"כ בפרעונות מוקדמים לאורך חיי המשכנתא.



ילד בדרך* + תמיכה מההורים ל"חופשת" לידה.



קיבלתי הבוקר את ההצעה הבאה למחזור:



א. משתנה צמודת מדד כל שנתיים, 241K למשך 20 שנה בריבית עוגן 1.95 (העוגן 0 היום)



ב. פריים לא צמוד, 243K ל- 20 שנה בריבית פריים מינוס 0.5 (1.1%)



ג. קל"צ, 243K ל- 18 שנה, בריבית 3.1%



סה"כ 727K. הסכום הזה כולל את הכיסוי קנסות של המשכנתא המזעזעת שיש לנו היום.



בהינתן ערך דירה של 1.5M (כפוף לשמאות כמובן...) אנחנו ב- 49% מימון.



יש לי בצד 30K ששומר למיקוח סופי עם הבנק, מקווה לשמאות טובה ולגירוד של עוד כ- 5K כדי להגיע ל- 45% מימון ולהתמקח עוד על הריביות.

אשמח מאוד לקבל את עזרתכם** בתכנון מסלול פיתוי במימון 60%.



אני רוצה לשמור את האופציה במידה ולא נגיע ל- 45%.



מה תהיה אסטרטגיה טובה? הגדלת המשתנה כל שנתיים ע"ח צמצום הקל"צ?



* טפו טפו



**לא מבקש ייעוץ ו/או המלצה

🕒 פורסם בתאריך: 30/04/2021 13:01

תרד ל45%, תבדוק גם מחזור חיצוני, תמיר את הצמוד ללא צמוד ותאריך ל25 או 26 שנים אם לא מעלה ריבית, פריים תעלה ל25 שנים, קל"צ תקצר כמה שיותר ומקסימום החזר שאתה יכול לעמוד בו והבנק יאשר. והריבית תרד בהתאם



OTH