החלפת דירת מגורים בנדל"ן להשקעה

🕒 פורסם בתאריך: 02/08/2020 21:52

איפה בימינו יש תשואה של 5%?

🕒 פורסם בתאריך: 02/08/2020 22:03

יש.



נא לנסות לעזור לי...

🕒 פורסם בתאריך: 02/08/2020 22:07

אני גם מנסה לעזור לעצמי, אסור?



בכל מקרה אני לא חושב שזה רעיון טוב כ"כ, קנייה ומכירה של דירה יגררו הוצאות גבוהות שזה כסף שילך לפח:



עו"ד 2x



עלות מעבר דירה



עלות שיפוץ/ישור קו בדירה החדשה



השלמות ריהוט וכו'



אופציונלי: מתווך 2x



קנסות פירעון מוקדם של המשכנתא



ובנוסף אתה משנמך לך משמעותית את הדירה.

🕒 פורסם בתאריך: 02/08/2020 22:28

מותר בהחלט

לא כ"כ הבנתי למה 'לפח'? הרי נניח ואני חוסך אח"כ 30k לשנה, אני חושב שבשנתיים כבר כוסו כל הוצאות המעבר.

🕒 פורסם בתאריך: 02/08/2020 22:29

ברור שיש. רק השאלה היא מה רמת הסיכון של דירות כאלה לכן כדי:

אנחנו צריכים לדעת קצת יותר על מאפיינים של דירה כזו.

הוא פונקציה של הרבה גורמים ואוכלוסיית שוכרים, מצב דירה וכו' ישפיע מאד על כדאיות של עסקה כזו אל מול הסיכונים שבה ואל מול המצב הקיים.



ביקשת אז, זו דעתי.

🕒 פורסם בתאריך: 02/08/2020 22:35

כי זה כסף שהולך לך לאיבוד לעד, כלומר נניח ואתה מוכר דירה ב1.5M ורוכש דירה אחרת ב1M,



כמה עשרות אלפי שקלים ילכו לפח על הוצאות עסקה, אז אתה לא "תרוויח" 500K, אתה "תרוויח" 450K.



אם כיום ההון העצמי שלך הוא 1M, אחרי המעבר ההון העצמי שלך יורד ב5% לכ950K, בנוסף אתה מפסיד את כל היתרון של מינוף זול, ומשנמך לך את איכות הדירה בצורה משמעותית מאד.



אם כל זה כדאי לך בשביל תזרים של עוד 2500 ש"ח בחודש (שאולי אפשר ללא קשר לשפרו במחזור משכנתא) זה רק אתה יודע.



לי זה לא נשמע כמו צעד נבון או כלכלי.

אתה ממש לא חוסך 30K בשנה כי רוב מרכיב המשכנתא הוא קרן ולא ריבית, אתה חוסך רק את הריבית.

🕒 פורסם בתאריך: 02/08/2020 23:03

sh

דירה מפוצלת לדוגמא

🕒 פורסם בתאריך: 02/08/2020 23:06

לא הבנתי, בכל עיסקה או השקעה יש כסף שהולך 'לפח' ברמה כזו או אחרת. זה חלק מההשקעה למיטב הבנתי

מינוף לצורך מה?

לא הבנתי, אני מפסיק לשלם בכלל משכנתא, לא קרן ולא ריבית



במקום לשלם לבנק משכנתא של 2,500 ש"ח בחודש, אני משלם את זה לעצמי...

🕒 פורסם בתאריך: 02/08/2020 23:18

לא בכולם, בשוק ההון לדוגמא אין (יש אבל זה כ"כ אפסי שאפשר להתעלם מזה), יש קרנות והשקעות שאין בכלל אבל זה כן חלק מההשקעה אז ברור שצריך להתחשב בזה.

לצורך השאת תשואה, בהנחה שאתה מאמין שערך הדירות יעלה בעתיד.

גם קרן אתה בעצם משלם לעצמך, זה כמו לקנות בתשלומים, אתה מקבל יותר אחוזים מהדירה שלך כל חודש.

🕒 פורסם בתאריך: 03/08/2020 14:40

הפיצול חוקי?

🕒 פורסם בתאריך: 03/08/2020 14:46

אפור..



לדברי העו"ד שלי, זה חוקי, עם סיכון לוויכוח כמה זה חוקי...

🕒 פורסם בתאריך: 03/08/2020 15:35

אז תבין בעצמך. דעתי היא כמו של אורי ג. תקרא שוב מה שהוא כתב.

🕒 פורסם בתאריך: 03/08/2020 16:09

מעולם לא שמעתי תשובה כזו מעו"ד, יש שני אופציות חוקי או לא חוקי,



בהחלט יתכן שזה יעבוד חלק גם אם זה לא חוקי,



אנחנו לא יכולים לחוות דעה על מהלך אם הוא לא חוקי.



אתה יכול להשכיר את הדירה שלך ולשכור דירה במקום.

🕒 פורסם בתאריך: 03/08/2020 19:47

@רוני, אני בהחלט אחווה דעה.



אם המהלך הוא לא חוקי אז לא להיכנס לעסקה!



אם אתה מתכוון ליכולת שלנו לכמת מבחינה כלכלית סיכונים פליליים אז אתה צודק. אנחנו לא יכולים לעשות את זה.