🕒 פורסם בתאריך: 23/08/2020 17:20
שלום לכולם,
רציתי לשתף אתכם בהתלבטות ארוכת זמן שמלווה אותי בשנה האחרונה.
אני אדם שנוטה להחליט לא להחליט ובמקרה שאין בחירה שהיא בפירוש אופטימלית אני מעדיף לא לבחור. זה פגם אופי שאני עובד על לשפר עם הזמן ובכל זאת הוא הוביל אותי למצב הבא:
- חסכתי וצברתי כ550K שיושבים עד עכשיו בעו"ש מבלי לעשות דבר. בנוסף, יש כ200K במכשירים פנסיוניים שבקרוב יהפכו לIRA ויושקעו במדדים במלואם בגדול.
- התוכנית שלי הייתה לפתוח חשבון IB (שעשיתי) ולהשקיע את כל ההון שצברתי (מלבד אולי קרן חירום כלשהי) בETFים, כנראה שQQQ או CNDX אבל עוד לא הוחלט סופית.
- תוך כדי, הוריי הציעו לסייע לי ברכישת דירה להשקעה של כ2M באיזור תל אביב. הם הציעו לעזור בסכום של כ300-400 אש"ח. כתוצאה מכך, לא הכנסתי את ההון לIB שהרי ייתכן שאצטרך אותו בטווח הקרוב אם אחליט ללכת על דירה.
על פניו מוצעת לי פה כמעט הכפלה של ההון בין רגע בתנאי שאקנה דירה להשקעה\למגורים, ועדיין, אני מהסס מהסיבות הבאות:
* על אף יכולת החזר חודשית גבוהה, איני רוצה להתחייב למשכנתא של יותר ממליון שקלים, על הרבה שנים. זה עול פסיכולוגי עבורי. בנוסף, בכמה שנים הראשונות התזרים יהיה שלילי בוודאות.
* אני לא רוצה להתעסק עם שוכרים, אין לי את האופי והסבלנות המתאימים לזה. עד כמה שידוע לי אין באמת חברות ניהול לדירות מגורים בתל אביב וגם אם יש, התשואה משכירות נמוכה מאוד גם כך גם בלי האחוזים שהם לוקחים.
* ההורים שלי רואים בנדל"ן בארץ סוג של ביטחון, בגלל זה הם לא מוכנים שההון שלהם ילך למניות שנתפסות אצלם כהרבה פחות בטוחות. זה הגיוני אם מסתכלים הסטורית על התנודתיות אבל אחרי העלייה המטורפת במחירי הדירות בישראל אני סקפטי יותר מתמיד לגבי הפוטנציאל העתידי של דירה להשקעה, אפילו בתל אביב.
* לקנות את הדירה אומר לקחת את כל ההון העצמי + משכנתא של 1.1\1.2 מליון. זה משאיר אותי עם 0 חשיפה לשוק ההון מלבד בכספים הפנסיוניים, שאני לא מחשיב כרגע. לא אופטימלי מבחינתי.
* נדל"ן פחות נזיל משמעותית משוק ההון ובתקופות כמו הקורונה אולי לא נזיל בכלל.
בנוסף עלה רעיון נוסף לגבי השקעת ההון והוא לרכוש נדל"ן בחו"ל. ספציפית בצפון אנגליה או בארה"ב. היתרונות כפי שאני רואה אותם הם:
* תשואה משכירות גבוהה יותר, תיאורטית. מצפה לאיזור ה5%~ נטו.
* חברת ניהול, הרבה פחות התעסקות והרבה יותר פאסיבי, לפחות כשעוברים את שלב הרכישה.
* ייתכן ויש פוטנציאל גדול יותר לעליית ערך בשוק שסיים שנים של ירידות.
* ואולי חשוב ביותר, רף הכניסה נמוך הרבה יותר. עלות נכס כוללת תגיע לסביבות ה450K-500K להערכתי. ההורים פתוחים יותר לסייע עם הון של כ150K, אמנם פחות מנדל"ן בארץ אבל יותר משוק ההון.
זה יאפשר לי להשקיע כמעט את כל ההון הקיים בשוק ההון ולנסות לקחת הלוואות שונות בסך כ300K - מדובר על גלולה שהרבה יותר קל ללבלוע ממשכנתא של מעל מליון שקל לאורך 30 שנה. כנראה שגם אוכל לסגור אותן תוך כמה שנים בודדות.
ולבסוף, חזרנו לתוכנית ההשקעה המקורית - לשים את הכל בIB ולשכוח מנדל"ן לעת עתה. כנראה שאם ההורים לא היו מציעים את הסכום הזה לא הייתי חושב על דירה בישראל בעשור הקרוב אבל ברור לי שזה סכום משמעותי שיכול לשנות את הכף לטובת נדל"ן.
אשמח למחשבות בנושא, אולי מאנשים שחוו התלבטות דומה וגם ממי שרואה שיקולים לכאן או לכאן שלא העליתי.
רציתי לשתף אתכם בהתלבטות ארוכת זמן שמלווה אותי בשנה האחרונה.
אני אדם שנוטה להחליט לא להחליט ובמקרה שאין בחירה שהיא בפירוש אופטימלית אני מעדיף לא לבחור. זה פגם אופי שאני עובד על לשפר עם הזמן ובכל זאת הוא הוביל אותי למצב הבא:
- חסכתי וצברתי כ550K שיושבים עד עכשיו בעו"ש מבלי לעשות דבר. בנוסף, יש כ200K במכשירים פנסיוניים שבקרוב יהפכו לIRA ויושקעו במדדים במלואם בגדול.
- התוכנית שלי הייתה לפתוח חשבון IB (שעשיתי) ולהשקיע את כל ההון שצברתי (מלבד אולי קרן חירום כלשהי) בETFים, כנראה שQQQ או CNDX אבל עוד לא הוחלט סופית.
- תוך כדי, הוריי הציעו לסייע לי ברכישת דירה להשקעה של כ2M באיזור תל אביב. הם הציעו לעזור בסכום של כ300-400 אש"ח. כתוצאה מכך, לא הכנסתי את ההון לIB שהרי ייתכן שאצטרך אותו בטווח הקרוב אם אחליט ללכת על דירה.
על פניו מוצעת לי פה כמעט הכפלה של ההון בין רגע בתנאי שאקנה דירה להשקעה\למגורים, ועדיין, אני מהסס מהסיבות הבאות:
* על אף יכולת החזר חודשית גבוהה, איני רוצה להתחייב למשכנתא של יותר ממליון שקלים, על הרבה שנים. זה עול פסיכולוגי עבורי. בנוסף, בכמה שנים הראשונות התזרים יהיה שלילי בוודאות.
* אני לא רוצה להתעסק עם שוכרים, אין לי את האופי והסבלנות המתאימים לזה. עד כמה שידוע לי אין באמת חברות ניהול לדירות מגורים בתל אביב וגם אם יש, התשואה משכירות נמוכה מאוד גם כך גם בלי האחוזים שהם לוקחים.
* ההורים שלי רואים בנדל"ן בארץ סוג של ביטחון, בגלל זה הם לא מוכנים שההון שלהם ילך למניות שנתפסות אצלם כהרבה פחות בטוחות. זה הגיוני אם מסתכלים הסטורית על התנודתיות אבל אחרי העלייה המטורפת במחירי הדירות בישראל אני סקפטי יותר מתמיד לגבי הפוטנציאל העתידי של דירה להשקעה, אפילו בתל אביב.
* לקנות את הדירה אומר לקחת את כל ההון העצמי + משכנתא של 1.1\1.2 מליון. זה משאיר אותי עם 0 חשיפה לשוק ההון מלבד בכספים הפנסיוניים, שאני לא מחשיב כרגע. לא אופטימלי מבחינתי.
* נדל"ן פחות נזיל משמעותית משוק ההון ובתקופות כמו הקורונה אולי לא נזיל בכלל.
בנוסף עלה רעיון נוסף לגבי השקעת ההון והוא לרכוש נדל"ן בחו"ל. ספציפית בצפון אנגליה או בארה"ב. היתרונות כפי שאני רואה אותם הם:
* תשואה משכירות גבוהה יותר, תיאורטית. מצפה לאיזור ה5%~ נטו.
* חברת ניהול, הרבה פחות התעסקות והרבה יותר פאסיבי, לפחות כשעוברים את שלב הרכישה.
* ייתכן ויש פוטנציאל גדול יותר לעליית ערך בשוק שסיים שנים של ירידות.
* ואולי חשוב ביותר, רף הכניסה נמוך הרבה יותר. עלות נכס כוללת תגיע לסביבות ה450K-500K להערכתי. ההורים פתוחים יותר לסייע עם הון של כ150K, אמנם פחות מנדל"ן בארץ אבל יותר משוק ההון.
זה יאפשר לי להשקיע כמעט את כל ההון הקיים בשוק ההון ולנסות לקחת הלוואות שונות בסך כ300K - מדובר על גלולה שהרבה יותר קל ללבלוע ממשכנתא של מעל מליון שקל לאורך 30 שנה. כנראה שגם אוכל לסגור אותן תוך כמה שנים בודדות.
ולבסוף, חזרנו לתוכנית ההשקעה המקורית - לשים את הכל בIB ולשכוח מנדל"ן לעת עתה. כנראה שאם ההורים לא היו מציעים את הסכום הזה לא הייתי חושב על דירה בישראל בעשור הקרוב אבל ברור לי שזה סכום משמעותי שיכול לשנות את הכף לטובת נדל"ן.
אשמח למחשבות בנושא, אולי מאנשים שחוו התלבטות דומה וגם ממי שרואה שיקולים לכאן או לכאן שלא העליתי.