משכנתא 100% להשקעה בפרויקט תמא 38

🕒 פורסם בתאריך: 11/09/2020 10:12

חסרים המון פרטים כדי להבין את התמונה הכוללת של העסקה ואת מצבך הכלכלי האישי.



לא הייתי קונה "חלק" בדירה.



לשאלתך בפן הכלכלי - כמו שאמרתי, חסרים פרטים. לדוגמה - מה ההכנסה הפנויה החודשי שלך?



בלי קשר, באיזה שלב הפרוייקט נמצא? זה יכול לקחת עוד שנים. באיזה תמ"א 38 מדובר? 1 או 2?



אני לא יודע באיזה איזור הדירה נמצאת, אבל קח בחשבון שבתמ"א 38/1 יהיו לך כשנה וחצי שנתיים בהם ישלמו לך 50-60% משכר הדירה "הרגיל".

🕒 פורסם בתאריך: 11/09/2020 10:59

ואוו! איך הצלחת? מוכן לספר כמה כסף אתה אמור להשקיע ומה השכ"ד שתקבל עכשיו ואחרי השיפוץ? והכי חשוב - איפה בארץ המציאה הזאת נמצאת?

🕒 פורסם בתאריך: 11/09/2020 11:58

איפה זה עומד כרגע?



חשוב שתדע שהריבית של משכנתא על נכס קיים גבוהה יותר.



מה זה אומר מרווח תשלום יפה?



דוגמא קטנה - הפרויקט מתעכב/נתקע ואכלת אותה.

🕒 פורסם בתאריך: 12/09/2020 09:00

תשים לב: תמ"א 38 שתסתיים עוד 3 שנים אז אני מסיק שככל הנראה עדיין לא התקבל היתר. שים לב לפג התוקף של תמ"א 38 ב-2022, יש עכשיו מירוץ ארצי לחתימות והוצאת היתרים. לכן זוהי שאלה פשוטה מאוד:



1. האם היזם התחיל רשמית בתהליכים להוצאת היתר: אם יש שכבה כזאת ב-GIS העירוני-האם הפרויקט "על המפה"? באתר מנהל התכנון איתור ישיבות ועדה-האם הפרויקט כבר נידון בועדה? אם יש לך את מי לשאול בועדה או באגף התכנון בעירייה-לשאול מה סטטוס הפרויקט?



2. במידה והתחיל, האם יש סיבות להיתר בתנאים ואזי יהיה עיכוב בלתי צפוי? לדוגמא בשמונה שתיים ניתן להגיש בקשה להיתר על 80% חתימות ולקבל אותו בתנאי שתשלים 100% - נכון יש חוק דייר סרבן אבל זה הליך משפטי ומנגד שעון ה- 2022 מתקתק. כרגע לא ברור בחקיקה איך הולכים להתייחס לכל מי שנמצא באמצע תהליך באופן כללי וזה סיכון. (אם הוגשה בקשה להיתר-יש נספח חתימות דיירים-אתה יכול לראות כמה חתמו).



בלי קשר:



1. תמיד כדאי לברר מול היזם איך הוא סופר את הנכס במצב הנכנס (אתה חושב שיש לך 75+25 אבל מתברר שזה 60 בטאבו + 15 מרפסת שנסגרה ללא היתר והיזם לא מתחשב בה).



2. לפעמים דירות בתמ"א הריסה באזור יוקרתי מתומחרות בתחילת הדרך טיפה יותר מדי ולא כ"כ קל למכור מיד מה גם שאתה מתחרה בשיווקים של היזם עצמו. עכשיו לרוב אתה רוצה למכור על הנייר כי תמ"א הריסה (קל וחומר חיזוקים) נראות בשיאן בהדמיות. כשזה אח"כ מקבל צורה בשטח לרוב מוקף בבניינים ישנים מתים לנפול שלא עברו תמ"א-בכל זאת זה עושה את שלו... (דרך המלך היא סמטה שבה כולם סיימו התחדשות ואתה הבניין האחרון שעובר תמ"א :) ).



4. אנשים לא באמת מוכרים דירה כשיש וודאות אמיתית לתמ"א גם אם סיפרו את סיפור החייבים כסף/יורשים מסוכסכים שאחד מהם חייב את הכסף וכו'.



ספציפית לשאלה שלך אתה קושר 3 מהלכים שבוא נקרא להם "מתוחכמים" יחסית ל- plain vanilla של עסקאות נדל"ן: 1. אתה ממשכן דירת מגורים יחידה (אני מניח) שלא במסגרת גישור בשדרוג דירה עד שתמצא קונה 2. אתה נכנס לעסקת קומבינציה (תמ"א 38) כשככל הנראה עדיין לא התקבל היתר וזה חוסר וודאות מהותי 3. אתה קונה חלק ותלוי בשותפים. לא יודע-השילוב של ה-3 הולך רחוק מדי לטעמי בציר תשואה-סיכון.