המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 12/09/2020 20:20

נניח והייתם יכולים לבחור , הייתם מעדיפים:

דירה במרכז תל אביב (מיקום טופ),

או דירה במרכז , למשל בראשון לציון + הון נזיל כך שבסוף מדובר באותו שווי.

השאלה הגדולה היא עליית הערך,

וההבדל בין הכסף הנזיל שיישאר להשקעות נוספות

*ללא משכנתה.

לא מגורים, השקעה.

🕒 פורסם בתאריך: 12/09/2020 20:36

מה המטרה השקעה/מגורים? במידה ומדובר בהשקעה אז איזה השקעה תזרמית לקבל בסוף כמה שיותר? האם אתה לוקח משכנתא?

🕒 פורסם בתאריך: 12/09/2020 20:47

דייקתי את הדברים בעקבות השאלות שלך

🕒 פורסם בתאריך: 12/09/2020 22:12

מצב מאוד היפותטי בלי יותר מידי נתונים, אבל בהנחה שאני משקיע לטווח הארוך, דירה בתל אביב.

אם הייתי מוצא אלטרנטיבה להשקעה, הייתי ממנף את הדירה ומקבל בערך את אותו הסכום שאמור להישאר לך מהאלטרנטיבה השנייה (דירה בראשון + מזומן).

דירה בתל אביב זה השקעה סולידית, בטוחה, שמניבה אחלה קאש פלואו (לא בתשואות, אלא במספר אבסולוטי). הייתי מרגיש יותר בטוח עם המצב הפיננסי הכלכלי שלי אם היתה לי שכירות של 8k נכנסת כל חודש ונכס ששווה הרבה וניתן למינוף.

בנוסף, במצב השני, יהיה לך מס רכישה על דירה נוספת (במידה ותבחר להשקיע בדירה).

🕒 פורסם בתאריך: 12/09/2020 23:37

במצב הראשון אתה משלם מס על שכ"ד מעל 5,000₪ (או 5,100? לא זוכר סכום מדויק), ובמצב השני אתה יכול לשים את שאר הסכום בשוק ההון (או לרכוש דירה בחו"ל למשל).

🕒 פורסם בתאריך: 12/09/2020 23:44

נכון, משלם 10%. בעיניי - מכה קטנה בכנף.

נו ו? אתם גם יכול להשקיע בביטקוין, ויכול להפסיד בשוק ההון, ויכול תיאורטית עוד הרבה דברים שיביאו לתשואה יותר טובה, פחות טובה, ואפילו הפסד..

בעיניי, כשאתה עם דירה בתא, הסיכון היחיד האמיתי שיקטין את הסכום שאתה מקבל הוא ירידה בשכירות. לא רואה את זה קורה במרכז תל אביב בטופ לוקיישן כפי שהוא הגדיר את הנכס.

🕒 פורסם בתאריך: 12/09/2020 23:57

אתה ציינת שבמצב השני יהיה מס רכישה על דירה שניה, ומכאן התגובה שלי לגבי ההשקעה עם הסכום הפנוי.

🕒 פורסם בתאריך: 13/09/2020 00:38

למה אתה פוסל מינוף?

אם ה10% מס לא מפחידים אותך, ויש לך הון עצמי לדירה בתל אביב, הייתי שוקל לפעול עם מינוף ולכוון לרכוש כמה נכסים לאורך השנים (טובים, לא אומר לך עכשיו לחפש בפריפריה נכסים בשכונות בעייתיות).

🕒 פורסם בתאריך: 13/09/2020 08:57

אפשרות א-

מדובר בנכס בפריים לוקשיין , אבל די קטן, בשווי כ2 מיליון.

אפשרות ב-

נכס בגוש דן + חצי מיליון נזיל להשקעות נוספות (שוק ההון, נדלן" בחו"ל… )

יתרונות בת"א- שוכרים חזקים יותר, הבטחת שכירות, פריים לוקשיין.

יתרונות בגוש דן - תשואה טובה יותר, נשאר סכום נוסף להשקעות,

ההשקעה היא לפחות לתקופת ה20-30 שנה הקרובות, לא מסתכל על אקזיט.

לכן, איפה לדעתכם תהיה עליית ערך משמעותית יותר?

מה אתם הייתם בוחרים בהנחה ואלה האופציות היחידות שבאפשרותכם לבצע?

🕒 פורסם בתאריך: 13/09/2020 09:39

איך בדיוק אתה טוען שהשוכרים בתל אביב חזקים יותר במיוחד לאור העובדה שהרכב הוא קטן? השוכרים שם הם צעירים בלי יציבות כלכלית משמע השכר דירה שלך לא יהיה יציב. בעוד שאתה יכול להשכיר דירה פרופר בגוש דן למשפחה צעירה עם חוזק כלכלי כמו שמישהו פה אמר young professionals, ולהנות משכד יציב ואולי חוזה ארוך טווח שאפילו יותר טוב בזמנים כאלה ואז באמת למנף את היכולות שלך. לדעתי הרבה יותר עדיף. אגב הכותב מכר דירה קטנה ברמת גן וקנה בית קרקע קרוב לרכבת ולים השכיר למשפחה לשנתיים עם שכד כפול ויושב רגל על רגל

🕒 פורסם בתאריך: 13/09/2020 09:51

נכון מסכים עם מה שכתבת,

קהל היעד אכן לא יהיה משפחה בת"א כפי שציינת.

אני מניח שעבורך תזרים המזומנים הוא החשוב, אבל אני מעוניין גם להסתכל על עליית ערך פוטנציאלית לטווח הרחוק, מה דעתך בנושא זה?

🕒 פורסם בתאריך: 13/09/2020 09:57

אין משמעות של עליית ערך בת"א מול עיר אחרת כי אתה לא קונה את ת"א, אתה קונה דירה ספציפית, בבניין ספציפי, בשכונה ספציפית בעיר ספציפית.

יש שכונות שבהם יש צפי לעליית ערך בת"א יותר מאשר שכונות אחרות וגם בכל עיר אחרת יש כאלה.

🕒 פורסם בתאריך: 13/09/2020 10:17

מדובר על לב העיר, בין קינג ג'ורג לשדרות רוטשילד

🕒 פורסם בתאריך: 13/09/2020 10:32

זה לב העיר, ההיתכנות שם לתמ"א היא מאד נמוכה ברוב המוחלט של המקרים ככה שהשבחה גדולה לא תהיה, אם תהיה עליית מחירים בשוק/בת"א אז כמובן אתה תהנה מכך.

אגב ב2M אתה לא תמצא דירות חוקיות שם כנראה.

🕒 פורסם בתאריך: 13/09/2020 10:50

בוא נדייק. קאש פלואו זה כסף שנכנס אלייך במזומן לחשבון הבנק - לא עליית ערך, לא תשלום קרן משכנתא, לא רווחי השבחה לא ממומשים אלא קאש נזיל.

תשואה כוללת זה כבר סיפור אחר, יש שיגידו שזו ספקולציה להסתמך על עלית הערך ויש שיגידו שהם משקיעים מתוחכמים שזיהו את זה מראש, על זה כבר ניתן להתווכח, אבל על מזומן אי אפשר להתכווח. והמזומן (קאש פלואו) כתוצאה משכירות בת"א הוא על הפנים, באיזור ה-2% כידוע.

🕒 פורסם בתאריך: 13/09/2020 10:53

ולא הרבה יותר טוב בכל איזור המרכז, הנורמאלי לפחות.

🕒 פורסם בתאריך: 13/09/2020 10:54

היי

אני רוצה להציע לך כיוון מחשבה שונה, יש לך הון זמין שאתה רוצה להשקיע,

אתה מתלבט בין השקעה בדירה במרכז תל אביב לבין השקעה בעיר לוויין.......

לדעתי אתה צריך לשאול את עצמך מה הוא היעד שלך ?

והאם האופציות שאתה מתלבט בניהן הם האופציות היחידות והנכונות עבורך,

האם הן משרתות את היעד ?

משקיע נדל"ן מומלץ שיפעל עם מימון כדי למקסם את התמורה מההון העומד לרשותו (כמובן במידה ויש לו יכולת חסכון חודשי),

משקיע נדל"ן מקצועי יקנה נכסים במגמת שוק שהוא יכול להעריך רצף של שנים של עליית ערך ושכירויות....

בהצלחה !

🕒 פורסם בתאריך: 13/09/2020 11:26

אפשר להתייחס למצב שהבאתי בתור "מתנה",

מה היית מעדיף לטווח של 20 שנה?

נכס בשווי x בתל אביב בפריים לוקיישן, או נכס בעיר לווין בשווי y + ההפרש שמתבטא בהון נזיל?

אני יודע שאתה מעריך מאוד עליית ערך,

לכן בהנחה ומסתכלים בטווח הרחוק, מה היית בוחר?

כיש פה עניין של בחירה בין שתי האופציות הללו בלבד.

🕒 פורסם בתאריך: 13/09/2020 11:36

הייתי בוחר מה שיותר קרוב אלי הבייתה.

🕒 פורסם בתאריך: 13/09/2020 12:04

אני מתייחס נטו לפן הכלכלי (מרחק של חצי שעה לשני הנכסים לכן לא משנה לי)

🕒 פורסם בתאריך: 13/09/2020 12:43

לא דיברתי לא על עליית ערך, לא על תשלום קרן משכנתא (אין בדוגמה שלו משכנתא), ולא על רווח השבחה.

דיברתי על הכסף שנכנס לחשבון, כמו שאמרתי - קאש פלואו.

בכל מקרה, לא מתכוון להתווכח על דיון סופר תאורטי כזה, אני אמרתי מה אני באופן אישי מעדיף.

מאחל לשנינו (ולכולם פה) לקבל מתנה כמו בדוגמה ושנצטרך לבחור :)

🕒 פורסם בתאריך: 13/09/2020 12:58

אני מאוד מתלבט בין שתי האפשרויות, לכן הייתי רוצה לשמוע מה הרוב היו מעדיפים, כי לכל אפשרות יש יתרונות וחסרונות , השאלה מה עולה על מה

🕒 פורסם בתאריך: 13/09/2020 14:07

במידה ונכונים לפעול בשוק נדל"ן נוסף, הייתי בוחר באופן ברור ומוחלט בנכס בעיר לווין + מזומן להשקעה נוספת.

שאלת נדל"ן - מה הייתם מעדיפים?

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן