המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 23/09/2020 12:57

היי

אני נמצא לפני סבב בנקים. אצטרך קצת פחות מ-40% מימון.

רציתי לשמוע מכם תובנות על המסלולים השונים בהתחשב במצב.

האם לדעתכם יש מסלול שלאור המצב יהיו זולים יותר בעתיד? למשל, האם מסלול צמוד לדעתכם יוזל בעתיד הקרוב?

או להפך, האם יש מסלולים שצפויים להתייקר בעתיד לפי דעתכם?

תודה

🕒 פורסם בתאריך: 23/09/2020 13:12

לא נראה שהפד הולך להעלות ריביות בשנים הקרובות (מדברים על לפחות 2023) וסביר להניח שבנק ישראל ילך בעקבותיו.

אולי תהיה אינפלציה אבל גם זה לא בטוח, בינתיים בשנים האחרונות לא מצליחים להגיע ליעד האינפלציה.

למקרה שאני טועה, לקחתי קצת יותר משליש מהמשכנתא על ריבית קבועה לא צמודה כדי שתהיה עוגן.

🕒 פורסם בתאריך: 23/09/2020 23:40

הריביות חזרו להיות מה שהיו לפני הקורונה כלומר נמוכות מאוד.

באחוז מימון כמו שלך, אפשר לקחת משכנתא גדולה יותר ממה שאתה צריך ולחלק את המסלולים כך שיהיה מסלול עם ריבית גבוהה על חשבון מסלול אחר עם ריבית נמוכה מהרגיל ואחרי לקיחת המשכנתא עם העודף לסלק את המסלול היקר.

🕒 פורסם בתאריך: 24/09/2020 09:28

תודה, אשמח לעוד פרטים, כמו למשל:

1. לפי הבנתי יש הטבה על פחות מ-45% מימון, אז אתה מציע למתוח את הגבול ולבקש 45% מימון?

2. אם כן - זה לא מסוכן לבקש 45% ואז לגלות שהשמאי מעריך את הדירה בקצת פחות, מה שיגרום לאחוז המימון להיות גבוה יותר?

3. איזה מסלול כדאי לשאוף שיהיה יקר ואיזה זול? נשמע שאם אצליח לקבל מסלול עם ריבית קבועה לא צמודה זול ולהשאר בעיקר איתו זה יהיה עדיף.

4. האם הבנק יתן לי לשחק עם המסלולים בצורה כזו שאני מבקש שמסלול אחד יהיה יקר והשני זול? הרי אי אפשר לבקש מהם ישירות להעלות את הריבית באחד המסלולים

תודה

🕒 פורסם בתאריך: 24/09/2020 09:38

אפשר. אני ביקשתי שיורידו לי בקבועה יותר ממה שהם רצו, אז אמרתי להם שיעלו במשתנה, במקום, והם הסכימו.

🕒 פורסם בתאריך: 24/09/2020 19:55

תודה, אשמח לתשובות לגבי שאר השאלות

🕒 פורסם בתאריך: 24/09/2020 23:17

1 - אפשר, ואפשר גם לנסות לבקש הצעה עם 60%

2 - לא, מקסימום אחרי הערכת שמאי תעדכן את הסכטם במדוייק

3 - תלוי בהעדפה שלך: קלצ זה ביטוח שיש לו מחיר. לדעתי, בנתונים היום, שווה (מחיר זעום, ביטחון להרבה שנים) אבל אתה יודע מה מתאים לך

4 - בטח! בהחלט כן.

לא לפחד "לחפור" להם בראש. בשעה נוספת שישבתי עם הבנקאית קיצרתי עוד כ4 שנים בממוצע בלי להעלות את ההחזר, וחסכתי כמה עשרות שקלים.

עם כל הכבוד לעניבות שלהם אפילו במסעדה אני לא משאירה טיפ בגובה עשרות שקלים, למרות שאני נהנית הרבה יותר...

קח בחשבון ש90% מהעוסקים במלאכה מבינים פחות ממני ואולי גם ממך

תנהג באדיבות אך בנחישות כדי לקבל את כל המידע לטובת החלטה מושכלת

הבירוקרטיה לא תמיד קלה אבל החיסכון הכספי מובטח, אז תשתדל ליהנות מהדרך...

בהצלחה!

🕒 פורסם בתאריך: 25/09/2020 01:11

אישית אני אוהב את המסלול קלצ במיוחד בשנים האחרונות שהריבית שלו ירדה מאוד. והמשכנתא שלי בנויה עכשיו מ 50% פריים ו 50% קלצ.

ומה שעשיתי בתהליך הלקיחת המשכנתא בתחילה היה ריבית גבוהה יותר על המשתנה כל 5 על חשבון ריבית נמוכה בקלצ.

אני עכשיו עוזר למישהו מהקרובים בתהליך מחזור וביקשנו וקיבלנו פריים גבוהה על חשבון קלצ נמוך ובחישוב אצלו זה יוצא משתלם.

כמובן שלכל אחד יש מסלול אחר שמתאים, ולפי התוכניות שלך אם אתה הולך למחזר או לסלק מסלול כלשהו.

🕒 פורסם בתאריך: 25/09/2020 09:36

תודה לכם על התשובות

לגבי ההצעה הזאת - אני לא רואה איך זה יכול להיות משתלם - הרי לרדת ל-45% מימון מוריד משמעותית את כל הריביות ואגיע למסלולים עם ריבית שלא אוכל להגיע אליה אם אבקש 60% מימון.

מה אני מפספס?

🕒 פורסם בתאריך: 25/09/2020 10:09

שהפרש הריביות לא כזה משמעותי.

🕒 פורסם בתאריך: 25/09/2020 10:14

אוקיי, אבל אם אחרי הפרעון של המסלול היקר (בעזרת הכסף שהשארתי בצד) אשאר עם אותו סכום של הלוואה במסלולים הזולים, מה זה משנה אם אקח 45% או 60%?

🕒 פורסם בתאריך: 25/09/2020 10:15

ב60% יהיה לך יותר כסף לסגור את המסלולים היקרים וישאר לך את אותו סכום המשכנתא אם היית לוקח רק 45% אבל עלות המשכנתא הכוללת תהיה נמוכה הרבה יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 25/09/2020 10:19

אני לא מבין למה שעלות המשכנתא תהיה נמוכה יותר.

תשווה בין הצעה שאקבל עבור 45% ועבור 60%, נניח מפוצלת למסלול זול ומסלול זול יקר.

אני פורע את המסלול היקר לאחר חודש ונשאר עם זול שהקרן שלו היא אותה קרן בשני המקרים.

אתה אומר שהמסלול הזול ב-60% יהיה זול יותר מהזול ב-45%?

למה?

🕒 פורסם בתאריך: 25/09/2020 10:26

נכון אבל לא אותה הריבית.

בוודאי, כי אתה לוקח יותר ממה שאתה צריך, מחזיר מייד את המסלול היקר (את רובו לפחות) ונשאר אם משכנתא זולה.

לא מאמין? שים באקסל ותבדוק.

🕒 פורסם בתאריך: 25/09/2020 10:29

הפרט שלא ברור לי זה למה שהריבית במסלול הזול יותר במקרה של 60% תהיה נמוכה יותר

🕒 פורסם בתאריך: 25/09/2020 10:36

אתה קונה עוגה בת 1000 קלוריות מחולקת ל3 שלישים:

שליש טעים מאד = 333 קלוריות.

שליש טעם בסדר = 333 קלוריות.

שליש טעם מגעיל = 333 קלוריות.

ממוצע הטעם: בסדר.

עכשיו למרות שאתה לא כזה רעב אתה יכול לקנות עוגה גדולה יותר ב33.3% קרי 1333 קלוריות מהעוגה הראשונה ולעשות טריק קטן:

מייד אחרי שאתה רוכש אותה אתה מחזיר חתיכה שוות ערך ל333 קלוריות אבל אתה מזדכה על רוב השליש עם הטעם המגעיל ככה שאתה נשאר עם עוגה של:

444 קלוריות טעימות מאד.

444 קלוריות בטעם בסדר.

111 קלוריות בטעם מגעיל.

ממוצע הטעם: בסדר+

עכשיו למה שהקונדיטור יסכים לקומבינה הזו? כי זה החוק, אין לו ברירה.

אגב עושה רושם שזה לא כ"כ אינטואיטיבי לך, אני ממליץ לך בחום לשקול לקחת יועץ משכנתאות טוב.

🕒 פורסם בתאריך: 25/09/2020 10:57

עברתי כמה קורסים במתמטיקה בתואר שלי, אבל העניין כאן הוא לא מתמטי, אלא השאלה של למה שהריבית במסלול הזול יותר תהיה זולה יותר מאשר אם אקח הלוואה קטנה יותר.

בהקבלה לעוגות, תשווה את המקרה שתיארת למקרה הבא:

במקום לקנות עוגה גדולה יותר ב-33%, אני קונה עוגה שגדולה ב-20% ומחולקת כך -

500 קלוריות טעים מאוד

500 קלוריות בסדר

200 קלוריות מגעיל

מחזיר 200 קלוריות, נשאר עם אותו דבר

כלומר במקרה הזה המסלול היקר קטן יותר, אבל שאר המסלולים נשארו אותו דבר.

אולי פספסת את העניין שאני צריך פחות מ-40% מימון, וההצעה הראשונה הייתה לבקש 45%.

לא ברור לי איך זה יעזור אם אבקש אפילו 60%, אני לא מבין איך זה יעזור להוזיל עוד יותר את המסלול הזול.

תודה

🕒 פורסם בתאריך: 25/09/2020 11:05

ידידי, ויתרתי.

🕒 פורסם בתאריך: 25/09/2020 11:07

אוקיי, תודה רבה בכל אופן

🕒 פורסם בתאריך: 26/09/2020 01:51

יופי של הסבר!

🕒 פורסם בתאריך: 26/09/2020 02:16

אורי נתן לך דוגמה מצויינת ואינטואיבית עם מסלולים של שליש שליש שליש כדי להראות שבסופו של דבר לקחת "יותר" ולהחזיר את המסלול היקר, יעזור לך לשלם "פחות".

מוכרח לציין שלא הבנתי מה אתה עשית, יצרת מסלול "חדש" רק לתוספת והחזרת אותו? איך זה רלוונטי? אולי פשוט לא הבנתי אותך..

בכל מקרה, יש כלים חינמיים כמו משכנתאמן בהם אתה יכול לעשות סימולציות כדי להבין קצת יותר את המספרים (יש שם גם אופציות "מתוחכמות" יותר כמו הגדרת החזרת מסלול מסויים אחרי פרק זמן מסויים).

זה לא תחליף ליועץ, שאני חושב שבהיעדר ניסיון מקצועי בתחום שווה בהחלט לקחת.

מסלולי משכנתא מומלצים לאור התקופה

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן