להישאר במניות או להתרחב לאפיק נוסף?

🕒 פורסם בתאריך: 21/11/2020 19:59

שתי האופציות לא טובות.



חברת נדל"ן מה היתרון/ידע שלך בתחום?



אני נגד מינוף בשוק ההון. אם צברת סכום כזה הריבית דריבית רק תעבוד יותר מהר...



הייתי חושב על עסק/השקעה בתחום מסויים וחוקר טוב טוב לפני. אגב אם נדלן מעניין אותך למה לא להתחיל מדירה אחת להשקעה ומשם להתגלגל

🕒 פורסם בתאריך: 21/11/2020 20:04

יש לך מטרות כלכליות שאתה מנסה להשיג בעזרת השינויים או שאתה רק רוצה להפיג שעמום / להגביר את הריגוש שבהשקעה?

🕒 פורסם בתאריך: 21/11/2020 22:41

אין פה עניין של ריגוש ואין מטרות כלכליות באופק. לפני שנים הייתי מתרגש אם הייתי עושה 100 דולר ביום. היום תנודות של 10K לכאן או לכאן לא מרגשות אותי. אני נטו מחפש אפיק להגדלת הכנסות, ולא רואה הבדל מהותי בין לנהל מיליון היום, ל-10 מיליון מחר.



אפשר לומר שהמטרה הכלכלית היא להגיע ל-f**k you money שבה אוכל לחיות את שארית חיי בלי לחשוב בכלל על עבודה. אינטואיטיבית אני מעדיף תזרים הכנסה קבוע אבל יכול להיות שאני מטעה את עצמי ומחפש variance נמוך. בסופו של דבר, אם יש לי מספיק כסף אני יכול למשוך כמה שבא לי, ויכול לאזן לעצמי את התזרים.



עריכה: יש בזה גם קצת רצון לגוון ולחפש אפיקים חדשים שאולי יוכיחו את עצמם כמוצלחים. נגמרו לי הרעיונות בשוק ההון. זה עובד אבל אין בזה משהו יזמי.



בקשר לריבית דריבית, הרעיון במינוף הוא להגדיל את הבסיס שעליו משפיעה הריבית מההשקעות (מינוס כמובן, הריבית על ההלוואה, אבל עדיין הצמיחה תהיה גדולה יותר), תחת ההנחה שהשוק עולה בטווח הארוך. אם אקח הלוואה ואוסיף עוד 300K לתיק, הרווחים אמורים לגדול מהר יותר כי עכשיו מושקעים 1.3 מיליון ולא 1. אני יכול לקחת הלוואה מ-interactive brokers בתנאים לא רעים.



אין ידע בנדל"ן, מעולם לא החזקתי דירה. להורים מספר דירות ויש לי חבר יועץ משכנתאות בבנק שיכול לייעץ לי. התוכנית שלי היא כזו:



לפתוח חברת החזקות ולנהל את ההשקעות דרך החברה. את הרווחים אגלגל להשקעות אחרות כך שלא אהיה ברווח ולא אצטרך לשלם מיסים. המטרה למקסם את הצמיחה. הכנסות עודפות אשקיע בקניית קרנות מחקות מדד (נחשב הוצאה). בשלב מסוים אפדה את הקרנות ואקנה דירה שנייה, וחוזר חלילה. כשהחברה תהיה מספיק גדולה אוכל להתחיל למשוך רווחים. לחלופין אוכל לעשות mix בין נדלן לשוק ההון.

🕒 פורסם בתאריך: 21/11/2020 23:36

כמה דירות אתה מתכנן להחזיק?

🕒 פורסם בתאריך: 21/11/2020 23:37

הבעיה בנדלן היא שאתה לא יודע מה יהיה הרווח שלך לטווח הרחוק, יש לך מיסוי על כל תשלום שכירות ואתה מקורקע לקרקע.



זה עסק מבחינת עיסוק מבחינתך לכל דבר, אם יש לך זמן למצוא נדלן שווה (יש חוקים למה שווה לקנות ומה לא) תצטרך הרבה לקרוא ולהתעסק בזה, אם זה משהו שמעניין אותך למה

🕒 פורסם בתאריך: 21/11/2020 23:38

למה לא,



אני חושב שמבחינה סולידית עדיף לא להתעסק עם כסף, להשקיע בקרנות עולמיות ואגחים ולחיות מהרווח ומהשקט הנפשי

🕒 פורסם בתאריך: 21/11/2020 23:54

איפה אתה >כן< יודע מה יהיה הרווח שלך לטווח הרחוק?

🕒 פורסם בתאריך: 22/11/2020 00:11

צודק זו שטות

🕒 פורסם בתאריך: 22/11/2020 00:29

כמה כסף זה מבחינתך וכמה אתה רחוק משם?



להשקיע בנדל"ן לדעתי מפספס את המטרה כי בתור משכיר דירה אתה עדיין עובד אצל השוכרים שלך, זה דורש התעסקות.



מינוף לדעתי מתאים יותר לצעירים שמרוויחים בכל חודש חלק גדול מכלל החיסכון שלהם (ככה שגם אם תהיה קריסה אפשר להתאושש) ורחוקים עדיין מהיעד, לא ברור אם זה המצב שלך, וגם אם כן מינוף זה סיכון שלא צריך לקחת בקלות ראש.

🕒 פורסם בתאריך: 22/11/2020 01:33

מודה שאני קצת חוששת שאתה באופוריה מההצלחה בהשקעות נשמע שאי תלות בעבודה היא ממש בהישיג יד באמצעים רגילים, ולא ברור לי מדוע אתה מעוניין להוסיף מינוף לעסק. אני שואלת את עצמי האם אתה משקיע משיקול כלכלי, או שזה מרדף אחרי הריגוש. בכל מקרה, תהיה זהיר.



דירה למגורים נשמע לי קצת מוקדם לקנות כי החיים שלך צפויים להשתנות בעשור הקרוב בצורה שלא בטוח תרצה את הדירה שקנית.



לגבי דירת השקעה, יש ייתרונות מסויימים, אבל לדעתי אתה יודע להרוויח יותר מזה בבורסה. זה רעיון לא רע להתחיל מוקדם אם אתה מתכנן לצבור הון בדירות כמו שרבים מאוד בארץ עושים. תלמד לנהל את הסיכונים ולהתעסק עם שוכרים, שיפוצים וכו'. (אני לא 100% מבינה למה תרצה לעשות את זה בהינתן שאתה יודע להשקיע בבורסה ורוב רוכשי הדירות שאני מכירה מפחדים ממניות ולא מבינים כלום בבורסה, אבל אנחנו בני אדם עם וכל אחד עם ההטיה שלו). ממש להקים חברת נדל"ן ? - מודה שלא מבינה בזה שום דבר הייתי מתייעצת עם מישהו לראות אם באמת יהיה לך שם חיסכון.

🕒 פורסם בתאריך: 22/11/2020 02:08

4x?? אפילו הקורונה הייתה מוחקת לך את התיק במצב כזה.

🕒 פורסם בתאריך: 22/11/2020 19:29

באופן כללי אני אשמח לשמוע על אפיקי השקעה אחרים שאני יכול לבדוק. כי כרגע חוץ מלמנף את עצמי בשוק ההון או לקחת משכנתא לא עולה לי רעיון לראש. את המחקר והיתרונות/חסרונות אעשה בעצמי, אבל אשמח לשמוע המלצות לכיוונים נוספים שכדאי לי לבדוק, בהינתן גילי ומצבי הכלכלי.



א. אין יעד מסוים, פשוט להגדיל הכנסות כי למה לא.



ב. יש לי חסכונות נוספים (RSU) והכנסה קבועה. בנוסף, אפשר לקחת הלוואה כנגד תיק ההשקעות (ב-Interactive Brokers, שם אני נמצא) בתנאים מאוד נוחים. מובטח שלא אכנס לחובות כי במקרה הרע עם יפדו את המניות שלי, אבל יש לי הכנסה קבועה כך שגם אם יהיו הפסדים אוכל להכניס עוד כסף להגיע לשם (מה שנקרא margin call).



נדל"ן זה התעסקות, אבל בסופו של דבר ה"שכר השעתי", כלומר קצב הגדילה של ההון העצמי חלקי שעות העבודה, לדעתי די גבוה. השתמשתי במונח קצב הגדילה כי בהתחלה אין רווחים באמת כי אני מכסה את המשכנתא, אבל עדיין ההון העצמי גדל וזה מה שחשוב בסופו של דבר.



אכן לא מחפש דירה למגורים, כי אני גמיש ולא מחפש להשתקע. בקשר לנדל"ן אני מסכים שהרבה ישראלים בוחרים כברירת מחדל להשקיע בדירה כי הם חוששים ממניות. הקטע הוא שתשואה של דירה, גם אם היא עושה 3-4% במקרה הטוב משכירות (לא כולל עליית ערך) היא תשואה טובה כי היא ממונפת ויחסית יציבה. ז"א אני עושה 3-4% על פי 3x מכמות הכסף ולכן זה בערך שקול ללעשות 9% בלי מינוף, לא כולל עליית ערך הדירות, ומיסוי נמוך במיוחד על הכנסה משכירות.



מסכים ובודק את הנושא הזה. זו הלוואה זולה מאוד. למרות שיש לי את המניות כעירבון, ואין סיכוי שאכנס למינוס, עדיין יש לי מחסום מנטלי שאני צריך לשבור של השקעת כסף של אחרים. צריך להכין תוכנית אבל כדי למנף את עצמי זה נשמע כמו מקור כסף טוב מאוד.

🕒 פורסם בתאריך: 22/11/2020 20:19

כן, נכון השקעה ממונפת מניבה יותר. אבל נדל"ן לא מרגיש לי מאוד סולידי כרגע. המצב הכלכלי לא טוב והשכירות שלך רחוקה מלהיות מובטחת. סביר שלחלק מהדירות לא יימצא שוכר, וסביר גם שהמחיר של שכירות ירד. מצב המקרו מאוד קשה.



לגבי מחירי הנדל"ן יש מקומות שרואים כבר ממש ירידה, באחרים יש פשוט קיפאון מעט מאוד עסקאות והמון היצע. קשה מאוד לתזמן שוק, וזה לדעתי אפשרי לחלוטין שמחירי הדיור ירדו בשנים הקרובות, גם אם השוק ירד נניח 20-30% הוא עדיין יהיה גבוהה בהשוואה לעשור הקודם. לא בועה, אבל כמו שמניות עולות ויורדות גם נדל"ן יודע לרדת. העניין הוא שאתה חושב לקנות דירה להשקעה עם נניח 25% הון עצמי, ולדעתי יש תרחיש סביר שתגיע למצב שהשמדת את ההון העצמי הזה.



עכשיו אני אומרת את זה כמישהי שהלכה all-in על נדל"ן, אז תאמין לי שזה לא איזה משאלת לב שלי. זה בסדר להשקיע בנדל"ן ויכול להיות שזה יצליח מאוד ועם המינוף ממש תכפיל את הכסף שלך, אבל אתה צריך להיות פתוח גם לתרחישים בהם אתה מוחק את ההשקעה לגמרי כי החוב שווה יותר מהנדל"ן (ואתה עדיין צריך להחזיר את החוב כי בארץ הדרך היחידה לצאת ממשכנתא זו פשיטת רגל).



נדל"ן ממונף להשקעה כרגע זה תחום ספקולטיבי, יש סיכונים אמיתיים וזה ממש לא סולידי. אחרי עשור של עליות קצת קשה לדמיין ירידות אבל היו תקופות ארוכות בהן הנדל"ן נשחק משנה לשנה, ואני מכירה לא מעט אנשים שהפסידו כסף על נדל"ן.



אני אישית מעדיפה מניות לא ממונפות מול נדל"ן ממונף. מינפתי בעבר 10-20% את המניות שלי, ואלה בערך רמות המינוף הגבוהות ביותר שאני מרגישה איתן נוח במניות.