מו״מ על משכנתא - אשמח לפידבקים

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2021 15:16

**לא יועץ ולא מייצץ**



מבלי להגיב על המספר עצמו של הריביות שקיבלת, כי בשביל לדעת כמה באמת אתה יכול לקבל אתה צריך לעשות עבודת רגלים לללכת לאיזה 5 בנקים לתמקח וכו



וגם לא ברור אם מבחינת הבנק זה דירה ראשונה או דירה שניה



על פניו אני אגיד שמסלולים צמודים למדד יש בהם קצת סיכון, אם מחר המדד עולה ב10 אחוז אז כל המשכנתא שלך מתייקרת ב10 אחוז ואתה חייב יותר כסף לבנק, בנוסף ההחזר החודשי שלך משתנה וזה יכול להקשות על התזרים בהמשך



למרות שהמדד בשנים האחרונות כמעט לא עלה, בממוצע הוא עולה בערך ב1.5 אחוז בשנה...



יש דבר שנקרא (בפורם לפחות) מסלול פיתוי



אתה מראש לוקח משכנתא יותר גדולה, ויום למחרת קבלת כל המשכנתא סוגר את המסלול הכי יקר



בדוגמא שלך במקום 930K תבקש 1500K לצורך הדוגמא



תקבל 500K בפרים מינוס 0.65 כמו שקיבלת



400K ב2.4



ו600K ב2.95 (שמבחינך יכול להיות גם הרבה יותר, כול עוד יורידו לך אפילו בעוד קצת את הריבית בשאר המסלולים)



יום אחרת קבלת המשכנתא אתה מחזיר את ה600K וסוגר את המסלול הזה (אם זה יהיה לפי השינוי ריבית החודשית אז גם לא יהיה קנס או עלות)



ואז תישאר עם 900K בריבית ממוצעת של 1.435 אחוז (מול 2.16 שיש לך היום) כלומר 34 אחוז יותר זול בריבית ובעליות



כמובן שלא מייעץ, ותבדוק כל מה שאני אומר (אפשר גם להתייעץ עם הבנק, תגיד להם שאולי תקבל ירושה או שהורים שלך יחליטו לעזור ואתה רוצה לבדוק אפשרות לפרוע חלק מהמשכנתא תוך זמן קצר)



לגבי ה2/3 פריים זה בהחלט מעניין ומקומם מאוד, המטרה של בנק ישראל היתה להוזיל משכנתאות לפי מה שאתה מציג זה רק ייקר אותם (אני קיבלתי על השליש שלי פריים מינוס 0.9). אני חושב שאולי בנק ישראל יראה שהבנקים מנסים לגנוב קופון ואולי יתערב בזה בקרוב (דעה אישית שלי לא מבוססת)



תנסה גם לבדוק אולי 50 אחוז רק בפריים, אולי על זה כן תקבל מינוס 0.65 על כל ה50 אחוז...

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2021 15:32

תודה על התשובה



דירה ראשונה



יש נתח משמעותי מהמשכנתא בקל״צ - כ43%



מכיר מסלול פיתוי. אני ב70% מימון כפי שרשמתי, אז אני לא יכול לקחת יותר ממה שלקחתי (אפשר למתוח ל75%, אבל את ההון ההתחלתי כבר העברתי...)



מה שכן, אני ציינתי שיכול להיות שבעוד שנה אוכל לשלם את המ״צ. אבל עדיין לא השכנעתי מספיק כמה זה כדאי בהשוואה להשקעה אלטרנטיבית.



אז זהו, בדקתי במחשבון של משכנתאמן, אם אני מחליף בין הקל״צ לפריים באותם ריביות (ואז הפריים הוא 43% מההלוואה) אני עדיין בערך באותו מצב - יש הפרש של 17 אש״ח בתשלום הסופי. גם אם אני נשאר באותו ריבית פריים.

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2021 19:49

אם יש סיכוי שתוכל לפרוע מוקדם (לא דווקא מיד), אתה יכול להשתמש במסלול פיתוי לצורך המיקוח. להסכים להעלאה גדולה בריביות בו, בתמורה להוזלה במסלולים האחרים. הבנק בד"כ מסכים.



ככה אתה יכול להשתמש בפיתוי גם אם כרגע אין לך הון נוסף זמין. למשל שתפרע אותו בעוד 5 שנים במקום בעוד 20 - עדיין תוכל להרוויח מכך.

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2021 20:05

נכון, אני מבין, זאת הטענה הרווחת.



ושוב אני שואל. נגיד ויש לי בעוד שנה 250k. אני יכול אופציה א) לסגור את המ״צ ולהרוויח 2-2.4% במקס׳, אופציה ב) להשקיע אותם במדד ולהרוויח בסיכוי גבוה מעל 4%. אז למה זה כ״כ כדאי?

🕒 פורסם בתאריך: 12/02/2021 09:50

יש הרבה שמעדיפים תשואה ודאית של 2 או 3 אחוזים, על פני תשואה לא ודאית של 7 אחוזים אפילו.

🕒 פורסם בתאריך: 12/02/2021 11:59

לא בכל מחיר מסלול פיתוי.



אם אתה "יודע" להשיג תשואה עודפת על החיסכון בריבית ובטוח בכך - גם השקעה אלטרנטיבית של הכסף באה בחשבון.

🕒 פורסם בתאריך: 14/02/2021 10:32

נכון, אבל יש לך צמוד מדד, 230K זה אומר שאם תרצה עוד 5 שנים לפרוע את זה בהמדד עלה לפי הממוצע 1.5 אחוז אז אתה חייב לבנק עכשיו 248K



כלומר "הפסדת}" 18K



זה לא מאוד משמעותי כי אתה כן משלם פחות ריבית בגין זה, אני אישית לא אוהב שההחזר החודשי שלי משתנה פשוט...



אוקי הבנתי שהמימון שאתה מביא הוא 70% אז לא רלוונטי כנראה מסלול פיתוי כי זה לא יהיה משמעותי ולא שווה את הכאב ראש



> אפשרי לקחת הלוואה זמינית מההורים או משהו בסגנון אבל לדעתי זה לא נכון ומייצר הרבה כאב ראש ולחצים לא בריאים



למה באותם ריביות, על הקלצ אתה משלם 2.95, על פרים 0.95



לפי אותו מחשבון ההפרש של הריביות האלה על 396K ל25 שנה הוא 115K!! (בהחזר החודשי זה 380 שקל הבדל)



חישוב פשוט 2.4 צמוד, לפי מדד ממוצע של 1.5 אחוז זה שווה ערך לתשלום של 3.9%



תוסיף על זה את העלות של ביטוח החיים שהוא יותר גדול ושאר הירקות אז נעגל ל4% שאתה משלם על הכסף הזה



בשביל להרוויח 4% אתה צריך להשיג 5.35% תשואה נטו בגלל שיש לך מס רווחי הון



עכשיו נניח שאתה משקיע את הכסף בצורה הכי יעילה, ממד עולמי של בלאקרוק, ברוקר שלא לוקח לך בכלל דמי ניהול (כי הוספת את זה לחשבון קיים) ואתה מחזיק לעשרות שנים אז נעלם מעלות מקניה ומכירה) אז אתה צריך לעשות לפחות 5.55% ברוטו רווח כל שנה בשביל רק לצאת "שווה"



לעשות 5.55% באפיק ללא סיכון, או סיכון נמוך זה משהו שאני לא מכיר שקיים



אתה כנראה תצטרך חלק משמעותי מאוד מהכסף להשקיע במניות ואז אוטומטית זה פרופיל בסיכון גבוה, רצף תשואות וכו



לפי כל המחקרים (טרינטי וחבריו) למשוך מעל 4% זה כבר מסכן את התיק



מעבר לזה שאתה משקיע (מהמר (- ;) עם כסף שהוא לא שלך



כלומר אם מחר השוק נופל, אתה עדין משלם לבנק כל חודש את הכסף



כלומר אתה יכול למצוא את עצמך עוד כמה שנים במקום עם חוב של 300K עם חוב של 450K ...



גילוי נאות, אני כן עושה משהו דומה עם המסלול פריים שלי במשכנא (אבל הוא ב-0.9 כלומר אני משלם עליו רק 0.7 אחוז ריבית שלא צמוד לממד...)

🕒 פורסם בתאריך: 14/02/2021 15:48

תודה רבה על התגובה המפורטת



אולי לא הסברתי טוב את השינוי שביצעתי.



במחשבון של משכנתאמן:

תמהיל 1:



302k פריים | 25 שנה | ריבית 0.95



232k משתנה צמודה כל 5 | 25 שנה | ריבית 2.4



396k קל״צ ל19 שנה | 19 שנה | 2.95



תמהיל 2:



396k פריים | 25 שנה | ריבית 0.95



232k משתנה צמודה כל 5 | 25 שנה | ריבית 2.4



302k קל״צ ל19 שנה | 19 שנה | 2.95



* כל ההבדל - החלפתי בין הסכום שבקל״צ לסכום שבפריים.



ההפרש בסיום ההלוואה - 17k.



כלומר גם אם הבנק יסכים להשאיר לי את הפריים באותה ריבית (וכנראה שלא) לפי המחשבון זה לא הבדל גדול.



עכשיו קיבלתי אותך. תודה רבה על ההסבר!

🕒 פורסם בתאריך: 14/02/2021 15:57

@Harvey , למה שלא תבקש משכנתא חד מסלולית בקל"צ? במקרה שלי הלוואה כזאת לאחר שלחצתי קצת לא יצאה יקרה באופן משמעותי מהלוואה תלת מסלולית והייתה מסוכנת ממנה הרבה פחות. (הם שיקללו לי גם את ההנחה שהם נותנים על פריים פנימה). חבל לדעתי לחשוף את עצמך לריבית הפריים או למדד כשאף אחד מהם אינו בשליטתך. אם אין ברירה אז אין ברירה, אבל לדעתי שווה לנסות - ואני הופתעתי מהתוצאה.



ג"נ: קיבלתי הצעה של 1.95% בקל"צ שהייתה 10% יותר יקרה מההלוואה תלת מסלולית הכי טובה שהצלחתי לקבל בהנחה והריבית במשק לא תעלה בכלל בעשור. לדעתי זה היה שווה את זה, כי באמת שאין לי יכולת לנחש דברים כמו מדד או ריבית פריים שנים רבות מעכשיו.

🕒 פורסם בתאריך: 14/02/2021 17:10

@גילגה תודה על הרעיון המעניין



למען האמת התייעצתי בעבר עם יועץ משכנתא לגבי התמהיל הזה. עבר מעל שנה, מאז כבר הספקתי ללמוד עוד על משכנתא, אבל אני עדין חושב שהוא לא רע.



לפני שאני בוחן את ההצעה בפועל - אני מבין שהמחשבון של משכנתאמן לא באמת לוקח בחשבון (בdefault) עליית מדד ועליות ריבית פריים, נכון?



עכשיו לגבי ההצעה שלך:



אם אני לוקח הכל בקל״צ, ומצליח לקבל 2% ריבית, אז עבור אותו החזר חודשי אני צריך לקחת את ההלוואה ל22 שנים. ובסוף אני משלם כמעט אותו דבר.



אז אני מודה שהצלחת לבלבל אותי. זה נשמע טוב.



- האם באמת ניתן להגיע לריבית כזאת בקל״צ למשכנתא של >= 20 שנה?



- אם כן - למה זה לא המסלול הדיפולטי? הרי במצב זה כל הסיכון על הבנק.



- אני מבין שהמסלול הזה מאוד טוב אם באמת המשכנתא נשארת להרבה שנים (מעל 15,20), כלומר בדירה שאתה מתכוון להחזיק לזמן רב או דירה למגורים. האם המצב משתנה בדירה להשקעה כאשר צפי החזקת דירה להשקעה ממוצע עומד על 7 שנים?



תודה רבה

🕒 פורסם בתאריך: 14/02/2021 17:40

תראה, המחשבה שלי בנושא היא שהבנק יודע לתמחר את הסיכונים האלה טוב ממך. אני מניחה שאם תוותר על מסלולים אחרים תוכל לשכנע אותם לרדת בריבית על הקל"צ, לא בטוחה אם תגיע ממש ל2% - אבל אני מאמינה שתגיע למחיר שהבנק מנחש שתשלם בהלוואה הרב ערוצית שלך. (עם התחזית שלהם לעליית ריבית, ופריים ושאר ירקות) ככה שגם אם בסופו של דבר לא תיקח את ההלוואה הזאת תקבל הצצה להערכה האמיתית לרווח מהתמהיל שציינת.



ההצעה שלי הייתהלמשך הלוואה קצר יותר (10 שנים) ומימון של 20% מהנכס ורגע לפני הקורונה. אבל גם אם תרד מ2.9% ל 2.5% או 2.4% שווה לשקול את העניין. זה לא שאני אומרת שאין קומבינציות של שערי פריים ומדד שיביאו אותך להלוואה זולה יותר. אלה שאתה מצליח להימנע מלחשוף את עצמך לסיכונים שאין לך את המומחיות לשערך בצורה אמינה.

🕒 פורסם בתאריך: 16/02/2021 10:51

יות

יותר ברור, בקיצר אתה בתצורה הזאת על 94K משלם פחות 2 אחוז ריבית - שזה 17K לאורך התקופה



17K לדעתי זה סכום לא מבוטל



בנוסף לזה שיעלה לך פחות כסף יש לך עוד יתרון של גמישות על הסכום הזה והיכולת לפרוע אותו או למחזר אותו מתי שתרצה



החסרון הוא שהפריים זאת לא ריבית קבוע ויש אפשרות שמחר הפריים יעלה ואתה תשלם יותר



אם זאת אתה תשלם יותר רק אם הפרים יעלה ביותר מ2 אחוז



כלומר אם מחר בנק ישאל יחליט שהפריים הוא 3.6 ולא 1.6 אתה עדין לא בהפסד



התרחיש לדעתי האישית הריבית פריים תעלה משמעותית הוא קטן (אבל אני לא מוסמך ולא מייעץ)



אפשר לראות בזה שבנק ישראל אפשר לקחת 2 שליש בפריים איזה שהיא אמירה למה צפוי להתקיים



כי אם באמת יעלו ב2 אחוז את ריבית הפריים כל מי שיקח משכנתא ב2 שליש פריים יצעקו ולא יוכלו להחזיר את ההלוואות...



מעבר לזה שאת משלמת יותר כסף, שיכול להיות שזה זניח בשביל השקט הנפשי ומקובל ביותר



שימי לב שהמסלול הזה מסוכן בכיוון אחד של מחזור והקטנת משכנתא



בגלל שאת בריבית קל"צ במידה ועוד כמה שנים תרצי למחזר את המשכנתא (כי הריביות ירדו, בדיוק כמו שעכשיו אמור להתקיים בגלל ה2 שליש פריים) או תחסכי כסף ותרצי להקטין או לסגור את המשכנתא. את יותר חשופה לתשלום "קנס" או יותר נכון הפסד הפרש הריביות של הבנק



למרות שחושבים שמשכנתא זה לטווח מאוד ארוך נסיבות החיים משתנות ולא בטוח שנרצה להמשיך אם המשכנתא לאורך זמן



הן בגלל שחסכנו או קיבלנו כסף שנרצה להקטין איתו את המשכנתא



והן בגלל שפשוט החלפנו דירה וצריכים משכנתא חדשה ומשתלם לנו למחזר בהמשך

🕒 פורסם בתאריך: 16/02/2021 19:16

תודה רבה על התגובות עד כה :)



הריביות קצת שופרו, קל״צ שופר ל2.85, ומשתנה שופר ל2.24. אמשיך לעדכן.



שאלה לגבי צמודה משתנה כל 5: מתי אפשר לפרוע ואיך?



נניח ואני רוצה לפרוע אותה. איך מתבצע הפרעון? האם אני יכול לפרוע אותה יום אחרי שקיבלתי את המשנתא? שנה אחרי? 3 שנים? מה הקנס בכל אחד מהאופציות האלה?



שאלה לגבי עליית מדד: האם הפריים ״מוגן״ מעליית מדד?



אני יודע שמשתנה צמודה כל 5 כן מושפעת מהמדד (הסיכון ״עלי״), וקל״צ לא מושפעת (הסיכון על הבנק).



מה קורה עם הפריים במידה וריבית הפריים נשארת קבועה? לפי מה שאני מבין כרגע - הפריים לא נפגע מעליית מדד. האם אני צודק?



במידה ואני צודק, זה בעצם אומר שאם לוקחים משכנתא בריביות טובות של פריים וקל״צ ומחסלים את המשתנה צמודה כל 5, וגם יש עליית מדד משמעותית, יש יתרון גדול למשכנתא מכיוון שמבחינתי אני רק מרוויח מהאינפלציה. הבנתי נכון?



תודה רבה

🕒 פורסם בתאריך: 17/02/2021 10:18

לא יועץ, לא מייעץ ולא מוסמך (ולפעמים טועה)



בגדול אתה יכול לפרוע בכל רגע נתון, אתה תשלם "קנס" שהוא הפרש בין שער הריבית שהבנק נותן היום לריבית שנוא נתן לך (כלומר אם הריבית עלתה אז אתה לא תשלם קנס, אם היום על אותו סכום תקופה הוא נותן ריבית יותר נמוכה - אתה צריך לשלם לא את ההפרש על הריביות שהוא הפסיד עליך לאורך כל התקופה שנשארה - במשתנה כל 5 שנים זה רק עבור סיום ה5 שנים), יש פה גם התייחסות לתקופה, כלומר עוד 3 שנים בגלל שהתקופה שנשארה היא רק שנתיים הוא בודק מה הריבית שהוא נותן למישהו אחר עבור תקופה של שנתיים ובדרכ היא בגלל זה תיהיה יותר נמוכה.



יש אקסלים של בנק ישראל מפורטים על זה - אם זאת במשתנה כל 5 שנים זה לא סכומים משמעותים מאוד



כן אתה בנוסף תשלם את העליית המדד שיכול להיות מאוד כואב - אם מחר המדד עלה ב 1.5 אחוז (תרחיש סביר מאוד) ואתה מחרתיים סוגר את המסלול הזה של 232K אתה תשלם 3.5K על עליית המדד.



לכן אם אתה כן רוצה לסגור את המסלול הזה בקרוב ממליץ לא להצמיד אותו למדד



* שים לב שאפשר גם להרוויח אם המדד ירד כמו שהיה לפני חודש אבל זה די נדיר



אם אתה מכוון למסלול פיתוי, אז אתה יכול למחרת לקיחת המשכנתא לסגור את המסלול ללא קנס בכלל (כי הריביות מתעדכנות פעם בחודש - שווה רק לבדוק שלא תיפול על היום הזה פשוט)



**כן יהיה לך תשלומי לווין על הסגירה של המסלול בדמוי עמלות למינהם אבל זה יחסית זניח



***אם תודיע לבנק 10 ימים לפני שאתה סוגר את המסלול יש הנחה של 0.1% בדמי פרעון מוקדם = קנס



**** יש לבנק ישראל איזה נוסחא קצת מסובכת של אם תסגור אחרי 2/3/4 שנים אז יש איזה הנחה מובנת של 10/20% בעלות פרעון מוקדם סוג של מדרגות - חייב להגיד שלא ממש הצלחתי להבין את זה, וגם הבנק שלי לא ממש הצליח להבין אותי בזה או להגיד לי מתי כל מדרגה מתקיימת



התשובה הקצרה כן, אם מחר המדד עולה ב2 אחוז והפריים לא משתנה אז המשכנתא שלך וההחזר שלך לא משתנה



וכאילו הרווחת (למרות שבפועל כנראה שערך הבית לא אוטומטית עלה גם ב2 אחוז וגם ההכנסות שלכם לא עלו ב2 אחוז, ההוצאות דוקא כן עלו ב2 אחוז אז עדין הפסדת (- ;)



מעבר לזה שיש קשר עקיף בין ריבית הפריים למדד אז צפוי שאם המדד יעלה משמעותית גם הפריים יעלה איתו לדעתי בלבד

🕒 פורסם בתאריך: 20/02/2021 20:36

נקודה טיפה אחרת למחשבה.



אני בדיוק עכשיו בסגירות סופיות של משכנתא לדירה שניה להשקעה.



מבחינתי, דווקא מסלולים של פריים וקבועה, אני מנסה לדחוף לפרק זמן כמה שיותר קצר (נניח 10 שנים). הסיבה העיקרית היא שאני נהנה מריבית נמוכה יותר מקלצ ובטווח זמן שכזה, הסיכון בתנודתיות קטן יותר. השאר, קלצ ל 20.



לחילופין אני דיי מחזק הצעה שהועלת פה, למה לא לקחת הכל קלצ, בהנחה שההבדלים בין 100% קלצ לתמהיל אחר מסתכנת בהבדלי ריבית של 0.5-07?

🕒 פורסם בתאריך: 21/02/2021 10:38

@stingos תודה. אני רוצה כמה שפחות לפגוע בתזרים, וכמה שיותר שהשכירות תכסה את המשכנתא. לכן העלאת ההחזר החודשי לא אידיאלי עבורי.



לקחת הכל קל״צ כנראה יכול להיות טוב אם מקצרים את ההלוואה ומעלים את ההחזר החודשי - מה שאני לא מעוניין לעשות כרגע

🕒 פורסם בתאריך: 28/02/2021 19:01

המו״מ מתקדם.



ההצעה הטובה ביותר עד כה:



תמהיל:



302k פריים | 25 שנה | ריבית 0.95



232k משתנה צמודה כל 5 | 25 שנה | ריבית 2.171



396k קל״צ ל19 שנה | 19 שנה | 2.733



שאלה לגבי עמלת פירעון מוקדם במקרה של מכירת דירה (פירעון מוקדם מלא).



ממה שהבנתי ממשכנתאמן, הנוסחא לחישוב עמלת פירעון מוקדם זה:



(הפרש בין הריביות) * (השנים שנותרו) * (הסכום שמחזירים)



אם מציבים הפרש של 1% בין הריביות, ל15 שנים שנותרו, ומחזירים מיליון ש״ח (לדוגמא), הסכום יגיע ל150,000 ש״ח.



זה סכום שנגזר ישירות מה״תשואה״ במכירת הדירה ויכול להגיע אפילו לתשואה שלילית והפסד כספי.



שאלה 1. אם כך, מדוע לא מספיק מדברים על ההפסד הפוטנציאלי של עמלת פירעון מוקדם במקרה של מכירת דירה? האם זה בגלל שהריביות היום נמוכות ו״אין סיכוי״ שבעוד 5 שנים הריבית תרד עוד יותר?

שאלה/תובנה 2. האם פחות סביר ש״לקוח טוב״ שקיבל ריביות טובות ישלם עמלת פירעון מוקדם?



דוגמא: נניח שעכשיו הריבית הממוצעת במשק היא 2%, אבל מישהו שהוא ״לקוח טוב״ קיבל ב1%. אחרי 5 שנים, הריבית הממוצעת יורדת ל1%.



לקוח ״ממוצע״ שהיה רוצה להחזיר את ההלוואה - היה סובל מהפרשי ריביות: הוא לקח ב2%, ועכשיו היא 1%, ולכן הוא צריך לשלם את הקנס.



לקוח ״טוב״ שרוצה להחזיר את ההלוואה, לא סובל מהפרשי ריביות. הוא לקח ב1%, ועכשיו הריבית היא 1%, ולכן הוא לא צריך לשלם את הקנס.



הבנתי נכון?



תודה רבה

🕒 פורסם בתאריך: 02/03/2021 16:23

@Harvey



בנוגע לשאלה 2: למיטב הבנתי הלא מקצועית, עד לפני כמה שנים זה היה בדיוק כפי שכתבת, ואז בנק ישראל הוציא הנחיה ששינתה את החישוב כך שמה שקובע את הקנס זה השינוי בריבית הממוצעת ואין תלות בריבית האישית שלך, כך שכבר אין ייתרון ללקוח הטוב. תבדוק את זה.