🕒 פורסם בתאריך: 28/02/2021 00:55
שלום לכולם
אבא שלי שיהיה בריא ויאריך ימים בשמחה ובטוב על סף פרישה מעבודה (בן למעלה מ70) כשברקע בעיות בריאות לא זניחות.
בזמן האחרון אני עוזר לו בסידור השקעותיו (כרגע ב28 קרנות ומוצרים פיננסיים/פנסיוניים שונים), כשבמוקד מימוש זכויות בניה במגרש שקנה לפני למעלה מ20 שנה ביישוב בורגני דתי בשומרון במרחק כ10 דק' נסיעה מגדר ההפרדה.
זכויות הבניה במגרש הן נרחבות (כ900 מ"ר בנוי), אך המועצה מתנגדת לריבוי פיצולי דירות.
התוכניות המקוריות (שעלו עשרות אש"ח) כללו ניצול מלוא הזכויות במטרה לבנות בניין דירות (12 יח' בחלוקה המקסימלית), כשרשמית מותר לבנות רק 2 יח' (דו משפחתי).
כשהתחלתי לברר את כדאיות העניין, גיליתי שתשואת השכירות די נמוכה, ומכירה של דירה בגודל 450 מ"ר ספק אם תחזיר את עלות הבנייה.
מכיוון שכך, החלטנו לצמצם לכ300 מ"ר בכל צד (עם שמירת האפשרות להשלמת ניצול זכויות עתידית)- במטרה לעלות בהדרגה ל4-6 יח"ד להשכרה תוך כמה שנים ב2 הצדדים יחד, או למכור צד אחד.
מכירת צד אחד למעשה אפשרית בכל שלב החל מהיתר הבניה, ותקטין משמעותית את ההשקעה, הסיכון, וריכוז ההשקעה (ההיפך מפיזור)- אך מצד שני אנחנו נוטים להאמין שמדובר בפרוייקט עם פוטנציאל טוב לעליית ערך עתידית משמעותית- בשכירות ובשווי למכירה.
עלות הבנייה הצפויה, לפי כלל אצבע של 6 אש"ח למ"ר, ובתוספת פיתוח משמעותי שדרוש לבצע, מוערכת בכ4 מיליון ש"ח.
לאבא שלי יש כ6.5 מיליון ש"ח בשלל מוצרים מנוהלים, וכן עוד 3 דירות המניבות שכ"ד, חוץ מהדירה בה גר.
אבא שלי נעזר באיזה טיפוס שמייעץ לו לגבי ההשקעות, וטוען שהמצב הנוכחי זה אחרי שכבר עשה סדר מהבלגן שעשו הטיפוסים הקודמים...
הבחור מציע שנממן חלק מהפרויקט (1 מיליון שח) באמצעות הלוואה, וטוען שנדל"ן זו הזדמנות להתמנף בסיכון נמוך.
אני לעומת זאת נוטה לבצע רפורמה משמעותית:
1. לרכז את המוצרים הפנסיוניים (כ4 מיליון) בבית השקעות אחד תחת כמה חשבונות מסחר שיופרדו לפי "צבע" (לפני/אחרי 2008, תיקון 190, השתלמות, פיצויים, כספים קצבתיים או כל קטגוריה אחרת שעשויה להשפיע על הפדיון והחבות במס), ולפדות את השכבות שלא פטורות ממס.
2. בכספים הפנסיוניים אני חושב לקנות 50% SSAC, ו50% קרן מחקה מדד אג"ח.
3. את הכספים החייבים במס (כ2.5 מיליון) אני חושב למשוך לחשבון בנק ייעודי לטובת הפרויקט (שיוזן בעתיד בכספים נוספים לפי הצורך), ולשים את הכספים בפק"מ בדרך להזרמתם לפרויקט.
סה"כ החשיפה הנוכחית למניות ב"תיק" שלו היא כ25%, ואחרי הרפורמה צפויה לעלות לכ30%. בהתחשב בעובדה שהתיקים המנוהלים עתירי אגח קונצרני אני מתייחס לזה כרמת סיכון דומה או אפילו נמוכה יותר.
עם זאת, יש בי חשש שאני "קופץ מעל הפופיק".
אשמח לשמוע דעות, אזהרות, תוכחות, שאלות מנחות וטיפים של אלופים.
מה שבטוח אני מתחייב לא להתייחס לכלום כייעוץ.
אבא שלי שיהיה בריא ויאריך ימים בשמחה ובטוב על סף פרישה מעבודה (בן למעלה מ70) כשברקע בעיות בריאות לא זניחות.
בזמן האחרון אני עוזר לו בסידור השקעותיו (כרגע ב28 קרנות ומוצרים פיננסיים/פנסיוניים שונים), כשבמוקד מימוש זכויות בניה במגרש שקנה לפני למעלה מ20 שנה ביישוב בורגני דתי בשומרון במרחק כ10 דק' נסיעה מגדר ההפרדה.
זכויות הבניה במגרש הן נרחבות (כ900 מ"ר בנוי), אך המועצה מתנגדת לריבוי פיצולי דירות.
התוכניות המקוריות (שעלו עשרות אש"ח) כללו ניצול מלוא הזכויות במטרה לבנות בניין דירות (12 יח' בחלוקה המקסימלית), כשרשמית מותר לבנות רק 2 יח' (דו משפחתי).
כשהתחלתי לברר את כדאיות העניין, גיליתי שתשואת השכירות די נמוכה, ומכירה של דירה בגודל 450 מ"ר ספק אם תחזיר את עלות הבנייה.
מכיוון שכך, החלטנו לצמצם לכ300 מ"ר בכל צד (עם שמירת האפשרות להשלמת ניצול זכויות עתידית)- במטרה לעלות בהדרגה ל4-6 יח"ד להשכרה תוך כמה שנים ב2 הצדדים יחד, או למכור צד אחד.
מכירת צד אחד למעשה אפשרית בכל שלב החל מהיתר הבניה, ותקטין משמעותית את ההשקעה, הסיכון, וריכוז ההשקעה (ההיפך מפיזור)- אך מצד שני אנחנו נוטים להאמין שמדובר בפרוייקט עם פוטנציאל טוב לעליית ערך עתידית משמעותית- בשכירות ובשווי למכירה.
עלות הבנייה הצפויה, לפי כלל אצבע של 6 אש"ח למ"ר, ובתוספת פיתוח משמעותי שדרוש לבצע, מוערכת בכ4 מיליון ש"ח.
לאבא שלי יש כ6.5 מיליון ש"ח בשלל מוצרים מנוהלים, וכן עוד 3 דירות המניבות שכ"ד, חוץ מהדירה בה גר.
אבא שלי נעזר באיזה טיפוס שמייעץ לו לגבי ההשקעות, וטוען שהמצב הנוכחי זה אחרי שכבר עשה סדר מהבלגן שעשו הטיפוסים הקודמים...
הבחור מציע שנממן חלק מהפרויקט (1 מיליון שח) באמצעות הלוואה, וטוען שנדל"ן זו הזדמנות להתמנף בסיכון נמוך.
אני לעומת זאת נוטה לבצע רפורמה משמעותית:
1. לרכז את המוצרים הפנסיוניים (כ4 מיליון) בבית השקעות אחד תחת כמה חשבונות מסחר שיופרדו לפי "צבע" (לפני/אחרי 2008, תיקון 190, השתלמות, פיצויים, כספים קצבתיים או כל קטגוריה אחרת שעשויה להשפיע על הפדיון והחבות במס), ולפדות את השכבות שלא פטורות ממס.
2. בכספים הפנסיוניים אני חושב לקנות 50% SSAC, ו50% קרן מחקה מדד אג"ח.
3. את הכספים החייבים במס (כ2.5 מיליון) אני חושב למשוך לחשבון בנק ייעודי לטובת הפרויקט (שיוזן בעתיד בכספים נוספים לפי הצורך), ולשים את הכספים בפק"מ בדרך להזרמתם לפרויקט.
סה"כ החשיפה הנוכחית למניות ב"תיק" שלו היא כ25%, ואחרי הרפורמה צפויה לעלות לכ30%. בהתחשב בעובדה שהתיקים המנוהלים עתירי אגח קונצרני אני מתייחס לזה כרמת סיכון דומה או אפילו נמוכה יותר.
עם זאת, יש בי חשש שאני "קופץ מעל הפופיק".
אשמח לשמוע דעות, אזהרות, תוכחות, שאלות מנחות וטיפים של אלופים.
מה שבטוח אני מתחייב לא להתייחס לכלום כייעוץ.