דירה להשקעה במגדל העמק

🕒 פורסם בתאריך: 05/03/2021 14:01

באיזו שכונה? נשמע כמו שכונת עוני.



אם אתה רוצה להשקיע במגדל העמק, תצטרך ללמוד עליה ולהכיר אותה לפני שתתחיל לחפש את ההשכונה המתאימה לצרכיך.



יש לא מעט חרדים במגדל העמק, יש גם שכונות עוני מנוונות והרבה מקבלי בט"ל מכל מיני סיבות. זאת עיר במצב סוציו-אקונומי די נמוך אבל בשנים האחרונות נבנו בה שכונות חדשות. יש שם כמה אזורי תעשייה, אחד מהם הוא הייטק אבל לא בטוח שההייטקיסטים גרים בעיר. בקיצור, אתה חייב לכתת רגליים, לבדוק תכניות של העיר ולראיין תושבים מקומיים.

🕒 פורסם בתאריך: 05/03/2021 14:33

גרתי באיזור, בגדול זו עיר לא טובה ובמחירים האלה סביר להניח שמדובר על נכסים בשכונה לא טובה בעיר לא טובה.

בארצינו הכל יכול להיות אבל יש איזה גורם כלשהו שידחוף לעליית מחירים במגדל העמק? יש שם יותר פוטנציאל מאשר מטולה או ערד?



למה חרדים מפריעים לך? הם גם שוכרים דירות, לא?

🕒 פורסם בתאריך: 05/03/2021 18:44

נפלתי מהכיסא עכשיו :)



חשבתי שאתה לא מכיר כלום חוץ מתל-אביב, איזה עוד הפתעות יש לך בשרוול?

🕒 פורסם בתאריך: 05/03/2021 21:22

ניו יורק, תל אביב, רמת דוד, רמת השרון והרצליה.

🕒 פורסם בתאריך: 05/03/2021 22:38

היוצא מן הכלל :)



פשוט עד היום לא צייצת שום דבר בקשר לסביבה שלי אז הנחתי שזה חור שחור בשבילך (כמו לרובם). משמח לשמוע...

🕒 פורסם בתאריך: 05/03/2021 22:46

זה באמת חור, פשוט חור שגרתי בו :)



הסתובבתי לא מעט בתמרת, נהלל, רמת דוד וחיפה.



עד היום רבים מחברי מתמרת במקור.

🕒 פורסם בתאריך: 06/03/2021 16:37

תודה על ההתייחסות,



דווקא לא חשבנו בכלל על מגדל העמק אבל הגיעו אלינו עם הצעת ליווי מא' עד ת' לרכישת דירה שתעמוד בקריטריונים של תשואה מתאימה, פוטנציאל עליית ערך גבוה, מיקום אידיאלי ביחס לתוכניות בינוי ופיתוח עתידיות וכו'. כמו כן ליווי בנושא המימון וליווי משפטי. בקיצור - לשלם על כיתות הרגליים והזמן למישהו שכבר משקיע באזור כמה שנים, מלווה משקיעים ומכיר את העיר לעומק.



כרגע אין לנו זמן להשקיע במחקר מעמיק והתחושה היא ששילוב הריביות הנמוכות + צפי להורדת מחירים/נכסים זולים יותר בעקבות סיום תשלומי החל"ת בקרוב זה חלון הזדמנויות די מוצלח. השאלה העקרונית היא אם מגדל העמק יכולה בכלל לספק את הסחורה מתוך הסתכלות ארוכת טווח.



נכון, אבל לדעתי בשכונות מתחרדות (במגמת התחרדות) שכר הדירה צפוי לרדת עם השנים. אתה חושב שאני טועה?



כשאתה אומר שכונה לא טובה - אתה מתכוון שגם אם על האקסל המספרים נראים טוב העתיד צופה הידרדרות?

🕒 פורסם בתאריך: 06/03/2021 19:43

מהסתכלות בגרף ממוצע העסקאות במדלן נראה שמגמת עליית המחירים נעצרה שם (קשה לדעת אם בעקבות הקורונה או דשדוש טבעי).



בנוסף לפי ויקיפדיה נראה שאחוז גידול האוכלוסיה במגדל נושק ל-0 לעומת ממוצע ארצי של 1.4% (תחזית של המדינה).



לכן הייתי נזהר עם צפי לעליית מחירים משמעותית כלשהי בקרוב אלא אם יש פרויקט לאומי שאני לא מכיר.



-חשוב להבין שתשואה תאורטית של 4.8%~ משקפת סיכון יותר גדול (סיכון= הסתברות גדולה יותר לדייר בעייתי, תקופות ריקות ובגלל המינוף תצטרך להשאיר תמיד כסף בצד למשכנתא אם הצפי הוא תזרים נייטרלי)



-כשהשכירות נמוכה אז כל תיקון מוריד יותר מהתשואה באחוזים וכמובן מדובר פה בדירה ישנה אז אולי תבדוק גם עלות ביטוח.



-מה מיקומך בארץ? אם אתה מתגורר בנגב ( :) ) אז תצטרך עזרת מתווך ושוב תוריד קצת מהתשואה (לא יודע כמה).



לדעתי הצעת ליווי אמורה לכלול ניתוח השקעה ברמה סבירה. מן טבלת "בעד" או "נגד" שאמורה לעשות שכל עם ההשקעה



וסיבות לתעדף את ההשקעה הזו על אחרות כולל מגמות ותחזיות לעיר מבוססות נתונים. קיבלת משהו כזה חוץ ממחיר ושכירות אפשרית?

🕒 פורסם בתאריך: 06/03/2021 21:47

אני חושב שצריך לבדוק זאת, אני לא הייתי ממהר להסיק מסקנות כאלה.

אני אומר ש"שכונה לא טובה" צריכה לבוא לידי ביטוי באקסל במספרים וגם בתקצוב הזמן שלך.