המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 31/03/2021 10:16

שלום לכולם,

קיבלתי במתנה דירה באחת מערי הפריפריה.

הדירה שווה כמה מאות אלפי שקלים ונמצאת בקרבת מוסד לימודים אקדמי.

אם ארצה להשאיר את הדירה ולהשכיר אותה-אאלץ לשלם מס של כמה עשרות אלפי שקלים ולהתעסק עם שוכרים.

מנגד, אם אמכור אותה-אוכל להשקיע את הכסף מן המכירה בשוק ההון או לקנות לעצמי דירת מגורים זולה יחסית (בתוספת הון עצמי או משכנתא קטנה) באזור בו אני מתגורר (כיום אני מתגורר בשכירות יחד עם בת זוגתי).

אם ארכוש לעצמי דירת מגורים זולה באזור בו אני מתגורר-אחסוך את תשלומי שכר הדירה ואוכל להמשיך לחסוך הון עצמי לצורך רכישת דירה איכותית יותר באזור מגוריי.

מה אתם הייתם עושים במקומי?

🕒 פורסם בתאריך: 31/03/2021 10:33

למרות שכסף זה שיקול, הייתי קודם כל חושב אם אני רוצה דירת מגורים או להמשיך לגור בשכירות.

איזה מס זה שאתה לא משלם אם אתה מוכר את הדירה?

🕒 פורסם בתאריך: 31/03/2021 10:43

נפלא,

אין צורך לקבל החלטה מיד, אני מציע שתשאיר את הדירה לצורך השכרה,

תראה איך אתה מרגיש עם זה, ולאחר מכן תחליט, אם זה ימצא חן בעינך אולי תקנה נכס נוסף :)

🕒 פורסם בתאריך: 31/03/2021 10:44

מדובר על מס רכישה.

רוני-אם לא היה צורך לשלם תוך שנה וחצי את מס הרכישה על הדירה, כמובן שהייתי מתנסה בהשכרת הדירה.

יש לי רק שנה וחצי למכור את הדירה, אם לא אמכור אותה בטווח הזמן הזה-אאלץ לשלם מס של כ50 אש"ח.

🕒 פורסם בתאריך: 31/03/2021 12:24

מההתלבטות שלך אני מסיק שהדירה הזו היא היחידה שרשומה על שמך ומהמס שציינת אני מניח שהיא שווה כמליון ש"ח.

אם אכן כך המצב, אתה פטור מתשלום מס רכישה (נא תקנו אותי אם אני טועה) ולכן לדעתי לא זה צריך להיות השיקול שלך.

בנוסף, אכן שוק הנדל"ן לא סחיר או נזיל בפרקי זמן "נורמאלים" אך שנה וחצי אמור להיות די והותר זמן כדי לבצע עסקה.

אם זה באמת המצב, אני מחזק את הסכמתך עם עצתו של רוני.

🕒 פורסם בתאריך: 31/03/2021 14:30

אפרט קצת יותר כדי שהמצב יהיה ברור:

ההורים שלי רכשו לעצמם דירה חדשה באותו יישוב פריפריאלי וכרגע יש על שמם שתי דירות.

הם העבירו את הדירה לאחריותי והחליטו שאעשה איתה מה שנראה לי לנכון (כלומר-אם אחליט שיש למכור אותה, הם ימכרו אותה ויעבירו לי את הכסף מהמכירה. אם ארצה להשכיר אותה-הם יעבירו את הדירה על שמי ואני אתעסק עם השוכרים וכו').

כיוון שהוריי הם משפרי דיור, יש להם כשנה וחצי להחליט מה ברצונם לעשות עם הדירה הישנה.

אם יוחלט להעביר אותה על שמי (לצורך השכרת הנכס) הם יצטרכו לשלם מס רכישה על הדירה החדשה אותה הם רכשו.

🕒 פורסם בתאריך: 31/03/2021 14:38

במתנה ללא תמורה משלמים 1/3 ממס הרכישה, כיוון שזו דירתך היחידה לא ישלמו עליה מס רכישה כלל.

אם תקבל אותה במתנה ותמכור אותה אחרי 4 שנים יהיה לך פטור ממס שבח.

🕒 פורסם בתאריך: 31/03/2021 15:36

מס הרכישה ישולם מהשכירויות, בראיה קדימה אני רואה הגיון להמשיך להחזיק בדירה.

🕒 פורסם בתאריך: 31/03/2021 15:42

לא, מס הרכישה (באם ישנו) לא ישולם מהשכירות, מס רכישה ישולם מהכיס של הרוכש.

בדיוק כמו כשאתה נוסע במונית אז הדלק לא משולם מכיס הנוסע, נהג המונית משלם עליו.

🕒 פורסם בתאריך: 31/03/2021 21:32

כלומר, אם אני מבין נכון את דבריך-אם הוריי מחליטים לרשום את הדירה על שמי אזי מס הרכישה יהיה לצורך העניין 0.33*50K, כלומר-16.5K?

ואם לצורך העניין אשכיר אותה במשך 4 שנים ולאחר 4 שנים אחליט למכור אותה-לא אצטרך לשלם כלל לשלם מיסים?(בהנחה שלא ארכוש במקביל דירה נוספת וזו תהיה דירתי היחידה)

אם הבנתי את דבריך נכון, אזי אחשוב בחיוב על השכרת הדירה, נראה שתוך כמה חודשי שכירות בודדים "אחזיר" את מס הרכישה ששולם.

בנוסף-כמובן שערך הדירה עשוי להמשיך לעלות ב4 השנים הבאות (אך אני גם מודע לכך שעלול להיות מצב של קפאון במחיר או אפילו ירידה במחיר הדירה).

🕒 פורסם בתאריך: 31/03/2021 22:12

בהנחה ואין ברשותך דירה אז 0 כי אתה פטור ממס רכישה עד מדרגה של כ1.5M ש"ח.

נכון.

🕒 פורסם בתאריך: 01/04/2021 18:14

הכוונה היא שעד לתשלום מס הרכישה בעוד כשנה וחצי, ניתן לחסוך את השכירויות לצורך זה :)

🕒 פורסם בתאריך: 01/04/2021 19:05

במקרה שלנו אין פה מס רכישה בכלל אבל באופן כללי אני מסכים שתמיד מס עדיף לדחות.

🕒 פורסם בתאריך: 11/07/2021 16:47

אני מקפיץ את הדיון עם שאלה חשובה שעלתה לי:

נניח וקיים תרחיש בו החלטתי למכור את הדירה בטרם עברו 4 שנים, אזי במקרה כזה אצטרך לשלם מס שבח.

להבנתי-מס השבח משולם על ה"רווח" ברוטו בעת המכירה (אחרי קיזוזי תיקונים,מתווך, עו"ד וכד').

אם קיבלתי את הדירה במתנה-האם הרווח שלי הוא למעשה פחות או יותר 100 אחוז משווי הדירה?

כלומר-אם מחיר הדירה בעת המכירה הוא X, האם אצטרך לשלם מס שבח של 0.25*X (בהזנחת עלויות תיווך, עו"ד וכו')?

🕒 פורסם בתאריך: 11/07/2021 20:55

אם קיבלת את הדירה במתנה שילמת מס רכישה (אפילו אם 0 בגלל הטבת דירת יחידה) בזמן קבלת המתנה. המס שבח יהיה מיום העברת הדירה על שמך על פי השווי שחושב בזמן קבלת הדירה.

(לא לוקח אחריות על זה, אבל ככל הידוע לי ככה זה עובד)

🕒 פורסם בתאריך: 11/07/2021 22:11

מה היא כוונתך ב"שווי"? מי מעריך את השווי של הדירה? הלא רק שמאי רשאי לעשות זאת?

🕒 פורסם בתאריך: 11/07/2021 22:54

לא נכון, המחיר יהיה המחיר ההיסטורי המקורי.

🕒 פורסם בתאריך: 11/07/2021 23:38

אני מתנצל, אינני מצליח לרדת לסוף דעתך (וגם לא לסוף דעתו של המגיב אותו ציטטת).

נניח ששווי השוק של הנכס הוא 600K (לא לפי הערכת שמאי אלא, לצורך העניין, לפי אתרים כמו "יד 2" או "מדלן").

נניח והדירה הועברה במתנה ומקבל המתנה החליט כעבור שנתיים (במקום 4) למכור את הדירה ולשלם מס שבח.

נמצא מוכר שמוכן לשלם 700K על הדירה.

איך רשויות המס מחשבות את מס השבח אותו המוכר אמור לשלם?

א'-הדירה הועברה במתנה, לא נקנתה, מאין לרשויות המס מה היה שווי הדירה בעת העברתה במתנה?

ב'-אם רשויות המס מניחות שווי שוק היסטורי מסויים של הנכס (נניח-אותם 600K שציינתי מקודם), וידוע לרשויות המס כי הדירה נמכרת ב700K, האם מס השבח שישולם יהיה 25 אחוזים מ100K השקלים ש"הורווחו" בעסקה, כלומר-25K שקלים? (שוב-אני מזניח עלויות נלוות לרכישה עליהן יש זיכוי מס).

🕒 פורסם בתאריך: 12/07/2021 00:44

לא רלוונטי.

מס השבח יחושב ממחיר המכירה פחות מחיר הקנייה המקורי מתואם אינפלציונית ולפעמים בניכוי פחת.

🕒 פורסם בתאריך: 12/07/2021 04:36

אוקי אז זכרתי לא נכון בכלל. תודה על התיקון. במחשבה שניה זה גם לא הגיוני.

הכוונה היא המחיר על פיהו ההורים שלך היו צריכים לשלם מס שבח אם הם היו מוכרים אותו בלי פטור. המס שבח של ההורים שלך מתגלגל אליך.

להשכיר את הדירה או למכור

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן