אז מה בעצם העלות של משכנתא כמינוף לשם מינוף?

🕒 פורסם בתאריך: 15/04/2021 22:39

אבל אי אפשר, אתה צריך סיבה טובה ללמה שהבנק יאשר לך משכנתא וסיבת ההלוואה תשפיע ישירות על הריבית שתקבל (אם תקבל).

🕒 פורסם בתאריך: 15/04/2021 22:41

אם הבנק מקבל משכון על נכס שבבעלותי המלאה, נקי משעבודים, מה אכפת לו אם הכסף שלו הלך למוכר הנכס או להשקעה באופציות אקזוטיות?

🕒 פורסם בתאריך: 15/04/2021 22:43

ברור לי שזו (כנראה) אחת הסיבות שבגללה אני לא מוצא אמירות כאלו, ולכן אני שואל אנשים שנמצאים במצב דומה.



אני מניח שאפשר להבדיל בין מקרה של דירה ראשונה על שם הרוכש או שנייה, ואת הסיבה הטובה ביותר שמי שהיה בסיטואציה כזו אמר לבנק :)

🕒 פורסם בתאריך: 15/04/2021 22:48

את האמת.



הבנק בכל מקרה יבקש אסמכתאות.

מאד אכפת לו.



קודם כל מטרת ההלוואה משליכה באופן ישיר על הקצאת ההון העצמי שהוא צריך להפריש לעסקה וזה משפיע ישירות על תמחור העסקה.



שנית אכפת לו כי בניגוד למה שאולי מקובל לחשוב בנק ממש לא רוצה לממש את הבטחונות, בנק רוצה לתת לך כסף ושתחזיר אותו בתוספת ריבית, אם אתה הולך להשקיע במניות לדוגמא יש סיכוי טוב מאד שתפסיד את כספך ואז לא תוכל להחזיר לבנק את כספו.



בארה"ב הם הרבה פחות שמרנים, אבל גם שם יש הבדל בתמחורים.

🕒 פורסם בתאריך: 15/04/2021 22:52

יכולות להיות כמה אמיתות אלטרנטיביות (סליחה על השאוט-אאוט הלא מכוון לקליאן קונווי) שמסתכמות ב"אין לי בעיה להוכיח שיש לי את הכסף, אבל אני לא מעוניין להשתמש בכולו כרגע":



1. אני רוצה להשאיר בעו"ש קרן בטחון



2. אני רוצה להמנע מאירוע מס על מכירת ני"ע



3. אני רוצה להשאר בפוזיציה על ני"ע



4. אני רוצה להשאיר כסף להזדמנויות עתידיות



וכד'



אני לא יודע מה מהן עדיפה מבחינת הבנק (אם בכלל, לא לגמרי ברור לי למה שהן לא יהיו שקולות מבחינתו - מעצם זה שאין לו דרך אמיתית להבדיל ביניהן).

🕒 פורסם בתאריך: 15/04/2021 22:59

1. מעניין, אולי יאשרו, יתכן ויגידו לך: "יופי מצויין בוא תשאיר אותו אצלינו" בתור תנאי להלוואה. בכל מקרה ריבית של "לכל מטרה".



2. זה לא מטרה של הכסף, זה רצון לחסוך במס, מה אתה הולך לעשות עם התקבול?



3. לא תקבל אגורה.



4. לא תקבל אגורה (כנראה)



כן תקבל בחוץ בנקאי וכן תקבל כנראה בתור משכנתא עסקית בריבית גבוהה יותר, אם תוכל להוכיח יכולות החזר טובות.



לא תקבל כנראה על דירת המגורים שאתה מתגורר בה.

תתפלא מה הבנק יכול או לא יכול לעשות, יש להם צבא של חתמים שיודעים לבדוק הכל.



סיבות טובות מהטוב יותר אל הטוב פחות:



רכישת נכס מגורים



רכישת נכס להשקעה (גם לא למגורים).



שיפוץ נכס



השקעה בעסק



רכישת נכס בחו"ל



השקעות אחרות בחו"ל

🕒 פורסם בתאריך: 15/04/2021 23:03

ראוי לציין שכל האופציות עליהן דיברתי היו למטרת רכישת נכס בארץ (ז"א, לבנק יש בכל מקרה את הנכס עצמו ממושכן).



בוא נניח שאין דירות רשומות על שמי ואז אני יכול לקרוא לזה נכס למגורים או השקעה לפי מה שעדיף על ידי הבנק (ואז אפשר גם להניח שזה לא המצב ולכן ניתן לקרוא לזה רק השקעה).



מה ניתן לקבל במצבים כאלו?

🕒 פורסם בתאריך: 15/04/2021 23:21

בהנחה שזה למטרת דירתך היחידה אז:



75% ממחיר הנכס בפריסה של עד 30 שנים עם עד 3 שנים גרייס על הקרן אם יש סיבה טובה לזה.



ריבית תלוי בכמה גורמים אבל סביב ה2-2.5 אחוזים.

🕒 פורסם בתאריך: 15/04/2021 23:24

אם אני מבינה אותך נכון אתה באמת מתכנן לרכוש דירה, יש לך את כל ההון הדרוש לקניית הדירה, אבל אתה רוצה בכל זאת לקחת משכנתא בשביל המינוף. אין שום בעיה במצב הזה ואתה לא צריך להמציא שום תירוץ למה אתה רוצה לקחת משכנתא למרות שיש לך את הכסף מהון עצמי.



מבחינת איזו משכנתא הכי טובה אפשר לקבל...



כאן התשובה תלויה במה אתה מחפש. אם אתה מחפש את הריבית הכי נמוכה ופחות מעניין אותך הסכום הכולל אותו תרצה למנף, אז אפשר באמצעות מסלולי פיתוי להישאר עם משכנתא בריבית פריים מינוס 0.7-0.8 (אולי אפילו מינוס 0.9). כלומר תוכל לקבל מינוף על סך של כ- 22% מערך הנכס (אם זה דירה יחידה) בריבית של כ- 0.8%. את הסכום הזה תוכל לפרוס עד 30 שנה (אם תרצה). למרות שייתכן שעדיף לפרוס עד ל- 20-25 שנה (אישית העדפתי לפרוס ל- 20 שנה).

🕒 פורסם בתאריך: 15/04/2021 23:51

תודה, זהו, בדיוק את זה אשמח להבין (או להבין מאיפה ללמוד). הרי יש פער משמעותי בין 0.8% ל2.5%.



איך אני יכול להעריך איזו ריבית אקבל לאיזה אחוז מימון ולאיזו כמות שנים?



ראוי לציין שאני לא מנסה לכוון להמון שנים אלא לכ10-15 לכל היותר.

🕒 פורסם בתאריך: 16/04/2021 00:35

ההבדל טמון בסכום אותו רוצים למנף.



שים לב ש- @אורי ג. דיבר על 75% ממחיר הנכס.



אני דיברתי על 22.5% ממחיר הנכס.



בדוגמא שאני נתתי אתה בעצם משאיר רק את מסלול הפריים (פחות X%) כאשר את שאר המסלולים אתה לוקח כמסלולי ״פיתוי״ (ומחזיר אותם מיד אחרי לקיחת המשכנתא). הצעתי את מסלול הפריים משום שזה המסלול הכי זול שנכון לעכשיו אתה יכול לקחת במסגרת המשכנתא, אבל אתה מוגבל מבחינת הסכום לכ- 1/3 מהסכום הכולל של המשכנתא שבדירה יחידה מוגבלת ל- 75% ממחיר הדירה (ומכאן ה- 22.5%).



כיום אמנם בנק ישראל הוריד את המגבלה של ה- 1/3 למסלול פריים, ומאפשר לקחת עד 2/3 במסלול הזה, אבל הבנקים קובעים את כדאיות המשכנתא הכוללת (כולל שאר המסלולים) ולכן כנראה שהמסלול הזה יהיה בריבית גבוהה יותר אם תיקח מעל 1/3 מסכום המשכנתא (אבל זה משהו שבכל מקרה שווה יהיה לבדוק). כמובן שאם אתה רוצה למנף סכום גבוה יותר ייתכן שיהיה לך שווה לשלם ריבית גבוהה יותר בשביל זה. לכן כתבתי שזה תלוי מה אתה מחפש/רוצה להשיג מהמינוף.



אגב, אם תיקח את מסלול הפריים רק ל-10-15 שנה אז גם הסיכון שהוא ייעשה יקר בעתיד יורד דרסטית (כי גם אם עוד כמה שנים הפריים יעלה, אתה כבר תחסל חלק משמעותי מהמשכנתא ויהיה הרבה יותר קל לסגור אותו אם תבחר בכך).

🕒 פורסם בתאריך: 16/04/2021 00:45

ת

תודה!



האם מסלולי פיתוי זה באמת כל כך קל? יש קנסות מסוימים על כיסוי מיידי שלהם?

🕒 פורסם בתאריך: 16/04/2021 00:56

אני לקחתי משכנתא כזו.



אין שום קנסות אם אכן מקפידים להחזיר את מסלולי הפיתוי במועד בנכון (יש לשים לב להודעה מוקדמת, מועד שינוי הריבית וההשפעה של המדד אם אחד המסלולים צמוד למדד). ממליצה ללמוד את הנושא בעצמך בשביל להבין בדיוק מה צריך לעשות ואם לא מרגישים בטוחים לקחת יועץ שמבין בזה.



ג.נ. אין לי שום השכלה מקצועית בתחום. אישית למדתי לבד את התחום ולמרות זאת בחרתי לקחת יועץ לליווי (לוודא שאני לא מפספסת כלום).