🕒 פורסם בתאריך: 14/05/2021 17:14
אהלן,
אני כרגע בתהליך רכישת דירה, אחרי חתימת חוזה.
כרגע הדירה ללא דיירים והשכירות צפויה להיות 3500 לחודש (בהורדת חודש שכירות אקבל בערך 3200).
אני מעסיק יועץ משכנתאות ואחרי שיחה עם שלל מספרים, הנקודות הרלוונטיות לתמהיל המשכנתה עבורי הן:
- כעת יש לי הכנסה חודשית גבוהה מאוד אבל אני צופה שהיא תרד בעוד שנה-שנתיים (עם יציאה חלקית ממרוץ העכברים).
- לכן, אני מוכן להחזר חודשי יחסית גבוה בשנים הראשונות (עד 4000) ולאחר מכן אני מתכנן תזרים חיובי מקסימלי.
- בנוסף, מכיוון שהמשכורת שלי תרד ואני לא בטוח אם אהיה שכיר בעבודה קבועה, אני חושש מתכנון משכנתה שכולל מחזור. החשש הוא שלא אמצא הצעה עם ריביות טובות.
- המימון הוא 60% מהדירה למרות שזאת דירה יחידה.
היועץ הציע לי את המשכנתה האפשרית הבאה (הצעה ראשונית לפני שהוא ניגש לדבר עם הבנקים):
5 שנים ראשונות - 3850 (או בערך 650- חודשי בבנק)
25 שנים הבאות - 2600 (או בערך 600+ חודשי בבנק)
המספרים כמובן מתעלמים משינוי ריביות/ גובה שכירות.
יש לי כמה שאלות:
1. האם החשש שלי ממחזור משכנתה ראלי? לפי יועץ המשכנתאות, לבנקים בעיקר איכפת מהותק במקום העבודה ופחות מהתלוש עצמו.
2. יש בכלל עדיפות לתכנונים שכוללים מחזור משכנתה? הבנתי שיש אופציה פופולרית לקחת משכנתה ל15 שנים כדי לשלם מעט ריבית ואז למחזר אותה בהמשך.
3. ההצעה הראשונית של היועץ נשמעת לי גבוהה. במשכנתאמן עם 2/3 פריים (1%) ו1/3 קלצ (4%) ל30 שנים הגעתי להחזר כולל נמוך יותר. מניסיונכם, ההצעה הראשונית היא בשביל נירמול ציפיות וההצעה הסופית של המשכנתה נמוכה יותר? אם כך, לאילו מספרים כדאי באמת לצפות?
4. יש תמהיל שמתאים לפרופיל שלי באופן מיוחד יותר משילוב של פריים וקלצ?
תודה
אני כרגע בתהליך רכישת דירה, אחרי חתימת חוזה.
כרגע הדירה ללא דיירים והשכירות צפויה להיות 3500 לחודש (בהורדת חודש שכירות אקבל בערך 3200).
אני מעסיק יועץ משכנתאות ואחרי שיחה עם שלל מספרים, הנקודות הרלוונטיות לתמהיל המשכנתה עבורי הן:
- כעת יש לי הכנסה חודשית גבוהה מאוד אבל אני צופה שהיא תרד בעוד שנה-שנתיים (עם יציאה חלקית ממרוץ העכברים).
- לכן, אני מוכן להחזר חודשי יחסית גבוה בשנים הראשונות (עד 4000) ולאחר מכן אני מתכנן תזרים חיובי מקסימלי.
- בנוסף, מכיוון שהמשכורת שלי תרד ואני לא בטוח אם אהיה שכיר בעבודה קבועה, אני חושש מתכנון משכנתה שכולל מחזור. החשש הוא שלא אמצא הצעה עם ריביות טובות.
- המימון הוא 60% מהדירה למרות שזאת דירה יחידה.
היועץ הציע לי את המשכנתה האפשרית הבאה (הצעה ראשונית לפני שהוא ניגש לדבר עם הבנקים):
5 שנים ראשונות - 3850 (או בערך 650- חודשי בבנק)
25 שנים הבאות - 2600 (או בערך 600+ חודשי בבנק)
המספרים כמובן מתעלמים משינוי ריביות/ גובה שכירות.
יש לי כמה שאלות:
1. האם החשש שלי ממחזור משכנתה ראלי? לפי יועץ המשכנתאות, לבנקים בעיקר איכפת מהותק במקום העבודה ופחות מהתלוש עצמו.
2. יש בכלל עדיפות לתכנונים שכוללים מחזור משכנתה? הבנתי שיש אופציה פופולרית לקחת משכנתה ל15 שנים כדי לשלם מעט ריבית ואז למחזר אותה בהמשך.
3. ההצעה הראשונית של היועץ נשמעת לי גבוהה. במשכנתאמן עם 2/3 פריים (1%) ו1/3 קלצ (4%) ל30 שנים הגעתי להחזר כולל נמוך יותר. מניסיונכם, ההצעה הראשונית היא בשביל נירמול ציפיות וההצעה הסופית של המשכנתה נמוכה יותר? אם כך, לאילו מספרים כדאי באמת לצפות?
4. יש תמהיל שמתאים לפרופיל שלי באופן מיוחד יותר משילוב של פריים וקלצ?
תודה