דירה להשקעה עם פינוי רחוק - יתרון או חסרון?

🕒 פורסם בתאריך: 21/06/2021 11:34

אתה יכול להציע אחת מ2 האופציות למוכר:



1. מחיר בהפחתת דמי שכירות מוסכמים לאורך התקופה, וכך תוכל לשלם את הכסף ולרכוש את הדירה (לא לשכוח לעגן בחוזה את תאריך הפינוי).



2. לרכוש את הדירה בהתנייה שהמוכר משלם לך דמי שכירות מוסכמים.



לשאלתך, אם זו דירה להשקעה - לא רואה בזה לא יתרון ולא חיסרון.

🕒 פורסם בתאריך: 21/06/2021 11:58

אני לא בטוח מה נהוג, היה לי סיפור דומה ואני נהגתי כך:



תשלום ראשון בשיעור של 50% לאחר רישום הערת אזהרה.



תשלום שני לאחר 3 חודשים בשיעור של 30%.



תשלום שלישי בשיעור של 20% עם מסירת החזקה (חשוב שהתשלום האחרון יהיה לפחות בסכום שיוכל לכסות מס שבח במקרה והמוכרים לא ישלמו אותו).



בזמן הזה קיבלתי מהבנק "גרייס" ושילמתי רק את הריבית על המשכנתא.

🕒 פורסם בתאריך: 21/06/2021 12:03

הכל עניין של משא ומתן בינך לבין הקונה. אין חוקים. השוני היחידי שאני רואה בין עסקה כזו לעסקה רגילה היא הגדלת הסיכון לבלת"מים באמצע. לדוגמא, מה יקרה אם חס וחלילה המוכר ילך לעולמו לפני הפנוי? או הדירה תוצף במים מנזילה? או שריבית המשכנתא תעלה מעבר ליכולת ההחזר שלך? דברים בסגנון זה.



דברים כאלו יכולים לקרות גם בפנוי קרוב, אבל פרק הזמן הארוך מגדיל את הסיכוי. צריך לוודא שהחוזה מכסה אותם .

🕒 פורסם בתאריך: 21/06/2021 12:52

6 חודשים זה זמן סביר לפינוי נכס.



גם אני רכשתי דירה למגורים והסכמנו על 6 חודשים כי גם המוכר צריך להתארגן למציאת מקום מגורים חדש.



בקשר לתשלום ראשון אפשר להתנות אותו באישור משכנתא והכסף כמובן יופקד לחשבון נאמנות של עו"ד שלך.



בהצלחה.

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2021 13:01

מעדכן שמדובר בשנה וחצי, ולא חצי שנה כמו שחשבתי…אותן תובנות?



נראה לי הגיוני העברת בעלות תוך מקסימום חצי שנה, ואז הסכם שכירות לשנה.

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2021 14:15

כבר קצת ארוך מדי, הייתי מציע לו העברת בעלות מיידית והסכם שכירות לשנה וחצי.

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2021 15:10

מה באמת אמור לקרות במקרה כזה?

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2021 15:13

דעתי על הנושא:



ככל שהפינוי רחוק מדי - יש יותר חוסר וודאות מבחינתך הקונה, ולכן אתה צריך להיות מתוגמל על זה.



סטנדרט לפינוי זה חצי שנה.



במידה ומי שאתה קונה ממנו את הדירה גר בדירה, והוא קונה דירה אחרת למגורים - אתה יכול להכניס בחוזה שאם הפינוי בחודש X, אז הוא יכול להמשיך לשכור במחיר קבוע מראש. ככה הוא ״רגוע״ שגם אם הוא לא הצליח לעבור עד חודש X - לא מצא דירה אחרת, או שהדירה האחרת מתעכבת (במיוחד נפוץ מקבלן), אז עדין הוא ממשיך לגור בבית עד הפינוי.



וכתמורה על הנוחיות הזאת שאתה מציע לקונה אפשר להוריד במחיר במו״מ :)

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2021 15:36

ארוך מדי, חפש נכס אחר אלא אם ישלם לך שכ"ד.

🕒 פורסם בתאריך: 22/06/2021 18:46

כמו שכבר כתבתי, ממליץ (אבל לא ממליץ או מייעץ) לך לבצע העברת בעלות מיידית, ולהתייחס אליו כשוכר רגיל.



אם מסיבה כלשהי הוא מעוניין להתמהמה / למרוח את ההעברה בטאבו - לא הייתי נכנס לעסקה.