המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 24/06/2021 09:04

היי,

יש לי את הסכום הדרוש לסגור את המשכנתא היום.

ההתלבטות - האם לסגור את המשכנתא, רק את חלקה, או להשקיע בשוק ההון.

היתרון בלסגור את המשכנתא - להקטין את אלמנט חוסר הביטחון. וכמובן שלא הייתי מלווה כסף בשביל להשקיע בשוק ההון, שזו דרך להסתכל על לא לסגור את המשכנתא.

אני מנסה לחשוב על "סגירת המשכנתא" במונחים של תשואה.

כלומר מה התשואה על "ההשקעה" של לסגור את המשכנתא אם ההשקעה היא 760,000 ש"ח ותשואה היא 48,000 ש"ח לשנה. (ל15 שנה, אם אני מחלקת 760K ל 48K בשנה).

אשמח לכל מחשבות בנושא.

תודה רבה

מסלוליתרת סכוםריביתיתרת שניםתשלום חודשיפריים347,432פריים מינוס 0.8231,312קבועה, צמודה למדד67,5392.2511574קבועה, לא צמודה למדד341,3743.2182,070סה"כ756,3453,956

🕒 פורסם בתאריך: 24/06/2021 09:09

לדעתי חד וחלק לסגור את המשכנתא שבמקרה שלך גם לא הכי זולה וזאת לפי הסדר הבא:

2

3

1

זה בדיוק מה שאת עושה אם לא תסגרי את המשכנתא.

את לא צריכה, כבר נתנו לך את התשואה: זה הריבית שאת משלמת וזה בנטו, כדי להשוות לברוטו שזה מה שתקבלי בכל מקום אחר תחלקי ב0.75

🕒 פורסם בתאריך: 24/06/2021 10:03

למה קודם 2 ולא 3?

גם ריבית גבוהה יותר וגם משך ההלוואה ארוך יותר

🕒 פורסם בתאריך: 24/06/2021 10:11

הריבית לא יותר גבוהה.

משך ההלוואה לא רלוונטי.

למה? כי מדד.

🕒 פורסם בתאריך: 24/06/2021 10:26

היי

ההחלטה שתקבלי צריכה לשרת את היעד העתידי שלך, אם היעד שלך לייצר הכנסה חודשית פסיבית זה טעות לסלק את המשכנתא,

אם היא לא טובה ניתן למחזר,

תחושת הביטחון שיש לך כעת היא מזויפת כל עוד את תלויה בשכר העבודה ובפוליטיקאים !

אני בסיטואציה שלך הייתי משקיע את המזומן בנכס מניב בחו"ל, לאחר מכן לוקח משכנתא בלון כנגד הנכס בחו"ל וקונה נכס שלישי,

בהשלמת מהלך זה את נשארת עם 3 נכסים ושני שכירויות חודשיות המשלמות את עלויות המימון בארץ ובחו"ל,

ויכולת החסכון החודשי שלך גדלה ב 4K ש"ח בחודש ;)

את תהני מעליית ערך משלושה נכסים,

ועליה של השכירויות בשני נכסים, זה מהלך המקדם לעצמאות כלכלית ותחושת ביטחון אמיתית.

🕒 פורסם בתאריך: 24/06/2021 10:35

המשכנתא שלך יקרה מאוד.

למה לא למחזר למשכנתא טובה (יש עכשיו תנאים טובים), להחזיר מסלולים יקרים, להישאר בסוף רק עם המסלולים הזולים ואת השאר להשקיע.

🕒 פורסם בתאריך: 24/06/2021 10:52

נותן לך עוד נקודה למחשבה: אם תסגרי את המשכנתא תחסכי תשלומי ריבית עתידיים של 270K

נכון להיום, לפני שינויים בריבית הפריים או במדד.

🕒 פורסם בתאריך: 24/06/2021 11:22

היי

ראיתי שעשיתי טעות בנתונים בחלק של הפריים.

הפריים מינוס 0.8 ול23 שנה.

(בטעות כתבתי פריים פלוס 0.8 ול33 שנה).

האם זה משנה דרמטית את ההצעות פה?

תודה (וסליחה)

הנה הנתונים הנכונים:

סלוליתרת סכוםריביתיתרת שניםתשלום חודשיפריים347,432פריים מינוס 0.8231,312קבועה, צמודה למדד67,5392.2511574קבועה, לא צמודה למדד341,3743.2182,070סה"כ756,3453,956

🕒 פורסם בתאריך: 24/06/2021 11:23

היי,

האם החישוב הזה (איך עשית אותו, אגב?)

נכון גם בהתחשב שהנתונים שכתבתי בפוסט המקורי במסלול הפריים לא נכונים?

הנתונים הנכונים הם פריים מינוס 0.8 ל23 שנה.

סלוליתרת סכוםריביתיתרת שניםתשלום חודשיפריים347,432פריים מינוס 0.8231,312קבועה, צמודה למדד67,5392.2511574קבועה, לא צמודה למדד341,3743.2182,070סה"כ756,3453,956

🕒 פורסם בתאריך: 24/06/2021 11:28

בריבית כ"כ נמוכה במסלול הפריים הייתי כן שוקל לא להחזיר את המסלול זה ולהשקיע אותו במקום אבל זה רלוונטי אך ורק אם סיבולת הסיכון שלך גבוהה יחסית, אם יש לך אג"ח כלשהו אז העצה נשארת זהה: לסגור את המשכנתא.

זה בשוק ההון, אם יש לך אלטרנטיבות טובות יותר לכסף בתשואה גבוהה יותר (גם בהתחשב במיסים) שלא בשוק ההון גם אז הייתי נשאר עם המסלול הזה ולא סוגר אותו.

🕒 פורסם בתאריך: 24/06/2021 15:33

זה לפי הנתונים שכתבת בפוסט הפותח (שנים,ריבית,יתרת קרן). צריך לחשב מחדש עם הנתונים החדשים. תזיני את הפרטים בכל מחשבון ריבית ותסכמי את תשלומי הריבית שנותרו.

🕒 פורסם בתאריך: 24/06/2021 16:51

בטח שמשנה!

מסלול הפריים שלך מצויין. כמו ש- @אורי ג. כתב - אם אין לך אג״ח ואת לא מתכננת להשקיע באג״ח, ואם סיבולת הסיכון שלך מתאימה למינוף כזה, אז בהחלט אפשר לשקול להשאיר את המסלול הזה ולהשקיע את הכסף.

🕒 פורסם בתאריך: 24/06/2021 18:27

@אורי ג.

@קפיצת הדרך

היי,

אפשר הסבר מדוע בעצם כדאי לדעתכם לסגור את המשכנתא ולהתחיל מהמסלול של הקבועה צמודה?

הרי אם המדד עולה ואיתו גם קרן המסלול, עולים בהתאמה גם רווחי החברות השונות ומחירי המניות שלהן, לא?

(בהנחה ומדובר במדד רחב כגון S&P500 או VTI וכדומה)

אז מפסידים על המשכנתא אבל מרוויחים זאת בחזרה במניות (בניכוי 25% מס רווחי הון), שהכסף היה מושקע בהן במקום לסגור/להקטין את המשכנתה בבנק - אני מפספס משהו?

🕒 פורסם בתאריך: 24/06/2021 18:34

לא.

בנוסף השואל לא ציין שהוא מושקע ב100% מניות אז הנחתי שזה לא המצב.

🕒 פורסם בתאריך: 24/06/2021 18:40

תודה.

ואם כן היה מושקע 100% במניות?

האם הצפי להעלאת הריבית מוקדם מהצפוי (כפי שהפד מאותת...) מהווה שיקול שלקחת מראש במה שכתבת? או שלא קשור...?

🕒 פורסם בתאריך: 24/06/2021 18:52

את ניהול הסיכונים.

מינוף בריבית של 0.8% מצדיק את הסיכון ובתנאי שזה מתאים לסיבולת הסיכון שלך (עליית הפריים/השקעה ב- 100% מניות)

מינוף בריבית של 2.25% צמוד למדד לא מצדיק (לדעתי) את הסיכון (ובמיוחד ששאר ההשקעות צריכות להיות על 100% מניות).

🕒 פורסם בתאריך: 25/06/2021 02:13

במידה ומדובר על קל״צ / משתנה (עוגן אגח) לא צמוד, בריבית של 3%

בשביל השקעה מחוץ לשוק ההון, איזו תשואה מצדיקה משכנתא כזו ?

נגיד יש לי אפשרות להלוות ליזם (עם בטחונות), המס לידיעתי הוא 25% והריבית לבנק כנראה אינה מוכרת כהוצאה,

מה ריבית המינימום שהיית נכנס להשקעה כזו, 8%, 10%, 12% ?

מדבר כרגע על תשואה ביחס לעלות המימון פרופר ולא על טיב ההשקעה.

יש כמובן את ענין התזרים, אם היזם משלם בעוד כמה שנים ופרעון המשכנתא הוא חודשי, צריך שיהיה תזרים לפרעון שוטף אבל זה פחות הנושא.

🕒 פורסם בתאריך: 25/06/2021 10:23

אין פה נכון ולא נכון וזה תלוי באם הריבית מוכרת במס, בסיכון ההשקעה, בנזילות ועוד, זה סובייקטיבי.

קודם כל אין קשר למקור ההון שלך, תחליט אם ההשקעה כדאית בהתאם לתשואה ולסיכון ואחרי זה תחליט אם אתה רוצה להתמנף ואיזה מרווח מספיק לך.

כאמור, אין חוק, אצלי המקסימום שאני מוכן לשלם זה 4.5% יותר שזה יוצא בערך פי 2.

אני מכיר כאלה שמתמנפים גם ב18%

🕒 פורסם בתאריך: 25/06/2021 14:56

18% ריבית ?

🕒 פורסם בתאריך: 25/06/2021 17:55

אמת.

🕒 פורסם בתאריך: 25/06/2021 18:00

אם הריבית מוכרת במס זה לא הופך את המס על ההשקעה למס שולי ? (כשמדובר על רווחי הון והכנסות מריבית)

🕒 פורסם בתאריך: 25/06/2021 18:12

לא בהכרח, יש כל מיני מצבים.

לדוגמא:

אם תכיר בהוצאות מימון בנדל"ן אז המס נשאר מס שבח.

אם תכיר ברמת חברה בע"מ אז נשאר מס חברות.

אם בדיבידנדים אז עולה ב5%

🕒 פורסם בתאריך: 28/06/2021 11:25

אני חושב אחרת ממה שנכתב עד כה

אם את לוקחת את ה - 760K האלה ושמה אותם 100 אחוז על קרנות מחקות מדד עם פיזור עולמי

את יכולה לצפות לתשואה ממוצעת של 10% בשנה.

מה קורה אם השוק קורס? אז שיקרוס, יש לו 23 שנה להתאזן כדי להגיע לממוצע של 10% בשנה.

תחשבי ריבית דה ריבית על 23 שנה - 760,000 * 1.1 ^ 23 = 6,805,269

מורידים 25% מס, נשארנו עם 5,103,952

גם אם נניח שיעור הריבית ב-23 השנה הקרובות ישתנה ונגיד יעלה משמעותית ל-5 אחוז ויעלה לך את ההחזרים

עדין לפי החישוב תישארי עם הרבה יותר כסף עוד 23 שנה אם תשימי את הכסף בשוק ההון.

🕒 פורסם בתאריך: 28/06/2021 11:50

איפה חותמים?

🕒 פורסם בתאריך: 28/06/2021 12:11

ההשוואה הזו חסרת היגיון

אתה מפספס את העובדה שאם היא פורעת את המשכנתא התזרים שהיה אמור לשמש החזר משכנתא יוכל להיות מושקע בשוק ההון, אז אמנם הרווח הצפוי נמוך יותר אבל לא יהיה אפס כפי שמשתמע ממה שכתבת.

🕒 פורסם בתאריך: 28/06/2021 16:27

ההשוואה הזו חסרת היגיון

צודק, זה לא זה מול אפס.

קצת יותר מורכב לחשב את זה שכן ההחזר בשנה הראשונה של 4,000 ש"ח יהיה שונה מזה בשנה האחרונה.

בכל אופן, גם אם נניח היה מדובר בהקצבת 4,000 ש"ח בחודש = 48,000 ש"ח בשנה ישירות לשוק ההון

זה יתן תשואה נמוכה משמעותית.

אני אישית בחרתי באופציה של מינוף גבוה עם משכנתא ארוכת שנים.

🕒 פורסם בתאריך: 28/06/2021 16:57

וכל ההון שלך הממוסה, הפנסיוני, קרנות השתלמות - הכל הכל ב- 100% מניות?

ובנוסף יש לך קרוב למליון שקל במשכנתא גדולה עם החזר חודשי לא מבוטל?

לא טיפהלה רעד לך הפופיק כאשר השוק צנח בקורונה ב- 35% ורבים איבדו את מקור הכנסתם? לא חששת לראות את כל הכסף שלך מתכווץ, לפחד על מקום עבודתך ובמקביל לדעת שיש לך משכנתא גדולה לשלם, בריבית שחלקה צמודה למדד, חלקה משתנה וחלקה צמודה לריבית הפריים?

אולי לך זה מתאים, אבל לרוב האנשים קשה להיות על 100% מניות בכל ההון שלהם + להיות ממונפים עד העצם.

🕒 פורסם בתאריך: 28/06/2021 19:02

כן

לא, כי מראש לקחתי משכנתא בהחזר חודשי נמוך ממה שאני יכול להחזיר. ההחזר הוא פחות או יותר זהה לשכ"ד ששילמתי עד אז עבור דירה שמספקת אותי מבחינת רמת החיים.

אני מסכים עם זה לחלוטין ואני חושב שאם יש מישהו שזה מפחיד אותו ויפריע לו לישון בלילה, אז שום רציונל כלכלי לא שווה את זה בשום צורה.

אני הגעתי להחלטה הזו אחרי מחקר שעשיתי.

הרציונל מבחינתי הוא שטווח כה ארוך של משכנתא, בהסתכלות הסטורית של שוק ההון, לא מפחיד אותי מבחינת תנודתיות.

האם יכול להיות שהשוק העולמי יהיה במיתון מתמשך של 25 שנה? כמובן שהכל יכול להיות אבל אני פחות רואה את זה קורה.

מבחינתי אני מרגיש שזה סיכון נמוך אל מול תועלת גדולה של רווחה כלכלית.

לסגור את המשכנתא או להשקיע בשוק ההון?

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן